Qu’est ce qu’une division de la propriété immobilière en volumes ?

Extrait de mon article de 2009 sur jurisprudentes.net, mon site professionnel de l’époque.

La division d’un ensemble immobilier en volumes sans parties communes et non en lots de copropriété avec parties communes est permise en application du second alinéa de l’art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’art. 553 du Code civil, dès lors que l’on se trouve en présence d’un ensemble immobilier complexe, un ensemble immobilier dans lequel l’appropriation du sol est hétérogène et non homogène. Un bâtiment élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés divisé ensuite par lots n’est volumepas un ensemble immobilier complexe (EIC) ; cependant, ces dernières années, la tendance des juridictions va à l’assouplissement, ainsi vers une admission de la division en volume par exemple quand les blocs du bâtiment apparemment homogène sont affectés à des utilisations très différentes et que telle est la volonté des parties, comme de vouloir faire supporter les charges du toit aux seuls propriétaires du bloc supérieur.

On fera appel à la division en volumes, quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots (des servitudes – appui, surplomb, passage, aqueduc, etc. – sont permises), par exemple lorsqu’un centre commercial va occuper partie du sous-sol et la totalité du rez-de-chaussée et que seront affectés à l’habitation l’autre partie du sol, les étages et les cages d’escalier et d’ascenseur allant du sous-sol aux étages. On utilisera aussi ce mode de division de la propriété quand il y a coexistence d’espaces publics et privés (métro en sous-sol, dalle publique, bloc d’habitation, centre commercial, centre administratif, etc.) dans un même ensemble ou pour un ouvrage en portique (sur une route ou une autoroute par exemple).

Contrairement au volume d’espace d’un lot de copropriété classique, qui disparaît en cas de destruction de l’immeuble, le volume de copropriété en volumes est un bien immobilier au sens propre du terme (Cass. Civ. 3e, 20 nov. 1996). Il a été par ailleurs jugé qu’un dessous de sol peut être détaché du reste du sous-sol par fractions qui forment à leur tour et par elles-mêmes une chose distincte et susceptible d’appropriation particulière (CA Paris, 25 sept. 1997).

L’organisation d’un EIC en volumes s’appuie sur la dissociation entre le sol, l’espace (appelé « superficie » ou « droit de superficie » trouvant un fondement – dans les art. 551, 552 et 664 du Code civil) et le tréfonds. Le volume immobilier schématiquement est un droit réel de propriété, détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace (superficie) ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire, de forme géométrique ou non, identifié par sa base (dimensions et superficie) et par sa hauteur ; ce sont les cotes « Niveau général de la France » (NGF), définies par l’Institut géographique national (IGN), qui sont utilisées le plus souvent pour déterminer la hauteur du volume.

A l’intérieur de son volume, sous réserve du respect des servitudes constituées et des documents réglementaires et contractuels applicables, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix et ainsi il peut créer une copropriété dont un lot volume.

Les documents juridiques d’une division volumétrique sont :
– un état descriptif de division en lots (soumis aux mêmes dispositions que l’état descriptif de division de copropriété),
– l’acte constitutif des servitudes (réseau de servitudes),
– un cahier des charges de la construction,
– un cahier des règles d’usage et d’occupation,
– les statuts de l’organe de gestion, en général une association syndicale libre (ASL) de propriétaires, qui reçoit mission de faire respecter les cahiers des charges.

Attention : il n’y a pas de division en volumes régulièrement instituée s’il n’y a pas d’organisation différente de celle de la copropriété.

Après la construction, il convient d’établir un récolement et éventuellement de modifier les documents juridiques, en premier l’état descriptif de division, pour harmoniser avec ce qui a été réellement construit.

Publicités

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.