La garantie due par le vendeur en cas de mérules dans la maison. Clause exonératoire de responsabilité sans aucun effet.

La Cour d’appel de Metz (Ch. 1, 23 janvier 2018, RG n° 16/04110) constate qu’il résulte de l’expertise judiciaire et des photographies produites que la maison d’habitation acquise est affectée par un champignon type mérule.

Ce vice diminue tellement l’usage de l’immeuble – le plancher du séjour étant totalement dévasté – que l’acquéreur n’aurait pas acquis la maison ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

C’est en vain que le vendeur tente d’opposer à l’acheteur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée (imposée par le notaire) dans l’acte de vente. En effet, il est établi, par un courrier rédigé par le vendeur 5 ans avant la vente, qu’il avait connaissance du phénomène puisqu’il a reconnu avoir tenté d’éradiquer l’humidité qui affectait la maison par un traitement hydrofuge. L’indication de la présence récente de champignons, quand bien même ils auraient été traités par le vendeur, aurait révélé à l’acquéreur un problème grave d’insalubrité de l’immeuble. Importe peu le fait qu’il ne les connaissait pas dans toute leur ampleur et gravité, qu’il ignorait qu’il s’agissait de mérule et quelles en étaient les conséquences. Une information loyale et complète de la part du vendeur était d’autant plus nécessaire que, à supposer que l’acheteur ait cherché à combattre les champignons, il n’avait pas un recul de temps (environ 3 mois) suffisant Unknownpour s’assurer de leur éventuelle éradication entre leur découverte et la signature de l’acte notarié.

Dans ces conditions, l’acheteur est en droit d’obtenir la restitution d’une partie du prix correspondant au coût total des travaux incluant son relogement durant les travaux.

Dès lors qu’il avait connaissance du vice affectant la maison avant la vente, le vendeur est condamné à réparer le préjudice de jouissance subi.

Dans une situation de cette nature, l’acheteur est en droit d’invoquer la garantie des vices cachés, nonobstant la clause exonératoire de responsabilité que le notaire a pu inscrire dans son acte (en général sans le consentement de l’acheteur). confronté à l’existence d’un vice caché dispose de deux actions prévues par l’art. 1644 du Code civil: rédhibitoire (résolution du contrat) ou estimatoire (diminution du prix). En l’espèce, l’acheteur a exercé la seconde action, l’action estimatoire de réduction du prix.

Publicités

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.