Le notaire est-il responsable de la minoration de la valeur des biens partagés ou licités ?

Question.

Lors du règlement de la succession de mon mari, j’ai accepté de faire une licitation à mes enfants, de tous mes droits en nue-propriété, pour un prix inférieur à la valeur réelle des biens. Cette valeur, selon le fisc, est de 225 000 EUR, alors que dans l’acte de licitation, les biens n’ont été évalués qu’à la somme de 150 000 EUR.

Nous avons donc eu un redressement fiscal que finalement nous avons accepté.

Mes enfants me pressent pour que nous engagions la responsabilité du notaire qui n’a pas fait une expertise des biens et qui ne nous a pas déconseillés de faire l’opération à ces conditions.

Pensez-vous qu’une telle action puisse aboutir à notre avantage ?

Réponse.

Une action en responsabilité contre le notaire n’aboutirait que si vous pouvez prouver que vous ne connaissiez pas la valeur vénale réelle des biens.

Il a en effet été jugé dans une affaire semblable à celle que vous exposez (Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile 1, 19 janvier 2016, RG N° 13/03199) :

La légataire de la quotité disponible des immeubles composant la succession du défunt doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il apparaît en l’espèce que la légataire a accepté de céder ses droits indivis sur l’ensemble immobilier dépendant de la succession à la veuve du défunt à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision et que le prix de cession, calculé sur la valeur estimée du bien à la somme de 380 000 euros, était de 63 333 euros mais que l’administration fiscale, estimant la valeur du bien à la somme de 736 000 euros, a notifié à la légataire une proposition de rectification dans le cadre de laquelle, après réclamation de la légataire, l’estimation du bien a été ramenée à la somme de 522 000 euros. S’il est reproché au notaire de ne pas avoir attiré l’attention de la légataire sur la sous-évaluation du bien, ce qui a eu pour conséquence de minorer son legs et de l’exposer à un redressement fiscal, il n’est pas contesté que la légataire avait indiqué au notaire que le défunt avait estimé l’immeuble à une valeur de 600 000 euros de sorte que la légataire avait une parfaite connaissance du prix réel de l’immeuble. La légataire voulait obtenir rapidement la cession de sa quote-part et ne voulait pas s’engager dans une procédure au long cours avec expertise et partage. C’est donc en pleine conscience de la sous-évaluation du bien, qui était la condition d’un règlement rapide de son legs, que la légataire a accepté la proposition des héritiers alors qu’elle ne pouvait pas ignorer les risques d’un redressement fiscal qu’elle a accepté afin d’obtenir rapidement des liquidités.

Le notaire pourrait aussi arguer du fait que lui-même n’avait pas connaissance de la valeur réelle des biens licités. En outre, le notaire, pour autant qu’il soit expert, n’a aucune obligation de faire une expertise de la valeur des biens qui font l’objet des actes qu’il reçoit.

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