Acquéreur et notaire s’étaient mis d’accord pour spolier la venderesse

  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 mars 2018, pourvois N° 17-13.963, N° 17-13.641, inédit :

Les conditions de la vente sont gravement défavorables à Mme Katharina E qui a cédé en 2001 son appartement pour un prix identique à son prix d’achat de 950’000 F en 1998, soit 144’827 EUR, ayant acquis des « réserves » inhabitables dans lesquelles elle avait fait réaliser d’importants travaux d’aménagement depuis son acquisition selon les justificatifs produits aux débats (devis, factures, annonce immobilière), alors que, selon les prix du marché immobilier à l’époque de la vente, ce bien avait une valeur d’environ 350’000 EUR, surtout, la jouissance qu’elle se réservait de ce bien était limitée à douze années à l’issue desquelles elle libèrerait les lieux ; l’acte ne mentionne ni la valeur réelle du bien objet de la vente ni celle du droit d’usage et d’habitation limite à douze années, ni le montant de la rente réévaluée, et ne permettait pas à la crédirentière, en l’absence de ces éléments essentiels, de comprendre à quoi elle s’engageait réellement ; contrairement à l’usage en la matière, la crédirentière devait supporter la totalité des charges de copropriété, incluant celles relatives aux grosses réparations (ces charges totalisent au jour de l’arrêt la somme de 33’179,27 EUR), de sorte que le montant de la rente effectivement perçue, diminuée de ces charges, s’établit à la somme de 293,96 EUR par mois ;  le notaire, désigné dans un écrit sous seing privé du 30 aout 2001 comme devant recevoir la vente était M. X, lequel s’est révélé être le concubin de Mme Jacqueline Y, l’acquéreur, avec laquelle il partage un appartement acquis en indivision, […]   à Paris (12e) ; la vente viagère était dépourvue d’aléa dans la mesure où le montant des arrérages, même réévalués après le départ de Mme Katharina E, était largement inférieur au revenu locatif qu’aurait pu produire le bien dont s’agit, ce défaut d’aléa s’assimilant à un défaut de cause ; Mme Katharina E se trouvait, lorsqu’elle a consenti à la vente, sous l’empire de troubles dépressifs et cognitifs permanents, selon les certificats médicaux produits aux débats, présentait une grave addiction à l’alcool, venait de suivre une première cure de désintoxication en 1993, consommait, de plus, somnifères, psychotropes, ces addictions et troubles qui l’avaient rendue aboulique et influençable, étant attestés par de nombreux certificats médicaux, délivrés notamment par les docteurs B et C qui relatent l’état confusionnel, les pertes de repères, les graves troubles cognitifs, une démence dépressive, un syndrome confusionnel iatrogène du fait d’un traitement médicamenteux complexe et mal supporté.

Lecontentieux opposant, à la suite de cette vente, la venderesse et son fils, d’une part, le notaire et l’acquéreur, d’autre part, a été porté devant la Cour de cassation.

Ayant constaté que l’assignation avait été délivrée quelques jours après la découverte des liens de concubinage et d’affaires entre notaire et la débirentière (acquéreur) et souverainement retenu que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité relative pour vice du consentement devait être fixé à la date à laquelle la venderesse avait découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l’action était recevable.

Ayant relevé que la collusion entre le notaire et la débirentière avait été dissimulée au vendeur, qui avait été privé du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif, et que ceux-ci avaient mis à profit son état de faiblesse et l’altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause, et la spolier de son bien, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la vente devait être annulée et que l’acquéreur et le notaire devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement, sans méconnaître le principe de la contradiction, fixé le montant.images

Lire, à ce propos : 
Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’ilreçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties au regard de leurs engagements.
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