C’est au locataire de prouver que le propriétaire bailleur n’a pas délivré un logement décent

  • Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 17 avril 2018, RG N° 17/0091:

Par acte sous signature privée du 12 mai 2011, M. Jean-Luc O a donné à bail à Mme Meriem A, une maison située […], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 760 euro outre les charges.

Il n’est pas établi par la locataire, sur laquelle repose la charge de la preuve, que le bailleur n’ait pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement en bon état, conforme aux règles de sécurité et salubrité. Le bailleur produit quant à lui un courrier du maire, mentionnant une visite du logement par un contrôleur de la caisse d’allocations familiales et une expertise réalisée à la demande du fonds de solidarité logement, lesquels concluent à un bon état général du logement ne nécessitant pas de contrôle sanitaire. La demande de réalisation de travaux et la demande d’indemnisation formées par la locataire sont donc rejetées.

Par ailleurs, la Cour d’appel dit et juge que le congé pour vendre délivré par le bailleur est valable. La locataire soutient en vain que le congé est frauduleux, d’une part en raison du prix de vente excessif et, d’autre part, en l’absence d’intention réelle de vendre. La locataire ne produit cependant aucun élément permettant de connaître les prix du marché pour un bien semblable. Un prix de 180’000 euro pour un logement de 147 mètres carrés au Mans n’apparaît pas en soi un prix manifestement déraisonnable. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir donné des mandats de vente à un notaire et à trois agences immobilières et avoir demandé l’établissement des diagnostics obligatoires préalables à la vente. L’intention de vendre est donc bien réelle, de sorte que l’expulsion de la locataire doit être ordonnée.

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Le lot de copropriété de jardin privatif ne comprend pas le sol

Le lot de copropriété défini comme « un jardin privatif » ne saurait comprendre le tréfonds de la copropriété, dès lors que le sol est qualifié de parties communes par le règlement de copropriété.Unknown

La Cour de cassation (3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° n° 17-11.765, F-D) rappelle déjà l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

La société Elphimmo a vendu à M. X le lot n° 10, consistant en un jardin privatif, et les 232/10000e de la propriété du sol et des parties communes générales dépendant de la copropriété du […] ; après la découverte d’une canalisation d’évacuation des eaux usées dépendant d’un lot privatif voisin dans le sol de ce jardin, la société s’est engagée, aux termes d’une transaction du 17 juillet 2011, à faire dresser un acte notarié constatant l’existence d’une servitude de tréfonds ; aucun acte n’ayant été régularisé, la société, représentée en cours d’instance par son mandataire-liquidateur, a assigné M. X en annulation de cette transaction.

Pour rejeter la demande, l’arrêt d’appel retient que l’art. 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne répute partie commune le sol d’un immeuble en copropriété que dans le silence ou la contradiction des titres, que l’article 2.1 du règlement de copropriété, qui énonce que sont parties privatives les jardins privatifs, l’article 3 du même règlement, qui définit les parties communes comme les choses qui ne sont pas affectées à l’usage particulier et exclusif de l’un des copropriétaires, et l’état descriptif de division constituant le lot n° 10 d’un jardin privatif, doivent être interprétés comme attribuant à M. X la propriété du jardin, lequel comprend nécessairement, en application de l’art. 552 du Code civil, le sol et le sous-sol où poussent les plantes et que l’objet de la contestation à laquelle la transaction du 17 juillet 2011 met fin n’est pas affecté d’une erreur.

En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoit en son article 3 que la totalité du sol est partie commune, la cour d’appel, qui a dénaturé les dispositions claires et précises de ce document, a violé le principe susvisé.

De bien curieuses pratiques dans la vente de portes et fenêtres et le financement

  • Cour d’appel de Caen, Chambre civile et commerciale 2, 5 avril 2018, RG N° 16/03260:

Le 19 juin 2009, dans le cadre d’un démarchage à domicile par deux représentants de la société Euro Isolation, M. Q a signé un bon de commande portant sur 4 fenêtres et une porte pour le prix de 5’000 euro et un autre bon concernant 4 volets roulants pour un montant de 4’000 euro.

