Assurance invalidité du prêt pour financer un bien indivis ; elle profite aux deux concubins

Pour la Cour de cassation (Civ. 1re, 28 mars 2018, RG n° 17-18.127), le jeu de l’assurance invalidité, souscrite par un seul des concubins, pour le remboursement du prêt destiné à financer l’acquisition d’un immeuble indivis ne donne pas lieu à indemnité au profit de celui-ci. L’extinction de la dette profite alors à l’autre concubin, sans qu’il n’ait à s’acquitter de sa part contributive.

Il résulte de l’art. 815-13 du Code civil que, lorsqu’un indivisaire a fait des impenses nécessaires à la conservation d’un bien indivis à l’aide de ses deniers personnels, il a droit à une indemnité.

Pour dire que les échéances de l’emprunt remboursées par l’assureur au titre de l’assurance invalidité souscrite par M. X doivent être considérées comme ayant été versées par l’indivisaire personnellement, de sorte que celui-ci peut prétendre à une créance sur l’indivision, l’arrêt d’appel retient qu’il a continué à assumer la charge des remboursements du prêt immobilier à partir de son compte bancaire puis a perçu l’indemnité versée par l’assureur pendant la durée de son invalidité.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les échéances de l’emprunt versées à l’établissement prêteur par M. X lui avaient été remboursées par l’assureur au titre de la garantie invalidité, de sorte que l’indivisaire n’avait exposé aucune dépense de ses deniers personnels, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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L’action fondée sur l’enrichissement sans cause, après rupture du concubinage, ça ne marche jamais

  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 29 mars 2018, RG n° 16/02804):

Les parties ont vécu en concubinage de juin 2008 à novembre 2011.

Elles ont établi leur résidence dans la dépendance d’une maison, sise […], appartenant à M. R et à son épouse, avec laquelle il était en instance de divorce (prononcé par jugement du 1er juin 2012 du Tribunal de grande instance de Strasbourg), et y ont effectué des travaux, notamment la construction d’un garage, d’une terrasse et d’une piscine.

Suivant acte du 14 mars 2013, Mme F a fait assigner son ex-concubin, sur le fondement de l’enrichissement sans cause (action de in rem verso), aux fins d’obtenir qu’il l’indemnise des travaux qu’elle a financés, et des dettes qu’elle a payées pour son compte, sollicitant en outre 2’500 euro à titre de dommages et intérêts pour du mobilier lui appartenant qu’il ne lui a pas restitué.

L’ex-concubine est déboutée de son action intentée à l’encontre de son ex-concubin, sur le fondement de l’enrichissement sans cause. Si elle justifie avoir financé des travaux ans le bien immobilier de son concubin pour un montant total de 10’795 euro, son appauvrissement et l’enrichissement corrélatif de l’ex-concubin ne sont pas dépourvus de cause. En effet, l’ex-concubine a été hébergée dans ce bien durant au moins trois années, de sorte que la somme qu’elle a investie, rapportée sur cette durée, n’apparaît pas excessive.images

L’ex-concubine est déboutée de sa demande tendant au remboursement par l’ex-concubin de diverses sommes sur le fondement de l’enrichissement sans cause. D’autre part, aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune et chacun d’eux doit, faute de volonté exprimée à cet égard, supporter définitivement les dépenses de la vie courante qu’il a exposées. D’autre part, les virements bancaires à son concubin d’un montant total de 9’546 euro, ne peuvent donner lieu à indemnité, dès lors que l’absence de contrepartie n’est pas établie.

L’obligation de conseil du notaire chargé d’un acte (vente en vue de défiscalisation) doit aller jusqu’à déconseiller l’acte

– Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section , 15 Juin 2018, RG N° 16/03557:

La SCI BFF, à la recherche d’un placement financier et immobilier, s’est vu proposer d’investir dans une opération immobilière montée par la société Financière Barbâtre et commercialisée par la société Vestalis.

Il s’agissait d’acquérir un appartement au sein du château de la Grange Le Roy, classé monument historique, à réhabiliter pour en faire une résidence hôtelière haut de gamme et de le mettre en location par le biais d’un contrat de bail commercial consenti à une société chargée de l’exploitation de la résidence hôtelière.Unknown

C’est dans ce contexte que la SCI BFF, par acte notarié passé le 16 décembre 2003 devant maître B, notaire, membre de la SCP …, a acquis de la société Financière Barbâtre le lot n° 28 consistant en un local comprenant trois pièces principales, au sein de l’ensemble immobilier dénommé […], au prix de 88’033 euro. Il était précisé à l’acte que les locaux constitueront des logements distincts après réalisation de travaux d’aménagement et que l’acquéreur s’engageait à prendre à sa charge les travaux correspondants.

Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt in fine. Un bail commercial est intervenu par la SCI BFF à la société Résidence les Ducs de Chevreuse

La responsabilité du notaire apparaît en l’espèce engagée envers l’investisseur ayant acquis un appartement au sein d’un château classé monument historique destiné à être réhabilité et mis en location par le biais d’un contrat de bail commercial.

En effet, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant est tenu de le leur déconseiller. Il n’est pas dispensé de ce devoir par la perfection alléguée de la vente avant son intervention et cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. Or le notaire a en l’espèce eu à connaître de tous les aspects de l’opération immobilière, et savait donc qu’il s’agissait d’une opération particulière imposant, notamment aux acquéreurs, de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation. Le notaire n’ignorait pas qu’il n’existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation et n’en a pas informé l’acheteur alors que le succès de l’opération était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l’immeuble.

Le préjudice subi par l’investisseur consiste en une perte de chance de ne pas contracter qui doit être évaluée à 50% et être indemnisée par la somme de 214’484 euro.

La vente à réméré dissimulait une opération illicite

  • Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 15 mai 2018, RG N° 17/02042:

La vente avec faculté de rachat ou vente à réméré, qui constitue en général un instrument de crédit, en ce qu’elle permet au propriétaire d’un immeuble de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de cet immeuble, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune, en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires, peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et qu’elle a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l’usure.images

Tel est le cas ici, la vente litigieuse avec faculté de rachat moyennant le paiement du prix de 493’696 euro avant l’expiration d’un délai de 2 ans constituant un pacte commissoire prohibé. En effet, l’acte litigieux mentionnait une valeur du bien entre 820’000 euro et 828’000 euro, de sorte que le prix convenu de 380’000 euro restait très éloigné des prix du marché. Ce point constitue un indice supplémentaire de la nature de l’opération, soit l’existence d’un prêt à caractère usuraire résultant de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention, et de la majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance dont le montant annuel correspond à près de 9% du prix d’achat.

Le fait que l’acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820’000 euro et 828’000 euro ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l’acte de sorte que la confirmation de l’acte nul ne peut être retenue. Il convient donc d’annuler la vente, et d’ordonner la restitution du prix, sans que l’occupation du bien par le vendeur censé en être resté propriétaire ne puisse conduire à mettre à sa charge une quelconque somme au titre de l’occupation des lieux.

La Cour de cassation statue sur la contravention de transparence insuffisante des vitres de la bagnole

La Cour de cassation (Chambre criminelle, 19 juin 2018, pourvoi N° 17-85.046) relève que le prévenu, qui circulait à bord de son véhicule, le 30 janvier 2017, a fait l’objet d’un procès-verbal pour conduite d’un véhicule ne respectant pas les prescriptions de transparence des vitres, prévues par les art. R.316-3 et R. 316-3-1 du Code de la route.

Il appert de l’art. R. 316-3 du Code de la route, en premier lieu, que la preuve de l’infraction à la réglementation sur la transparence des vitres de véhicule est établie par la constatation, par l’agent verbalisateur, de ce que celle-ci n’est pas suffisante, en second lieu, qu’il est permis au contrevenant de rapporter la preuve contraire conformément à l’art. 537 du Code de procédure pénale, notamment en établissant que le facteur de transmission régulière de la lumière est d’au moins 70 %.

Le décret n° 2016-448 du 13 mars 2016 modifiant la rédaction de l’art. R. 316-3 du Code de la route, relatif à la transparence des vitres de véhicule, est entré en vigueur le 1 janvier 2017 ; le demandeur au pourvoi est donc mal fondé à contester son application à des faits constatés le 30 janvier suivant.

L’atteinte au droit de propriété des détenteurs de véhicule résultant de l’application, depuis le 1er janvier 2017 aux véhicules maintenus en circulation à cette date, de la réglementation sur la transparence des vitres n’est pas disproportionnée au regard des exigences de sécurité routière et d’ordre public.images

Pour déclarer le prévenu coupable de contravention à la réglementation sur la transparence des vitres de véhicule, le jugement attaqué se borne à viser le procès-verbal. En prononçant ainsi, alors que le procès-verbal de contravention, qui ne précisait pas concrètement quelles vitres étaient concernées ni en quoi leur transparence était insuffisante, ne comportait pas de constatations au sens de l’art. 537 du Code de procédure pénale, la juridiction de proximité n’a pas justifié sa décision.

