Désignation d’un notaire pour le partage après divorce

Un jugement a prononcé le divorce de monsieur Emmanuel et madame Brigitte.

Des difficultés sont survenues.

Au visa de l’art. 267-1 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015, et l’art. 1364 du Code de procédure civile, la Cour de cassation (1re Chambre civ., 11 avril 2018, RG 17-16.390) rappelle qu’en prononçant le divorce (JAF), si leur complexité le justifie, le juge désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage.Unknown

Pour rejeter la demande tendant à la désignation d’un notaire, l’arrêt d’appel retient que celle-ci ne relève pas des pouvoirs du juge du divorce, sauf si les parties s’accordent pour confier la liquidation et le partage de leur régime matrimonial au notaire de leur choix.

En statuant ainsi, la cour d’appel a méconnu l’étendue de ses pouvoirs, en violation des textes susvisés.

 

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Est-il possible d’utiliser une réponse du CRIDON devant un tribunal ?

Un CRIDON (régional) est un Centre de Recherche et d’Information pour les Offices Notariaux (anciennement Centre d’Information, de Recherche et de Documentation du Notariat).

Question.

Je suis en conflit avec le fisc après un acte d’achat (VEFA) notarié en vue de défiscaliser.

J’ai demandé l’avis écrit du notaire qui a reçu l’acte de vente, mais celui-ci n’a fait que me transmettre l’avis qu’il avait lui-même reçu du CRIDON. Est-ce que je peux utiliser cette lettre du CRIDON en justice et auparavant la remettre à mon avocat qui me représente devant le tribunal ?

Réponse.

Non.

Un CRIDON est en dehors du périmètre du droit. Il lui est interdit de donner des consultations juridiques à des particuliers ou des entreprises. Il s’agit d’un organisme purement notarial que les notaires seuls peuvent consulter. C’est aux notaires de répondre eux-mêmes, à titre personnel, aux demandes de consultations de leurs clients ; ils ne peuvent se retrancher derrière un avis d’un CRIDON.

Votre avocat vous demandera, le cas échéant, un avis écrit du notaire de l’acte.

Est-il normal qu’un acte de notaire ait plusieurs dates ?

Plusieurs dates à l’acte notarié?

Question. Est-ce qu’il est normal et légal qu’un acte notarié ait plusieurs dates?

Réponse. Un acte notarié peut comporter plusieurs dates, sauf exception…

La situation est fréquente en pratique et n’est pas illégale bien entendu ; en effet, dans la majorité des cas, la validité des conventions n’est pas subordonnée au consentement simultané de toutes les parties et on peut penser qu’en disposant que tout acte notarié doit énoncer la date à laquelle est apposée chaque signature, l’art. 6, modifié, du décret du 26 nov. 1971, implique qu’un même acte peut avoir plusieurs dates, chacune de ces dates correspondant au jour précis où chaque partie a concrétisé son consentement en signant.

Pour répondre aux exigences de l’art. 6 du décret précité, les diverses dates doivent être séparément indiquées pour chaque partie et ce, afin que l’acte énonce exactement ce qui s’est passé dans les faits.

L’acte notarié qui comporte plusieurs dates n’est parfait qu’à sa dernière date. En conséquence, si l’une des parties devenait incapable dans l’intervalle séparant les deux dates, l’acte serait nul.

La convention serait également rompue par la mort de l’un des cocontractants.

Les différentes dates sont en général portées à la fin de l’acte (avec l’indication de la date à laquelle chaque partie et le notaire ont signé). Mais elles doivent aussi se trouver si l’acte est normalisé pour la formalité unique.

Il est fait à la règle selon laquelle l’acte peut comporter plusieurs dates, si l’on est en présence d’un contrat de mariage. L’art. 1394, 1er alinéa, du Code civil prescrit, en effet, « la présence et avec le consentement simultanés de toutes les personnes qui y sont parties ou de leurs mandataires » au contrat de mariage.

Mieux et moins cher que l’acte notarié pour les actes de l’immobilier: le contrat judiciaire

De l’origine et de l’utilité du contrat judiciaire

La première trace du contrat judiciaire ou jugement d’expédient en matière foncière pourrait être le jugement original de Wifred le Velu pour l’abbaye d’Amer du 17 avril 898.