Pour financer l’opération, il a signé deux crédits, le premier auprès de la SA Sofemo à hauteur de 4’900 euro et l’autre auprès de la SA Financo à hauteur de 4’000 euro.

Des incidents de paiement sont survenus et la SA Financo a déposé en avril 2011 une requête en injonction de payer. Opposition a été faite par M. Q.

Le contrat de crédit, affecté au financement de portes et fenêtres vendues lors d’un démarchage à domicile, doit être annulé dès lors que le contrat n’est pas signé par l’emprunteur.images

Il résulte en effet de la comparaison avec des documents contemporains (bons de commande, dépôt de plainte, avis d’imposition, etc.) que la signature apposée sur le contrat de crédit n’est pas celle de l’emprunteur. Du fait de l’annulation du contrat, le capital doit être restitué par l’emprunteur, sous déduction des échéances réglées.

Il ressort du dossier que l’offre de crédit a été souscrite au domicile de l’acheteur le même jour que le bon de commande et il s’en suit que les vendeurs de la société avaient reçu mandat de l’établissement de crédit de proposer ses financements aux clients, puis de les recommander à son approbation, de sorte que lesdits vendeurs ne sont pas des tiers pour la conclusion de contrat et que leurs manoeuvres dolosives, de nature à vicier le consentement du client, sont opposables à la société de crédit.

Il est établi que, pour obtenir la commande de fenêtres et volets par l’acheteur, qui présente une déficience mentale incontestable, les démarcheurs ont rempli et signé eux-mêmes l’offre préalable de prêt ensuite transmise à leur mandant. L’établissement de crédit doit être déclaré responsable de la faute ainsi commise par son mandataire qui a exécuté sa mission de façon défectueuse. Le préjudice subi par l’acheteur résulte de l’obligation de rembourser le montant du capital, de sorte que le prêteur est condamné à indemniser l’acheteur à hauteur de 4’000 euro.

Adoption annulée : l’adoptant entretenait une relation adultère avec l’une des jumelles adoptées

  • Cour d’appel de Montpellier, Chambre 3 B, 2 mai 2018, RG N° 16/07205:`

Les enfants biologiques de l’adoptant sont recevables en leur action en tierce opposition au jugement d’adoption simple. L’adoptant, aujourd’hui décédé, a adopté des jumelles étrangères âgées de 22 ans alors qu’il avait lui-même 70 ans. Le tribunal ayant prononcé l’adoption n’a pas été informé de l’existence des enfants biologiques de l’adoptant. Les adoptées se bornent à affirmer que cette question a nécessairement été abordée lors des débats, mais rien ne permet de l’établir. Aucun élément ne laissait envisager la présence d’enfants issus du mariage de l’adoptant. Au contraire, les faits, tels que présentés dans la requête en adoption, laissent à penser qu’il ne disposait d’aucun descendant en ligne directe. Une telle omission ne doit rien au hasard mais participe au contraire de la volonté du père de déposséder ses enfants biologiques avec lesquels il était en conflit, jusqu’à engager une action aux fins de révocation des donations qu’il leur avait consenties. La réticence dolosive de l’adoptant, constituant une fraude, rend recevable la tierce opposition.Unknown

Le jugement dont appel est par ailleurs confirmé en ce qu’il déclare bien fondée l’action en tierce opposition du jugement d’adoption. Rien ne permet d’établir que la relation entre l’adoptant et les adoptées serait filiale. Il ne les a ni élevées ni éduquées. En outre, il résulte de plusieurs témoignages que l’adoptant entretenait une relation adultère avec l’une des jumelles adoptées. L’adoption simple ayant pour objet, non pas de renforcer des liens amoureux existant entre deux personnes, mais de consacrer un rapport filial, il y a lieu de constater le détournement de l’institution de l’adoption au regard de sa finalité. En outre, le détournement de l’adoption à des fins notamment successorales, a eu pour conséquence de défavoriser les enfants biologiques de l’adoptant dans leur part héréditaire au profit des adoptées, celles-ci devenant, ipso facto, héritières réservataires de l’adoptant.

