L’obligation de conseil du notaire chargé d’un acte (vente en vue de défiscalisation) doit aller jusqu’à déconseiller l’acte

– Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section , 15 Juin 2018, RG N° 16/03557:

La SCI BFF, à la recherche d’un placement financier et immobilier, s’est vu proposer d’investir dans une opération immobilière montée par la société Financière Barbâtre et commercialisée par la société Vestalis.

Il s’agissait d’acquérir un appartement au sein du château de la Grange Le Roy, classé monument historique, à réhabiliter pour en faire une résidence hôtelière haut de gamme et de le mettre en location par le biais d’un contrat de bail commercial consenti à une société chargée de l’exploitation de la résidence hôtelière.Unknown

C’est dans ce contexte que la SCI BFF, par acte notarié passé le 16 décembre 2003 devant maître B, notaire, membre de la SCP …, a acquis de la société Financière Barbâtre le lot n° 28 consistant en un local comprenant trois pièces principales, au sein de l’ensemble immobilier dénommé […], au prix de 88’033 euro. Il était précisé à l’acte que les locaux constitueront des logements distincts après réalisation de travaux d’aménagement et que l’acquéreur s’engageait à prendre à sa charge les travaux correspondants.

Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt in fine. Un bail commercial est intervenu par la SCI BFF à la société Résidence les Ducs de Chevreuse

La responsabilité du notaire apparaît en l’espèce engagée envers l’investisseur ayant acquis un appartement au sein d’un château classé monument historique destiné à être réhabilité et mis en location par le biais d’un contrat de bail commercial.

En effet, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant est tenu de le leur déconseiller. Il n’est pas dispensé de ce devoir par la perfection alléguée de la vente avant son intervention et cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. Or le notaire a en l’espèce eu à connaître de tous les aspects de l’opération immobilière, et savait donc qu’il s’agissait d’une opération particulière imposant, notamment aux acquéreurs, de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation. Le notaire n’ignorait pas qu’il n’existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation et n’en a pas informé l’acheteur alors que le succès de l’opération était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l’immeuble.

Le préjudice subi par l’investisseur consiste en une perte de chance de ne pas contracter qui doit être évaluée à 50% et être indemnisée par la somme de 214’484 euro.

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