Jugement original de Wifred le Velu, sur le site Persée

Extrait du commentaire: « Nous ne sommes donc pas en face d’un procès ordinaire, mais de ce que nous appellerions un jugement d’expédient, provoqué à l’effet de donner l’autorité de la chose jugée à un accord préalable des parties. On ne saurait interpréter autrement le rôle joué en cette circonstance par Gauzfredus, lequel, d’ailleurs, n’est pas sans analogues dans quelques autres actes de l’époque franque. La procédure suivie en l’espèce par le mail de Gerona est conforme à la pratique courante de la justice carolingienne. De même, la composition du tribunal ne paraît offrir aucune particularité. En revanche, pour le fond même de la cause, notre texte ne laisse pas d’être intéressant. Trasovadus, au nom du Unknowncomte dont il est le représentant, invoque la vente à lui faite par une série de personnes des deux sexes qu’il énumère, produisant à l’appui l’acte écrit dont il se réclame. Le tribunal exige alors la comparution personnelle des auteurs de la vente, en vertu de la loi wisigothique ; or, lorsque les vendeurs sont interrogés à leur tour, ils répètent qu’ils ont vendu en effet, mais aussitôt ils s’avouent hors d’état de prouver leur propre droit, et, bien que le parchemin soit malheureusement très mutilé à cet endroit décisif, il est visible que les colons abandonnent, … »

On considère en général que ce qui distingue le jugement d’expédient du jugement de donné-acte, c’est que, pour le second, le juge n’exerce qu’une activité d’officier public, il constate, alors que, pour le premier, le juge exerce véritablement une activité juridictionnelle. Mais cette distinction, très ancienne, doit être corrigée au vu en particulier des plus récentes modifications du Code de procédure civile. La tendance actuelle n’est pas, comme on pourrait le penser, la recherche de modes alternatifs de règlement des litiges en dehors du juge mais, au contraire, une recherche des solutions permettant de prévenir ou de régler les contentieux sous le contrôle du juge, en attendant  une probable extension du domaine de la clause compromissoire.

Les modifications du Code de procédure civile tendent certains à renforcer la qualité d’officier public du juge, ce qu’il était déjà et surtout en 898.

Mais dès lors il est nécessaire d’affiner les trois catégories de décisions en cause aux frontières floues:

Les jugements d’expédient, ou jugements convenus ou encore jugements d’accord, sont des décisions par lesquelles le juge tranche un litige après que les parties se soient entendues sur la solution à donner. Le juge prononce une véritable décision motivée : il ne se limite pas à consacrer un accord intervenu. Même si le juge constate dans sa décision un accord préalable des parties, il déclare les droits, les obligations des plaideurs, examine les termes de leur accord, prononce des condamnations et fait donc oeuvre de juge (E. Glasson, A. Tissier, R. Morel, Traité, t. 3, p. 22). En conséquence, les jugements d’expédient sont considérés comme des jugements contentieux à qui est reconnu l’autorité de la chose jugée. Lorsqu’une décision constate l’accord des parties sur la cession d’un terrain et tranche diverses questions litigieuses, elle a un caractère contentieux et acquiert l’autorité de la chose jugée (Cass. com., 10 mars 1952 ; Cass. 1re civ., 2 juill. 1963 : Bull. civ. 1, n° 360).

Les contrats judiciaires. Il y a contrat judiciaire quand le juge consacre l’accord des parties sans prononcer de décision sur le litige (Cass. req., 10 juin 1895 ; Cass. req., 21 déc. 1932). Le contrat judiciaire a la forme d’un jugement, mais, au fond, c’est une véritable convention, de telle sorte qu’en l’absence de tout élément contentieux il n’est pas concevable d’attacher l’autorité de la chose jugée à cette décision. Mais grâce à cette technique, les parties obtiennent un titre exécutoire (Cass. civ., 9 janv. 1889 : S. 1889, 1, p. 118. – 16 juin 1926 : S. 1926, 1, p. 326), leur accord étant constaté dans un acte authentique. La nature conventionnelle de cette opération interdit cependant de se référer à l’autorité de la chose jugée.images.jpg

