Conseil à un acheteur en EHPAD. Le notaire a été nul, nul de chez nul

  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 13 avril 2018, RG N° 16/12692 :Monsieur A et 34 autres copropriétaires ont tous acquis, dans un objectif de défiscalisation, de la société Compagnie Financière des Érables (CFE) venant aux droits des sociétés La Boiserie et Senwest, entre fin 2005 et début 2006 des lots dans une résidence dénommée «Les jardins de la Clairière» située […], au sein de laquelle est exploitée un EHPAD et une résidence-services. Toutes ces ventes ont été conclues par l’entremise de l’agence Immobilière ACI Partner’s et reçues en la forme authentique par S, notaire.Unknown

L’ensemble des lots était destiné à la location mais la société Senex, exploitante qui, aux termes d’un avenant au bail commercial qui lui avait été consenti par la propriétaire, prévoyant la cession à la copropriété, pour un euro symbolique, des locaux de service en cas de défaillance majeure de sa part, confrontée dès 2008 à une perte d’exploitation de plus de 900.000 euro, a été placée en février 2010 sous administration provisoire et a déposé son bilan au mois de mars 2011.

En droit, le notaire rédacteur d’un acte d’acquisition est tenu d’éclairer l’acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci ; il est indifférent à cet égard que l’acte qu’il reçoit en la forme authentique réitère un accord antérieur auquel il n’a pas participé, ayant pareillement un devoir de conseil et de mise en garde envers l’acquéreur, de sorte qu’il doit examiner cet acte et en déceler les éventuelles anomalies de nature à compromettre l’efficacité de son acte.

Les acquéreurs de lots dépendant pour partie d’un Ehpad et pour partie d’une résidence pour personne âgées peuvent reprocher au notaire les griefs tirés de multiples anomalies ayant pour effet inéluctable de paralyser le fonctionnement de la copropriété (indications inexactes et contradictoires relatives au règlement de copropriété de l’ensemble immobilier ; défaut d’explications préalables à la signature des actes sur la teneur du nouveau règlement de copropriété ; défaut de renseignement et de conseil quant à l’affectation des biens acquis, mentionnés aux actes de vente authentique comme faisant partie d’un ensemble immobilier à usage de Résidence Médicalisée pour Personnes âgées (EHPAD) alors que ledit ensemble était pour partie affecté à l’usage de résidences services, particularité essentielle puisque, d’une part, le caractère hybride de cet ensemble ne pouvait que compliquer sa gestion et obérer son fonctionnement ; défaut de mise en garde sur l’inanité de la garantie délivrée dans l’avenant au bail par l’exploitant qui ne pouvait s’engager, comme il le faisait «à céder à la copropriété, pour un euro symbolique, l’ensemble des locaux de services en cas de résiliation, non renouvellement du bail ou cession de l’activité du preneur» alors qu’il n’était plus propriétaire desdits locaux, détenus par une société offshore ; défaut de vérification des pouvoirs du syndic désigné dans le règlement de copropriété, société offshore détenant l’ensemble des locaux de services en tant que lots privatifs correspondant à 3208 millièmes sur 10000èmes ; paiement indu sur le prix de vente d’honoraires à l’agent immobilier).

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