Condition d’intérêt général pour qu’une ville puisse vendre à un prix inférieur à la valeur vénale

La Cour administrative d’appel de Paris (Chambre 6, 12 juin 2018, req. N° 17PA00494) dit et juge que pour déterminer si la décision par laquelle une collectivité publique cède à une personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif, entachée d’illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d’intérêt général. Si tel est le cas, il lui appartient ensuite d’identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c’est-à-dire les avantages que, eu égard à l’ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s’assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité. Il doit, enfin, par une appréciation souveraine, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.

Dans cette affaire, la cession d’immeuble consentie par la ville de Paris à une société immobilière d’économie mixte à un prix inférieur à leur valeur est justifiée par un motif d’intérêt général, dans la mesure où elle vise à atteindre le seuil minimal de 25% de logements sociaux parmi les résidences principales, fixé par les dispositions des art. L. 302-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que les objectifs fixés par le plan local de l’habitat. Ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la vente autorisée par la délibération attaquée était justifiée par un motif d’intérêt général. Les contraintes auxquelles sera soumis le cessionnaire notamment en matière de rénovation et de mise aux normes des logements existants, de reconfiguration de très grands logements et de limitation du montant des loyers des locataires, sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente, établi sur la base de 3’500 euro par mètre carré, et l’estimation à 7’500 euro par mètre carré.Unknown

La juridiction administrative, ici, avait été saisie par une requête, enregistrée le 8 février 2017, et un mémoire en réplique et récapitulatif, enregistré le 18 décembre 2017, présentés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet à Paris et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet à Paris.

Le Conseil d’Etat a validé l’obligation de recourir à un architecte pour une construction d’une maison de 150 m2 au moins

Le Conseil d’Etat (Chambre 1, 18 mai 2018, req. N° 408.059) dit que par les dispositions critiquées de l’art. 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016, et de l’art. L. 431-3 du Code de l’urbanisme, destinées à favoriser la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant et le respect des paysages naturels ou urbains, le législateur a poursuivi un objectif impérieux d’intérêt général.

Ces dispositions n’introduisent aucune discrimination, directe ou indirecte, en fonction de la nationalité du professionnel considéré ou, s’agissant d’une société, de la localisation de son siège.Unknown

En prévoyant que les personnes physiques édifiant ou modifiant pour elles-mêmes une construction, à moins qu’elle ne soit à usage agricole, devraient nécessairement recourir à un architecte pour établir le projet architectural joint à la demande de permis de construire si la surface de plancher de la construction excède 150 m2, le législateur a adopté des mesures qui sont propres à garantir l’objectif poursuivi et ne vont pas au-delà de ce qui est nécessaire pour l’atteindre, au regard notamment de la surface moyenne de plancher des maisons individuelles faisant l’objet de permis de construire délivrés à des particuliers. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte a été pris sur le fondement de dispositions qui méconnaîtraient l’art. du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Bronze d’art. Succession. Le prix de vente aux enchères dans les deux ans prime l’évaluation dans l’inventaire

Les légataires universels et exécuteurs testamentaires de la Comtesse de C, descendante directe de la plus jeune fille de Montesquieu, ont reçu en 2004, dans le cadre de sa succession, une statuette en bronze intitulée « Venus se séchant après le bain ». À cette époque la statuette a été évaluée à 30’000 euro par un notaire lors de l’inventaire de la succession. Elle a ensuite été vendue aux enchères publiques au prix de 1’200’000 euro le 6 juin 2005.

Les vendeurs, face au paiement des droits de mutation par décès, déclarent à l’administration fiscale la valeur d’inventaire de la statuette,  30’000 euro et non la valeur d’adjudication de 1’200’000 euro. Le directeur des services fiscaux s’est opposé à cette manoeuvre et a retenu la valeur d’adjudication comme assiette du droit de mutation. Il se prévaut alors de l’art. 764, I, 1° du CGI qui dispose que « Pour la liquidation des droits de mutation par décès, la valeur de la propriété des biens meubles est déterminée, sauf preuve contraire : 1° Par le prix exprimé dans les actes de vente, lorsque cette vente a lieu publiquement dans les deux années du décès ».  Le Tribunal de grande instance de Paris lui donne raison.

Les héritiers font alors appel de ce jugement en invoquant le même article 764, I, du CGI, en ce qu’il permet de fournir une « preuve contraire » de la valeur du bien. Ils prétendent rapporter cette preuve, à la fois, par la valeur d’inventaire et par les circonstances exceptionnelles de la vente doublées du « comportement irrationnel » des acheteurs (1).
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Malgré ces arguments la Cour d’appel de Paris (pôle 5, ch. 7, 21 févr. 2017, RG n° 2014/15961) considère que le prix d’adjudication a résulté d’une vente intervenue dans les deux années du décès de sorte que c’est cette évaluation qui doit être retenue par préférence à l’évaluation du bien dans l’inventaire.

