Construction juridique scabreuse pour éluder l’ISF

Daniel et Liliane sont propriétaires d’un immeuble de rapport situé […] et seuls associés de la société civile agricole du Domaine de B, elle-même propriétaire de terrains et d’un château situé à B, dans le département de la Nièvre.

Daniel et Liliane ont déposé les déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2004 à 2010.

Par actes du 30 décembre 1981, 18 décembre 1991, 21 décembre 2001, ils ont apporté à la société civile agricole du domaine de B l’usufruit temporaire d’un immeuble de rapport parisien pour des durées successives de 10 ans.

Par une proposition de rectification du 21 décembre 2010, l’administration a contesté l’opération d’apport d’usufruit temporaire en considérant qu’elle constituait un abus de droit.

Aucun accord n’étant intervenu, le litige a été porté devant la Cour d’appel de Paris qui a statué (Pôle 5, ch. 10, N° 16/06257) le 3 avril 2018.

L’apport temporaire d’usufruit d’un immeuble de rapport relève d’une construction juridique élaborée dans le seul but d’éluder l’impôt dès lors qu’il a pour seul but de permettre aux contribuables, en leur qualité de nu-propriétaires, de soustraire l’essentiel de la valeur de l’immeuble de l’assiette de leur ISF par le biais des dispositions de l’art. 885 G du CGI.Unknown

En l’espèce, l’opération d’apport d’usufruit en faveur d’une société civile contrôlée par les contribuables a permis une importante économie d’impôt dès lors que 80 % de la valeur de l’immeuble n’est pas prise en compte dans l’actif net imposable à l’ISF du foyer fiscal.

En effet, par le démembrement de propriété, les contribuables ont substitué à leur obligation de déclarer la valeur en pleine propriété, la seule valeur de l’usufruit de cet immeuble via la valorisation des parts de la société civile qu’ils possèdent en totalité tout en continuant à percevoir les loyers à travers la société.

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