Les jugements de donné-acte ou de donner-acte. Au cours d’une instance, il arrive parfois que l’une des parties demande au juge de constater un fait déterminé (comme une déclaration émanant d’un tiers ou de l’adversaire) ou un accord intervenu entre les plaideurs pour mettre fin au litige : elle sollicite qu’il lui en soit donné acte. En principe, le jugement de donné-acte n’a pas l’autorité de la chose jugée parce que le tribunal ne décide rien, ne juge rien. Le juge agit comme un officier public constatant la survenance d’un fait de nature à produire des conséquences juridiques. Ce constat, n’emportant aucune décision, n’a pas l’autorité de la chose jugée et ne peut pas constituer un titre (Cass. Civ. 1re; 19 janv. 1967 : Bull. civ. II, n° 28. – 28 nov. 1968 : Bull. civ. II, n° 288). Comme en ce qui concerne les contrats judiciaires, l’absence d’autorité de la chose jugée n’ôte pas toute autorité aux jugements de donner acte. En effet, les constatations qu’ils contiennent sont l’oeuvre d’un magistrat, ce qui leur confère une force probante spécifique. Dès lors, seule la voie de l’inscription de faux permet de les contester (Cass. req., 21 juin 1877 ; Cass. crim., 5 juin 1958 : JCP G 1960, II, 11437). Mais, il convient de faire la distinction entre la force probante et l’autorité de la chose jugée dont les décisions de donné-acte sont dépourvues (Cass. 1re civ., 2 janv. 1959 ; CA Grenoble, 4 juill. 1960).

Avec en plus la transaction homologuée, la panoplie des instruments permettant d’authentifier les mutations immobilières, hors circuit notarial, est large. Cependant le recours à l’authentification par le juge resterait d’une application pratique réduite, tenant la longueur, le temps et le coût des procédures, si l’avocat n’avait pas à sa disposition, d’une part, la prénotation ou quasi-prénotation au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) : assignation-prénotation d’une vente et, d’autre part, le second alinéa de l’art. 768 CPC issu du décret n° 2005-1678 du 28 déc. 2005, applicable depuis le 1er mars 2006), selon lequel le juge de la mise en état homologue, à la demande des parties, l’accord qu’elles lui soumettent. Si, au principal, l’ordonnance du juge de la mise en état n’a pas l’autorité de la chose jugée, elle assure l’authentification de l’accord et lui donne force exécutoire.

Le nouvel art. 710-1 du Code civil, créé par la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 – art. 9 – dispose que tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative.

Si le jugement de donné-acte ne peut être qualifié de décision juridictionnelle, cette qualification s’impose pour les autres formes où le juge a un rôle autre que celui d’enregistrer : le jugement d’expédient, le contrat judiciaire et le jugement d’homologation d’une transaction.

Il n’y a donc pas de monopole notarial sur le service de la publicité foncière. Les modes juridictionnels après accord des parties existent à côté des actes authentiques. Ils sont peu employés car mal connus des avocats. Cela devrait changer.

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Dernière minute : le juge des référés a la possibilité de constater le contrat judiciaire ; sa décision aura l’autorité de la chose jugée mais seulement entre les parties concernées.

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Source : cridun.fr

Le notaire, officier public ou officier ministériel ?

Question.

Je me pose la question de savoir si le notaire est un officier public, un officier ministériel, ou un officier public et ministériel ?

Réponse.

Ni l’un ni les autres.

Selon les termes de l’art. 1er de l’ordonnance du 2 nov. 1945 relative au statut de notariat, « Les notaires sont des officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions« .

Ainsi quand il authentifie un acte, le notaire le fait en qualité d’officier public.

C’est le cas quand le notaire authentifie (reçoit) un acte de vente d’immeuble de gré à gré ou un acte de partage amiable de succession. Il exerce sa mission d’officier public dans le cadre d’une profession libérale.

Quand le notaire est désigné (commis) pour une opération déterminée par une juridiction, dans le cadre de cette opération, il est un officier ministériel.

Après divorce ou pour le règlement d’une suimagesccession, le tribunal ou le juge peut désigner un notaire pour dresser l’état des opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonai et/ou de la succession.

Le notaire lors n’est pas celui de l’une ou l’autre des parties ; il est le chargé d’une mission par le tribunal, mission qu’il doit accomplir en toute impartialité. Pour cette raison, il est inutile que deux notaires soient commis, un pour chacun des intérêts en cause ; d’ailleurs il est très rare que deux notaires soient désignés. Toujours dans cette situation, le notaire agit sous le contrôle d’un juge du tribunal.

