Le notaire ne défend pas l’intérêt d’une partie mais celui de l’acte qu’il instrumente

Cass. 3e civ., 29 mars 2018, pourvois 17-13.641 et 17-13.963 (commentaire-veille par Mustapha Mekki, in Semaine Juridique et notariale, n° 16 du 20 avril 2018):

Un contrat assorti d’une rente viagère annuelle a été conclu sans que le vendeur-crédirentier connaisse les liens de concubinage et d’affaires qui unissaient le notaire et l’acquéreur. Découvrant l’existence de ce lien à l’origine d’une « collusion frauduleuse », le vendeur a demandé la nullité du contrat pour prix dérisoire et a engagé la responsabilité de l’acquéreur et du notaire. Toutes les prétentions du vendeur ont été accueillies, la nullité du contrat prononcée et la responsabilité de l’acquéreur et du notaire retenue.

Il est rappelé que la responsabilité du notaire est une responsabilité professionnelle de nature extracontractuelle fondée sur l’art. 1240 nouveau du Code civil, ancien art. 1382, du Code civil. Le point de départ glissant du délai de prescription de cinq années est fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le juge ici a retenu la connaissance des faits déterminants constitués, en l’espèce, par la connaissance des liens entre l’acquéreur-débirentière et le notaire instrumentaire.

Sur le fond il est reproché à l’officier public d’avoir manqué à son devoir de conseil incombant à un notaire impartial et objectif.

On sait que par une décision du 21 mars 2017 (n° 30655/09) la Cour européenne des droits de l’homme a rattaché le notariat aux autres professions judiciaires et a conditionné l’exercice de son activité au respect de principes communs à tout « magistrat » et notamment l’impartialité. Le positionnement singulier de ce tiers impartial et désintéressé qu’est le notaire est lié à son statut d’officier public délégataire de la puissance publique.

Le notaire ne défend pas l’intérêt d’une partie mais celui de l’acte qu’il instrumente et, à ce titre, il doit de par ses devoirs déontologiques intervenir de manière impartiale et objective.

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4 commentaires sur “Le notaire ne défend pas l’intérêt d’une partie mais celui de l’acte qu’il instrumente

  1. Bonjour à toutes et tous,
    sur ce blog de Pierre, que je viens de découvrir en m’y abonnant…
    Bravo Pierre pour cette excellente idée !

    Comme premier commentaire, et ce en tant que très jeune « prêt pour la retraite » et notamment ancien professionnel libéral de l’immobilier, je milite depuis plus de 20 ans pour que les Notaires n’aient pas le droit d’effectuer des transactions…

    Faire des transactions c’est être un « marchand » et cela ne devrait être autorisé par le législateur car le Notaire est (encore à ce jour) un « Officier Ministériel » ayant reçu une « charge » de l’état et nous sommes aujourd’hui un grand nombre de professionnels à considérer qu’on ne peut pas être en même temps « juge et partie »…

    Dans de nombreuses campagnes Françaises, le Notaire est encore un « notable », comme autrefois Monsieur le Curé, Mondieur l’Instituteur, le Commissaire ou le Maire…

    Ce que dit le Notaire est souvent « parole d’évangile » et bon nombre de gens s’en remettent, parfois à torts, « corps et âmes » aux « bons soins » et aussi « mauvais conseils » de certains Notaires (bien heureusement ils sont en minorité… souhaitons-le toujours).

    Pour exemple, une veuve ne possédant ici bas, à la fin de sa vie, que sa seule maison, soit après avoir économisé pour se la payer ou par le fruit du travail des parents, se voit en relation avec un Notaire qui, parfois ne se déplaçant même pas sur place, envoit son négociateur salarié pour estimer ce bien immobilier…

    Malheureusement, parfois cette estimation sera bien trop en dessous d’un réel prix de vente, rendant la transaction très rapide, permettant à l’étude de Notaire de facturer ses honoraires sur transaction, ce au détriment des intérêts de cette veuve propriétaire !

    Conclusion logique pour éviter quelques dérives que ce soit:
    On ne peut pas estimer et toucher une commission sur vente en même temps …

    La transaction immobilière se devrait d’évoluer sur 3 axes :

    -1/ Les Notaires ne devraient se charger que du JURIDIQUE :
    – des conseils juridiques,
    – de la rédaction des compromis,
    – de la rédaction des actes authentiques.
    Et ne plus avoir le droit de faire du « Commercial »…soit plus de Transactions !

    -2/ Les Agents Immobiliers et Commerciaux ne devraient se charger que du COMMERCE :
    – des conseils commerciaux,
    – des mandats de mise en vente,
    – des promesses de vente sous-seings privés (lettre-proposition d’achat entre particuliers)
    Et ne plus avoir le droit de faire du « Droit »… soit plus de rédaction de compromis de vente (réservés et facturés uniquement par les Notaires)

    -3/ Les Diagnostiqueurs Techniques, en charge déjà de bon nombre d’expertises (plomb, électrique, gaz, mesurage, etc.) devraient pouvoir intégrer dans leur audit d’un bien immobilier, une estimation financière du bien ; ce en corrélation entre son état général, son emplacement et les montants réels des ventes déjà réalisées dans son périmètre (base des Notaires – sources fichier Perval)… Ainsi les Agences Immobilières et Agents Commerciaux Immobiliers ne pourraient plus abuser de certains consommateurs propriétaires, en « évaluant » au pifomêtre des biens immobiliers !

    Bonne continuation à toutes et tous !
    Jean-Philippe
    Je reste à votre écoute et heureux de partager sur ces avis qui me sont strictement personnels et n’engagent aucune organisation …
    +33 (0) 662 825 889

    Jean-Philippe Guillard
    Président Honoraire
    Initiateur & Co-fondateur CNASIM
    Chambre Nationale Syndicale Patronale des 35.000 Agents Commerciaux Français de l’Immobilier
    http://www.cnasim.fr

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