Malgré l’exception de la preuve contraire, mieux vaut savoir qu’il est préférable d’attendre deux ans pour vendre aux enchères publiques des oeuvres reçues par succession.

(1) Les héritiers soutiennent devant la cour que les attestations produites par eux font état des circonstances exceptionnelles dans lesquelles s’est déroulée la vente aux enchères qui ont conduit le lot n° 104 (la statuette dont s’agit) à être adjugé à un prix sans commune mesure avec sa valeur réelle, la fiche descriptive du lot, laissant penser que la statuette provenait des collections du cardinal de Richelieu puis du roi Louis XIV et la qualité générale des oeuvres appartenant à la comtesse de C ayant renforcé le fait que les acheteurs tant français qu’étrangers avaient surenchéri de façon irrationnelle ; que la qualité de la fiche descriptive établie par le commissaire priseur et la qualité des lots proposés dépendant de la succession de Mme de C ont attiré les plus grands amateurs internationaux à la recherche de provenance prestigieuse notamment pour les bronzes particulièrement convoités, les bronzes des lots n° 102 et 103 ayant été respectivement estimés à 4-7000 euros et 15-20 000 euros ayant été vendus à 62 000 euros et 260 000 euros soit plus de dix fois les estimations ; que le lot n° 104 a bénéficié de cet engouement et d’un numéro d’inventaire qui pouvait laisser penser à certains qu’il s’agissait d’un objet figurant dans les collections de Richelieu ; enfin que le prix atteint résulte de l’acharnement de deux amateurs étrangers de sorte qu’il est très improbable que ce prix puisse être à nouveau atteint.

On ne revient pas sur les honoraires de l’avocat payés sans contestation à réception de la facture

  • Cour de cassation, Chambre civile 2, 14 juin 2018, pourvoi N° 17-20.727, cassationn avec renvoi, inédit:

Selon l’art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Suivant l’art. 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 dans sa rédaction applicable au litige, si les juges du fond apprécient souverainement, d’après les conventions des parties et les circonstances de la cause, le montant de l’honoraire dû à l’avocat, il ne leur appartient pas de le réduire dès lors que le principe et le montant de l’honoraire ont été acceptés par le client après service rendu, que celui-ci ait ou non été précédé d’une convention.

Les clients d’un avocat à qui ils avaient confié la défense de leurs intérêts, après s’être acquittés, en l’absence de convention d’honoraires, d’une provision de 1’500 euros et d’une facture récapitulative de 7’176 euro TTC, réglée le 8 juillet 2013, ils ont saisi le bâtonnier de l’ordre des avocats le 29 octobre 2014 d’une contestation des honoraires qu’ils avaient versés.

Pour fixer à la somme de 2’392 euro le montant des honoraires de l’avocat et dire que ce dernier doit restituer la somme de 6’284 euro, l’ordonnance du bâtonner énonce que les honoraires peuvent être fixés à raison d’une heure pour la réception des époux, deux heures pour l’étude des documents, cinq heures pour la rédaction de l’assignation et des conclusions et deux heures pour l’audience, soit dix heures de travail au taux horaire moyen de 200 euro soit un total de 2’000 euro HT ou 2’392 TTC.Unknown

En statuant ainsi, alors qu’il avait constaté que les honoraires avaient été payés à réception de la facture sans contestation, après service rendu, le premier président a violé les textes précités.

Responsabilité du notaire qui dresse un acte de notoriété successorale

  •  Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 4 mai 2018, RG N° 17/00038:

Il n’y a pas eu erreur du notaire mais négligence de ce dernier.

Un acte de notoriété est destiné à établir la dévolution successorale et le notaire, dans son rôle d’authentification des actes dressés par son entremise, est comptable tant de leur exactitude que de leur efficacité.images
En l’espèce, le notaire a dressé un acte de notoriété constatant la dévolution successorale du défunt laissant pour recueillir sa succession, à défaut d’ascendants, de descendants légitimes, naturels ou adoptifs ou descendant d’eux, ses deux soeurs germaines. Alerté de l’existence de deux unions du défunt par l’acte de naissance, le notaire ne pouvait se contenter des déclarations de ses mandantes et des deux témoins et devait se procurer les jugements de divorce pour vérifier si ceux-ci ne faisaient pas mention d’autres héritiers. Si cette diligence avait été accomplie, le notaire serait alors entré en contact avec un des enfants, lequel avait parfaitement connaissance de l’existence de son demi-frère, adopté. L’inexistence de la diligence initiale, est donc à l’origine non seulement de la non révélation du second enfant et également de celle du premier enfant.