Le lot de copropriété de jardin privatif ne comprend pas le sol

Le lot de copropriété défini comme « un jardin privatif » ne saurait comprendre le tréfonds de la copropriété, dès lors que le sol est qualifié de parties communes par le règlement de copropriété.Unknown

La Cour de cassation (3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° n° 17-11.765, F-D) rappelle déjà l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

La société Elphimmo a vendu à M. X le lot n° 10, consistant en un jardin privatif, et les 232/10000e de la propriété du sol et des parties communes générales dépendant de la copropriété du […] ; après la découverte d’une canalisation d’évacuation des eaux usées dépendant d’un lot privatif voisin dans le sol de ce jardin, la société s’est engagée, aux termes d’une transaction du 17 juillet 2011, à faire dresser un acte notarié constatant l’existence d’une servitude de tréfonds ; aucun acte n’ayant été régularisé, la société, représentée en cours d’instance par son mandataire-liquidateur, a assigné M. X en annulation de cette transaction.

Pour rejeter la demande, l’arrêt d’appel retient que l’art. 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne répute partie commune le sol d’un immeuble en copropriété que dans le silence ou la contradiction des titres, que l’article 2.1 du règlement de copropriété, qui énonce que sont parties privatives les jardins privatifs, l’article 3 du même règlement, qui définit les parties communes comme les choses qui ne sont pas affectées à l’usage particulier et exclusif de l’un des copropriétaires, et l’état descriptif de division constituant le lot n° 10 d’un jardin privatif, doivent être interprétés comme attribuant à M. X la propriété du jardin, lequel comprend nécessairement, en application de l’art. 552 du Code civil, le sol et le sous-sol où poussent les plantes et que l’objet de la contestation à laquelle la transaction du 17 juillet 2011 met fin n’est pas affecté d’une erreur.

En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoit en son article 3 que la totalité du sol est partie commune, la cour d’appel, qui a dénaturé les dispositions claires et précises de ce document, a violé le principe susvisé.

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