Les notaires peuvent-ils encore imposer une clause de non-garantie des vices cachés aux acheteurs immobiliers ?

Un acte de vente immobilière notarié inclut de façon systématique une clause dite d’exclusion de la garantie des vices cachés, ayant souvent la rédaction suivante (tirée des formulaires des firmes produisant les clauses des actes notariés)  : images

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

La garantie des vices cachés résulte de l’article 1643 du Code civil selon lequel le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour des raisons qui restent assez obscures, le notariat français a fait de l’exception la règle principale en stipulant que le vendeur ne sera pas obligé à garantie. Faute de connaître les réelles raisons d’une telle dérogation, on peut voir dans cette pratique notariale, pousuivie de façon méthodique voire acharnée, une volonté de privilégier le vendeur par rapport à l’acquéreur. La conséquence est une atteinte au principe de l’égalité dans le contrat, transformant la convention en un contrat d’adhésion. C’est aussi la violation manifeste du droit du consommateur qu’est l’acheteur immobilier.

Ce n’est pas admissible.

La juriprudence a été longue à réagir. Sa première réaction a été de rechercher si la dérogation se trouvait bien dans la sphère excluant la vente par un professionnel de l’immobilier, par un vendeur par ailleurs constructeur ou par un vendeur de mauvaise foi.

La Cour d’appel de Lyon (6 mars 2018, RG 16/09620) apporte indirectement une autre limite en jugeant que la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente du bien immobilier est engagée, s’il n’a pas personnellement informé l’acquéreur sur les conséquences juridiques de la clause, dérogatoire au droit commun, de non-garantie. Certes, l’acquéreur ne pourra pas plus qu’avant obtenir la nullité de la vente ou la réduction du prix, mais, au cas de confirmation de la jurisprudence ouverte par l’arrêt précité, il pourra être indemnisé par le notaire du préjudice résultant de l’inclusion de la clause dans le contrat de vente, si ledit notaire ne l’a pas informé, avant la vente, de la portée de cette clause.

Ainsi l’acheteur devra exprimer, en préalable à la signature de tout acte de vente comportant la clause précitée, sa volonté expresse de dispenser le vendeur de lui fournir la garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le bien immobilier vendu et sa reconnaissance que le notaire l’a informé des conséquences juridiques de la dispense dont s’agit. Un acheteur normalement constitué ne devrait pas signer une telle décharge.

Les notaires diront qu’une nouvelle charge leur est imposée avec cette obligation d’informer, mais rien n’est plus facile que de l’éviter. Il suffit de supprimer, dans la clause litigieuse, la référence aux vices cachés.

Est-ce que cette fois, la logique l’emportera sur les archaïsmes, la technique du parapluie au demeurant inutile et la volonté de privilégier une partie au contrat plutôt que l’autre ? A voir …

2 commentaires

  1. Merci pour cet article très éclairant.

    Avec mon compagnon, nous sommes actuellement en train d’entreprendre l’achat d’un bien.

    Nous avons constaté la présence de cette clause dans la promesse unilatérale de vente préparée par le notaire. Comme nous souhaitions la discuter, le notaire nous a donné des informations surprenantes :

    – cette clause serait imposée par une disposition légale. Laquelle? Il n’a jamais pu nous le dire et fini par nous avouer que c’était un usage;
    – sans cette clause, l’acquéreur pourrait activer la garantie des vices cachés « pour une porte qui grince ». Il me semble pourtant qu’une porte qui grince n’est pas de nature à rendre un bien immobilier impropre à l’usage…
    – aucun notaire de France et de Navarre n’accepterait de d’authentifier un compromis de vente ne comportant pas cette clause. J’ai pourtant moi même pris connaissance d’autres pré-contrats qui n’en présentaient pas. Pour un peu on m’accusait de mentir !

    Pour couper court, le notaire a mis fin au rdv et nous a mis dehors.

    Autrement dit, nous ne disposons d’aucune latitude : si nous souhaitons acheter, nous devons signer cette clause. J’ai ainsi le sentiment d’être forcée de renoncer à une garantie à laquelle j’ai droit.

    Apparemment, en tant qu’acquéreurs nous sommes purement et simplement démunis face à cette pratique qui finira peut être un jour par être sanctionnée par la jurisprudence.

    • Bonjour,
      La clause en question est une dérogation à la loi (Code civil). Malheureusement la dérogation depuis longtemps l’emporte sur la règle légale, du fait des notaires uniquement (en France, en Navarre je ne sais pas).
      Si le compromis ou la promesse de vente ne comporte pas cette dérogation, c’est-à-dire l’exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur, le notaire ensuite ne sera pas en droit ensuite d’introduire la clause dans l’acte notarié.
      Cordialement
      PR

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