Mais, quand il agit dans le cadre de sa mission d’officier public, le notaire n’est pas plus celui de l’une ou l’autre des parties. Il est un tiers impartial, indépendant et objectif. Aussi le « notaire du vendeur » doit à l’acquéreur le même conseil et la même information que s’il était le « notaire de l’acquéreur ».

Combien me coûtera aux hypothèques la renégociation obtenue de mon prêt immobilier ?

Un abonné me dit qu’il a obtenu de sa banque la négociation de son prêt hypothécaire. Son prêt est réaménagé : durée allongée et aussi réduction du taux d’intérêt. La banque et le notaire lui disent qu’il y a lieu de modifier l’inscription hypothécaire. Il veut savoir quelles taxes il devra supporter.

Réponse.

L’administration fiscale a répondu sur différentes hypothèses, en particulier celle correspondant au cas que vous reposez, à savoir l’aménagement du prêt par le même créancier consistant dans la réduction du taux d’intérêt initial, assortie d’un allongement de la durée du prêt.

Le fisc dit que deux formalités sont envisageables : mention en marge et renouvellement de l’inscription hypothécaire. S’agissant de la réduction du taux d’intérêt et/ou de la modification de la durée du prêt, ces changements sont susceptibles d’être mentionnés en marge de l’inscription hypothécaire initiale. Par ailleurs, le report de la dernière échéance du prêt autorise le créancier à proroger de la même durée la date extrême d’effet de l’inscription.

Le tout ainsi qu’il résulte des dispositions combinées des art. 2435 (anc. art. 2154-1) du Code civil et de l’art. 67-2 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.

La taxe de publicité foncière (TPF) n’est pas exigible pour les mentions en marge des inscriptions et en application des dispositions de l’article 663, 1° du Code général des impôts, les inscriptions en renouvellement sont dispensées de la taxe de publicité foncière prévue par l’article 844 du CGI – taux global d’imposition actuel de 0,71498 %.Unknown

Les mentions en marge de la réduction du taux d’intérêt ou de la modification de délai donnent chacune lieu à la perception d’une contribution de sécurité immobilière (CSI) fixe de 15 EUR (CGI, art. 881 C).

Les frais aux hypothèques, service de la publicité foncière, seront donc très réduits. Il vous reste à voir avec votre notaire combien de son côté, il vous demandera pour l’acte notarié nécessaire et les formalités.

Estoppel : la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir

La Cour d’appel de Paris (14 mars 2018, 16/23.963) rappelle que l’estoppel est une attitude procédurale de l’une des parties envers l’autre, dont la caractérisation constitue une fin de non-recevoir au sens de l’art. 122 du Code de procédure civile.

Cependant, la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir.

Pour que le principe suivant lequel une partie ne peut se contredire au détriment d’autrui (théorie de l’estoppel) soit retenu, il faut que les diverses actions engagées par l’une des parties soit de même nature, fondées sur les mêmes conventions et qu’elles opposent les mêmes parties.Unknown

La position procédurale du syndicat des copropriétaires dans ce litige, dans lequel il a d’abord été défendeur en première instance puis intimé et appelant incident en appel, qui consiste à soutenir qu’en réalité les résolutions litigieuses rejetées par l’assemblée générale du syndicat principal du 5 avril 2016 ne relevaient pas d’un vote devant intervenir sur le fondement de l’art. 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais sur celui de l’art. 26 de cette loi, ne constitue pas une « action de même nature » que les délibérations querellées, dont l’annulation peut être sollicitée par un copropriétaire dans les conditions de l’art. 42, alinéa 2, de cette loi, de sorte que la SCI ne démontre pas en l’espèce que le syndicat des copropriétaires se serait contredit à son détriment.

Sur ce sujet, lire cet excellent article : L’estoppel, une louable intention, par Alexis Devauchelle, avocat.

La clause d’un contrat notarié exonérant le notaire de sa responsabilité est nulle

  • Cour d’appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 16 janvier 2018, RG N° 16/00983 :

La commune de Thonon les Bains a vendu à la CPAM de la Haute Savoie une parcelle de terrain […], de 998 m2, avec la condition particulière suivante : « suivant acte du 12/05/1952, Melle C. a vendu aux époux J. une villa avec terrain […] (..) Au cas où Melle C. viendrait à vendre la parcelle de terrain contiguë, elle devrait en faire refuser l’achat aux époux J. (..) Si les époux J. n’en font pas l’acquisition, Melle C. s’engage à imposer à son acquéreur l’obligation de ne pas construire, à moins de six mètres de la ligne séparative ».