Plus besoin de permis de construire pour les éoliennes, seule une autorisation environnementale ….

  • Conseil d’Etat CE, 14 juin 2018, req. n° 409.227, seera mentionné aux tables du Recueil Lebon

Le décret n° 2017-82 du 26 janvier 2017 relatif à l’autorisation environnementale, dont l’annulation était poursuivie dans le cadre de la présente affaire, dispense de permis de construire les projets d’installation d’éoliennes terrestres quand celles-ci sont soumises à autorisation environnementale. L’association requérante a vu dans cette permissivité une régression contraire à l’art. L. 110-1 du Code de l’environnement, qui pose le principe d’une amélioration constante de la protection de l’environnement, dit principe de non-régression. Mais, le même décret prévoit également que le dossier de demande d’autorisation environnementale, à laquelle sont soumises les éoliennes, doit être complété par un document qui établit que le projet est conforme aux dispositions d’urbanisme applicables. Et l’autorité administrative chargée d’examiner la demande doit vérifier la conformité ainsi exigée.Unknown

La dispense de permis, prévue par le décret, ne caractérise donc pas un rétrécissement de la protection de l’environnement. Et, accessoirement, elle est conforme aux dispositions du Code de l’urbanisme selon lesquelles les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité en matière d’urbanisme doivent néanmoins être conformes aux prescriptions régissant l’utilisation des sols (C. urb., art. L. 421-8 et C. urb., art. L. 421-6).

Le Conseil d’État interprète ainsi concrètement le principe de non-régression, comme il l’a fait récemment à propos d’une réglementation substituant à une obligation systématique de réalisation d’une évaluation environnementale un examen au cas par cas par l’autorité environnementale. En lui-même ce changement ne méconnaît pas le principe, d’autant qu’aujourd’hui comme avant il prescrit une telle évaluation pour tous les projets susceptibles d’avoir une influence notable sur l’environnement. En revanche, le raisonnement est inversé quand le changement consiste, pour un certain type de projets, à substituer à un examen au cas par cas une exemption systématique. Le principe n’est alors méconnu, mais à une condition, que ce type de projets, par sa nature, ses dimensions, sa localisation, ne soit pas susceptible, eu égard aux connaissances scientifiques et techniques du moment, d’avoir des incidences notables sur l’environnement (CE, 8 déc. 2017, n° 404391, Fédération Allier Nature).

C’est l’histoire et le jugement d’un notaire pas très futé (vente par nu-propriétaire et usufruitier de 13 ans)

  • Tribunal de grande instance de Bordeaux, Chambre civile 1, 23 mai 2017, RG N° 12/10460 :

En sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il reçoit.

Dans cette affaire, le notaire a rédigé l’acte authentique de vente d’un appartement soumis au statut de la copropriété, vendu par le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Cette vente a été déclarée inopposable à la procédure collective et l’immeuble en cause a fait l’objet d’une licitation par adjudication.images4

Compte tenu de la profession d’agent commercial exercée par le nu-propriétaire, profession à risques relevant des procédures collectives, du jeune âge de l’usufruitier (13 ans au moment de la donation), du court délai de cinq ans écoulé entre la donation et la vente, de l’inscription sur l’immeuble d’un commandement de payer valant saisie, d’une sommation et d’une hypothèque légale au profit du Trésor Public, le notaire aurait du éprouver un doute quant à la véracité des déclarations du nu-propriétaire relatives à l’absence de procédure collective en cours et à sa capacité à contracter et vérifier cette capacité ainsi que ses déclarations. Faute de l’avoir fait, les acquéreurs ont définitivement perdu l’immeuble acquis. Sa valeur doit s’apprécier à la date de cette privation, cette somme correspondant également au montant qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient pu conserver l’immeuble et le revendre. Le tribunal leur alloue à ce titre une indemnité d’un montant de 430 000 EUR.

Les plaignants ont également subi un préjudice moral résultant de l’abandon de leur projet de s’installer dans l’appartement pour y passer une retraite paisible. Ils ont également subi de multiples tracas et incertitudes liés aux procédures judiciaires engagées. Ce chef de préjudice est réparé par le versement d’une somme de 10 000 EUR.

