Vente d’immeuble avec dispense de garantie des vices cachés. Mauvaise et bonne habitude.

Les notaires ont la très fâcheuse habitude de porter dans leurs actes de vente une clause dispensant le vendeur de la garantie légale des vices cachés, alors que le vendeur ne leur a rien demandé dans ce sens et que l’acquéreur n’a pas été informé des conséquences qui peuvent être désastreuses pour lui d’une telle dispense. A noter qu’une jurisprudence récente mais déjà constante fait obligation au notaire d’informer l’acquéreur de ce à quoi il s’engage en dispensant le vendeur d’une garantie légale.

Les magistrats ont la bonne habitude de démolir cette clause exonératoire de la garantie des vices cachés, en particulier lorsque le vendeur n’est pas blanc bleu et qu’il savait qu’il existait un vice affectant le bien vendu.

Un exemple (Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04505) :

Suivant acte de notaire du 4 juillet 2012, Jean-Luc et Alexy ont vendu à Nour et Hasna une maison d’habitation avec piscine sur la commune de Villefontaine, moyennant le prix de 193’000 euro.

Suite à des désordres affectant la piscine, les acheteurs ont mis en oeuvre, par le biais de leur assureur, une mesure d’expertise amiable, laquelle a mis en évidence l’existence d’une fissure infiltrante dans le bassin et d’une importante fuite affectant la tuyauterie enterrée.

A défaut d’accord amiable, les acquéreurs ont, le 6 août 2013, fait citer les vendeurs, devant le Tribunal de grande instance de Vienne, à l’effet d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente et, à défaut, la condamnation des vendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Le litige s’est retrouvé devant la Cour de Grenoble.

Les acheteurs d’une maison d’habitation avec piscine doivent être indemnisés par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine et la canalisation enterrée desservant la prise balai sont fuyardes. Il apparaît en l’espèce que les vendeurs connaissaient parfaitement l’existence de la fissure infiltrante affectant la piscine et qu’ils ont tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture. Il n’est pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l’ampleur du vice de fuite et de l’impossibilité d’utilisation de la piscine, élément déterminant de leur consentement à la vente. Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage.images

La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Outre la somme de 11’816 euro au titre des travaux de reprise, les acheteurs doivent se voir accorder des dommages et intérêts de 1’500 euro au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l’utilisation d’une piscine.

Comme écrit plus haut, ce n’est qu’un exemple. De nombreuses situations de ce genre sont portées devant les tribunaux. Aussi, un conseil aux acquéreurs : dès l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis), refusez la clause en question !

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