Colocation : Faute de trouver un locataire de remplacement, le locataire sortant reste tenu solidairement pendant 6 mois.

  • Cour d’appel de Colmar, 3e ch., 16 avr. 2018, n° 16/01761 :

L’article page 7 du contrat de bail dénommé « clause de solidarité – indivisibilité » mentionne qu’il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties désignées sous le nom de LOCATAIRE, et leurs ayants causes, pour le paiement de toutes les sommes dues en application du bail. Les locataires désignés page 1 du bail sont Mme Alexia D et M. Kenny C. Dès lors, en présence de cotitulaires solidaires d’un bail d’habitation, le congé donné par l’un des cotitulaires du bail est inopposable à l’autre. Seul le congé donné par tous les colocataires met fin au bail.

En vertu de la clause de solidarité, le locataire qui a donné congé reste néanmoins tenu avec son colocataire au paiement des loyers et des charges, bien qu’il ait quitté les lieux.

Cependant, en application de la loi ALUR du 24 mars 2014 applicable en l’espèce qui a modifié l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité du colocataire auteur du congé prend fin à la date d’effet du congé, à la double condition que ce congé ait été régulièrement délivré et qu’un « nouveau colocataire figure au bail » (autrement dit, que le locataire ayant quitté les lieux soit remplacé). Si ces conditions ne sont pas remplies (ainsi lorsque le congé est irrégulier ou que le locataire sortant n’a pas de remplaçant), la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Dans cette affaire, Mme Alexia D a fait valoir qu’elle ne peut être tenue du paiement des loyers après l’expiration de son préavis d’un mois suite aux lettres recommandées qu’elle a envoyées à son bailleur les 11 et 15 juin 2015. En réponse à cet argument auquel le premier juge n’a pas répondu, M. Christian F, le propriétaire, soutient que Mme D ne justifie pas de l’envoi de ces lettres recommandées. Mme Alexia D a bie, produit une lettre datée du 20 mai 2015, mais envoyée le 10 juin 2015 à M. Christian F en recommandé revenue avec la mention « non réclamé » ; elle ne justifie pas avoir été remplacée par un autre colocataire dans le logement en cause et la solidarité avec M. Kenny C vis-à-vis de son bailleur, M. Christian F, devait donc s’éteindre le 10 décembre 2015, soit six mois après la date d’effet du congé au 10 juillet 2015, Mme Alexia D justifiant être allocataire du RSA au 28 juin 2015 et bénéficiant donc d’un congé d’un mois.

En conséquence, si le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné Mme Alexia D, solidairement avec M. Kenny C, à payer l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2015, il sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme Alexia D à payer la somme de 380 euro au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2015 jusqu’à l’évacuation des lieux qui s’est déroulée en avril 2016 et il y aura lieu de la condamner à payer la somme de 380 euro au titre de l’indemnité d’occupation du 18 septembre 2015 au 10 décembre 2015.

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