Le montant global de 440 000 EUR est mis solidairement à la charge du notaire associé rédacteur et de la SCP notaire.

Clause manuscrite des travaux pris en charge par le maître d’ouvrage dans un CCMI

  • Arrêt n° 602 du 21 juin 2018 (pourvoi 17-10.175) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

M. X et Mme Y et la société Maisons CBI ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan ; la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI bât) a fourni une garantie de livraison ; faisant valoir l’absence de clause manuscrite relative aux travaux qu’ils s’étaient réservés, M. X et Mme Y ont assigné le constructeur et le garant en indemnisation de leur préjudice.

Pour condamner solidairement la société Maisons CBI et la CGI bât au paiement de la somme de 25’690 euro, l’arrêt d’appel retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge de la société Maisons CBI et garanti par la CGI bât.images

En statuant ainsi, alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d’appel a violé les art. L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Les enfants héritiers sollicitent et obtiennent l’expulsion du concubin de leur mère

Yvette était propriétaire d’une maison sise […], qu’elle occupait en dernier lieu avec son compagnon Günter.

Elle est décédée le 14 janvier 2015, laissant pour héritiers légaux ses deux enfants Michel et Carole.

A la demande de ces derniers qui souhaitaient récupérer la libre disposition de ce bien, le notaire chargé de la succession a, par courrier en date du 13 février 2015, demandé à Günter de libérer la maison pour le 15 avril 2015 au plus tard.

Günter n’ayant pas accédé à cette demande, les enfants Michel et Carole ont saisi le Tribunal d’instance de Sarreguemines , aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, ordonner l’évacuation, et, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Günter.

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La Cour d’appel de Metz a été saisie du litige et elle a statué le 31 mai 2018 (3e Ch. RG 16/00706).

C’est à bon droit que les héritiers sollicitent l’expulsion du concubin de leur mère qui s’est maintenu dans la maison après le décès de cette dernière. Le concubin ne conteste pas le fait qu’il n’était ni conjoint successible de la défunte, ni lié avec elle par un pacte civil de solidarité, et qu’il ne peut dès lors prétendre au bénéfice de la jouissance gratuite du logement pendant une année prévu à l’art. 763 du Code civil.

Il soutient en revanche que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées par les héritiers doivent être rejetées en vertu d’une obligation naturelle, au sens de l’art. 1235 ancien du Code civil applicable à la date du litige. Il n’apporte la preuve d’aucune disposition testamentaire, ni d’aucune obligation naturelle des héritiers à exécuter un legs verbal ou un voeu exprimé par la testatrice lui permettant de se maintenir dans les lieux à titre gratuit.

Compte tenu de la durée de la vie commune entre la défunte et le concubin pendant une durée de 15 ans, et en conséquence de relations quasi-familiales entre les parties avant le décès de la propriétaire de l’immeuble, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par le concubin jusqu’à la libération effective des lieux à 200 euro par mois.

Faute de documents émanant de la propriétaire, le droit de propriété l’a ainsi emporté sur l’obligation naturelle.

Le compromis de vente ne prévoyant rien, est-ce que je peux garder la chaudière de chauffage de la maison que je vends ?

Cela dépend.

Curieusement la question se pose assez rarement du moins devant les tribunaux.

Cependant la Cour de cassation, en 1989, a tranché de façon précise sur un litige de cette nature (Chambre civile 1, 7 mars 1989, RG n° 85-15.123).

Ayant été adjudicataires (acquéreurs aux enchères) d’un immeuble qui, appartenant à M. B était muni d’une installation de chauffage central avec chaudière, les époux F soutenaient que celle-ci a été, après l’adjudication enlevée par M. B ; ce dernier assure au contraire l’avoir auparavant vendue à un tiers ; la cour d’appel avait alors condamné le vendeur à « rapporter dans l’immeuble la chaudière scellée qui s’y trouvait à l’époque » de l’adjudication.images

Le vendeur a fait grief à l’arrêt d’appel attaqué d’avoir ainsi statué, alors que, selon lui, en écartant comme imprécises ou de valeur toute relative les attestations produites par lui-même et en retenant celles présentées par les époux acquéreurs, les juges du second degré ont, d’abord inversé la charge de la preuve, ensuite omis de tirer de leurs propres constatations les conséquences qui en résultaient nécessairement, privé encore leur décision de base légale et enfin, en s’abstenant de la justifier légalement, violé les dispositions de l’art. 1315 du Code civil.

