La clause exonératoire de la responsabilité du notaire est nulle

  • Cour d’appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 16 janvier 2018, RG N° 16/00983

Le 30 juin 1958, la commune de Thonon les Bains a vendu à la CPAM de la HAUTE SAVOIE une parcelle de terrain […], de 998 m2, avec la condition particulière suivante :

Suivant acte du 12/05/1952, Mlle C. a vendu aux époux J. une villa avec terrain […] (..) Au cas où Mlle C. viendrait à vendre la parcelle de terrain contiguë, elle devrait en faire refuser l’achat aux époux J. (..) Si les époux J. n’en font pas l’acquisition, Mlle C. s’engage à imposer à son acquéreur l’obligation de ne pas construire, à moins de six mètres de la ligne séparative.

Le notaire, rédacteur de l’acte authentique de la vente du terrain qui avait fait l’objet d’une promesse réciproque de vente valant vente, a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de cet acte à la date de la promesse en s’abstenant d’analyser de manière précise un acte de propriété antérieur contenant une servitude non aedificandi de six mètres, constituant un véritable droit réel avec la présence d’un fonds servant et d’un fonds dominant. Il a ainsi commis une faute dans l’exercice de sa mission, de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel. Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte. Cette clause est nulle, la victime d’un dommage ne peut effet renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d’une faute délictuelle, en raison du caractère d’ordre public des dispositions des art. 1382 et 1383 du Code civil (ancienne numérotation). En l’absence de contrepartie donnée par le notaire, cette clause ne peut davantage valoir transaction. Par ailleurs, cette clause est inapplicable à un acte rédigé deux ans auparavant. Le notaire, officier public, ne peut encore invoquer le fait de la victime. Elle a certes la qualité de professionnel de la construction mais elle n’a aucune obligation d’examiner les actes anciens dont la lecture requiert une interprétation et un examen spécifique en raison notamment du changement de la numérotation cadastrale des parcelles. Pour les mêmes raisons, il ne peut enfin reprocher à l’architecte de ne pas avoir détecté l’existence de la servitude litigieuse.

Par la faute du notaire, la société civile de construction vente a perdu une chance d’avoir pu négocier plus favorablement le prix de vente et la contrepartie financière de l’abandon de la servitude (400’000 euro). Elle n’a pu signer l’acte de vente qu’en mars 2013, alors que le permis de construire avait été accordé dés le mois d’octobre 2011. Confirmant la décision entreprise en toutes ses dispositions, la cour alloue à la société requérante la somme de 150’000 euro à titre de dommages et intérêts.

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