Pourtant le notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente de l’immeuble qui avait fait l’objet d’une promesse réciproque de vente valant vente, a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de cet acte à la date de la promesse en s’abstenant d’analyser de manière précise l’acte de propriété antérieur, celui de 1952, contenant une servitude non aedificandi de six mètres, constituant un véritable droit réel avec la présence d’un fonds servant et d’un fonds dominant. Il a ainsi commis une faute dans l’exercice de sa mission, de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel.images

Le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte. Cette clause est nulle, la victime d’un dommage ne peut effet renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d’une faute délictuelle, en raison du caractère d’ordre public des dispositions des art. 1382 et 1383 du Code civil (ancienne numérotation).

En l’absence de contrepartie donnée par le notaire, cette clause ne peut davantage valoir transaction. Par ailleurs, cette clause est inapplicable à un acte rédigé deux ans auparavant.

La solution aurait été la même si la « décharge » de responsabilité avait fait l’objet d’un écrit différent du contrat principal.

Dans un partage, l’état d’indivision n’affecte pas la valeur de l’immeuble

  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 15 mai 2018, pourvoi N° 17-18.903, inédit

Madame a fait donation à sa fille de la moitié indivise d’une villa. Elle est décédée en laissant pour lui succéder cette dernière et ses deux fils. La fille ayant assigné ses frères en partage, c’est en vain qu’elle reproche à l’arrêt de la cour d’appel d’avoir fixé la valeur de la moitié indivise de la villa à la somme de 350’718 euro correspondant à la moitié d’une valeur totale de 701’437 euro. En effet, l’état d’indivision d’un bien n’affecte pas, dans les rapports entre les copartageants, sa valeur vénale.

Il a été relevé que la villa faisait l’objet de deux indivisions existant exclusivement entre les mêmes personnes, de sorte qu’il y avait lieu de rejeter la demande de la fille tendant à diminuer la valeur de cet immeuble d’un abattement destiné à tenir compte de cet état d’indivision

Par ailleurs, il résulte de la combinaison des art. 815-9 et 834 du Code civil que le bénéficiaire de l’attribution préférentielle, qui ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu’au jour du partage définitif, doit, jusqu’à cette date, une indemnité d’occupation pour la jouissance et l’usage privatif qu’il a de ce bien indivis.

Le notaire doit vérifier que le permis de construire (vente de TAB avec droit à construire) est définitif

Cette affaire a donné lieu à un arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France, Chambre civile, du 24 avril 2018 (RG 17/00114).
Le notaire, membre d’une SCP de Fort-de-France, rédacteur des actes authentiques de vente de deux terrains à construire, a manqué à son devoir d’information et de conseil en délivrant une information générale relative à la construction, aux aménagements et aux transformations et en s’abstenant de vérifier concrètement auprès du vendeur le caractère certain et définitif du droit à construire des acquéreurs dont les permis de construire ont été annulés par la juridiction administrative. S’il avait effectué de telles vérifications, il aurait constaté que les permis de construire n’étaient pas purgés de tout recours. Il aurait ainsi pu signaler ce fait aux acquéreurs et les informer du danger de conclure la vente avant l’expiration des délais.images
Pour sa défense, le notaire ne peut invoquer la réticence ou les manoeuvres dolosives de la société venderesse qui ne l’exonèrent pas des initiatives qu’il devait prendre et de sa propre faute. Sa responsabilité n’étant pas subsidiaire, il ne peut davantage reprocher aux acquéreurs requérants de ne pas avoir recherché la responsabilité de la société venderesse.
En revanche, les acquéreurs n’établissent aucunement que le professionnel du droit a manqué aux règles applicables à la vente en l’état futur d’achèvement, au lotissement ou au contrat de construction d’une maison individuelle.
La responsabilité civile du notaire instrumentaire est ainsi engagée et retenue solidairement avec la société civile professionnelle (SCP) dont il est membre.
La cour renvoie les parties devant les premiers juges afin qu’ils se prononcent sur le préjudice réparable.