Mais, a dit alors la Cour de cassation,  en relevant que rien ne permet de suspecter la sincérité de documents dont ressort la présence, postérieurement au jugement d’une chaudière scellée et en état de marche dans l’immeuble B acquis par les époux F, c’est sans inverser la charge de la preuve que la cour d’appel, par une décision motivée, a usé de son pouvoir souverain d’appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis ; elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Aussi, dans le silence du compromis, une chaudière de chauffage, si elle est scellée au sol ou à un mur, est un immeuble par destination qui, lors de la vente, doit suivre l’immeuble par nature.

Déterminer le pays de la loi de la succession internationale : France ou Etats-Unis

Ann Christine M. veuve Di B. née à […], de nationalité américaine et italienne, est décédée le 5 juillet 2014 à l’hôpital de Pontoise (95) sans descendant direct.

A la requête des consorts R N agissant en qualité d’héritiers légaux et par décision du 26 janvier 2015, le Tribunal de circuit du comté de Volusia en Floride a désigné monsieur D. Smith pour administrer la succession.

Par ordonnance du 11 mai 2015 prononcée à la requête de madame Pascale N., le président du Tribunal de grande instance de Paris a désigné maître L en qualité d’administrateur de la succession d’Ann Christine veuve Di B. pour une durée de 12 mois.

Saisi par monsieur D. Smith aux fins de voir déclarer l’incompétence du tribunal de grande instance de Paris et obtenir la rétractation de l’ordonnance du 11 mai 2015, le juge des référés de ce tribunal a, par ordonnance du 5 novembre 2015 , déclaré ses demandes irrecevables, en l’absence d’exequatur de la décision américaine du 26 janvier 2015.

Le litige est venu devant la Cour d’appel de Paris. L’arrêt de la Cour a été rendu le 16 mai 2018 (Pôle 3, chambre 1, RG n° N° 17/20599) :

La prétendante à la succession internationale d’une défunte décédée aux États-Unis obtient du juge de la mise en état qu’il détermine si la résidence principale de la défunte était située en France, afin d’en déduire la compétence éventuelle du juge français.

La Cour rappelle que les règles ordinaires de compétence internationale sont obtenues par transposition à l’ordre international des règles de compétence interne. Il résulte des art. 44 et 45 du Code de procédure civile, et de l’art. 720 du Code civil, que la juridiction compétente pour connaître d’une succession est la juridiction du domicile du défunt, mais que lorsque la succession comprend des biens immobiliers situés en France, la juridiction française – indépendamment de la détermination de la loi applicable, qui, ainsi que l’a à juste titre dit le juge de la mise en état, relève d’une question de fond – est en tout état de cause compétente pour connaître des questions relatives aux immeubles dépendant de la succession.images

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que la résidence principale de la défunte serait en France.

Or, le domicile se définit comme le lieu où une personne a fixé son principal établissement ; il implique qu’elle y demeure de façon pérenne et y ait rattaché le centre de ses intérêts. Si la demanderesse verse aux débats des pièces attestant la propriété et le paiement des charges d’un bien immobilier situé en France, ses allégations sont contredites par des attestations et de voisins et d’amis, ainsi que de courriels, selon lesquels la défunte n’y passait que quelques semaines par an, et plusieurs mois à l’étranger. Les juges retiennent en outre qu’il ne résulte d’aucun élément que la défunte ait entendu fixer sa résidence habituelle en France.

Il est donc établi que la résidence principale de la défunte n’était pas située en France, mais qu’elle possédait un immeuble en France ; la juridiction française sera donc compétente seulement quant à la succession relative à ce bien.