Il y a quand même de bien curieux montages dans l’immobilier avec VEFA et défiscalisation

  • Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 13 novembre 2017, RG N° 17/00120 :

Le groupe Simbiosis a constitué la SCI Résidence Le Cordat en vue de réaliser et de vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée […] dans le cadre d’une opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

Avec le concours de la société Eurodome, également filiale du groupe Simbiosis, et de divers intermédiaires, la SCI Résidence Le Cordat a ainsi proposé à la vente entre 2003 et 2008 au total 166 logements prévus dans les trois bâtiments de la résidence.

Il était prévu que cet ensemble immobilier soit donné à bail pendant douze ans pour ensuite être racheté par le promoteur, moyennant une plus-value au bénéfice des acquéreurs. Il était réservé par contrat avec une date prévisionnelle de livraison par tranches selon acte authentique et garantie d’achèvement sous forme de cautionnement.

Suite à des retards de livraison et à défaut de toute déclaration d’achèvement, les acheteurs d’un lot sont en droit d’obtenir, en vertu de l’art. 1610 du Code civil, la résolution du contrat de vente pour non-exécution par le vendeur de ses obligations contractuelles, avec inscription de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société venderesse. Leur préjudice moral, en causalité avec la faute de l’étude notariale, doit être évalué à 6.000 euro et ils sont fondés à solliciter une somme de 11.766 euro, au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% prévue au contrat.

Par ailleurs, en raison de l’effet rétroactif rattaché à la résolution du contrat de vente immobilière, ce contrat est réputé n’avoir jamais été conclu et la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement se trouve donc résolue de plein droit, avec restitution par les emprunteurs de la somme de 79.904 euro.

Enfin, en tant que rédacteur de l’acte de vente, le notaire est tenu d’une obligation de conseil et d’information plus ou moins étendue selon que l’acte reçu est l’aboutissement d’une négociation personnelle menée par lui ou arrêté directement entre les parties sans son intervention. En l’espèce, aucun manquement professionnel ne peut lui être reproché.

Bon, le promoteur-vendeur n’était pas honnête dans sa proposition, mais les acquéreurs n’ont-ils pas été trop naïfs ?

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