L’impasse financière légère ou non de l’acquéreur relative à ses prêts

  • Cour d’appel de Pau, Chambre 1, 3 juillet 2018, RG N° 15/04725:

Le propriétaire vendeur a mandaté un agent immobilier afin de vendre, séparément, trois lots dans un immeuble. Les acheteurs ont présenté une offre d’achat, portant sur l’un des appartements et sur le local commercial, au prix global de 790’000 euro, soit un prix inférieur de seulement 4’000 euro au prix demandé. Le vendeur a immédiatement accepté cette offre en apposant sa signature sur l’offre d’achat. L’offre a donc été acceptée avant la date fixée pour sa caducité.

En revanche, l’offre contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, sans mentionner le délai de réalisation de la condition. Cette condition suppose que l’acquéreur dans l’intérêt de qui elle est stipulée, justifie du prêt d’un capital suffisamment élevé, qui, ajouté à la part de financement personnel, permette le financement total de l’opération, car le vendeur doit être certain d’être entièrement payé. Une légère impasse financière reste tolérable mais seulement si elle reste dans des limites très restreintes compatibles avec une exécution économiquement raisonnable. Or, en l’espèce, ce n’est pas le cas. Trois ans après l’acceptation de l’offre, les acheteurs ne justifient toujours pas avoir obtenu le financement nécessaire à leur acquisition. Ils doivent par conséquent être déboutés de leur demande d’exécution forcée de la vente.

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Urbanisme. Qu’est ce qu’une construction annexe ?

  • Cour d’appel de Nancy, Chambre civile 1, 3 juillet 2018, RG N° 17/00786:
Le cahier des charges du lotissement dispose que « aucune construction annexe autre que les garages ou celliers prévus au plan n’est autorisée dans l’ensemble ».
Dans cette affaire, un couple de colotis a fait réaliser une extension de l’immeuble. Il convient de déterminer si la construction litigieuse enfreint cette interdiction car constituant une annexe de l’habitation existante ou si elle est autorisée au motif qu’il s’agit d’une simple extension de la habitation principale. Le cahier des charges, qui impose une limitation au droit de propriété et doit à ce titre être interprété de manière restrictive, n’a entendu inclure dans l’interdiction, à l’exception des garages et celliers, que les constructions destinées à être l’accessoire du bâtiment mais seulement lorsqu’elles en sont détachées. Il s’ensuit que la simple extension de la maison existante n’est pas visée par l’interdiction du cahier des charges.
L’extension n’ayant pas été réalisée en empiétant sur le fonds voisin, la demande de démolition de l’extension doit être rejetée.
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La responsabilité du notaire assistant

  • Cour d’appel de Pau, Chambre 1, 25 avril 2018, RG n° 16/00926:

Si la demande de mise hors de cause du notaire assistant est recevable, l’art. 564 du Code procédure civile permettant aux parties de soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses, cette demande est rejetée.images

Dans cette affaire, si le notaire titulaire a reçu l’acte de vente portant sur 3 parcelles de terrain à bâtir, c’est le notaire assistant qui a réalisé la lecture de l’acte et le recueil des signatures. Ainsi, ce dernier est considéré comme responsable du dossier, et ce d’autant plus qu’il a participé préalablement à sa gestion, tel que l’atteste une lettre qu’il a adressée à la mairie sollicitant des renseignements fiscaux. De même, le notaire assistant, agissant en tant que notaire signataire, est tenu de contrôler l’acte qu’il soumettait à la signature des parties. De plus, suite au retrait du notaire titulaire de la société civile professionnelle (SCP), le notaire assistant a été nommé notaire associé de cette dernière. Enfin, le nouveau notaire associé a reçu la constatation de la vente définitive de l’immeuble après être intervenu à la signature de l’acte.

Le locataire ne peut en aucun cas suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer au seul motif d’inconfort ou d’inhabitabilité partielle causée par des travaux

La Cour d’appel de Lyon (8e ch., 9 mai 2018, RG n° 16/06394) rappelle que le locataire ne peut en aucun cas suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer au seul motif d’inconfort ou d’inhabitabilité partielle causée par des travaux effectués par le bailleur dans le logement.

Lorsqu’une partie du loyer est prise en charge par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’APL (aide au logement), la suspension du paiement du reliquat par le locataire lui-même entraîne mécaniquement la suspension du versement de la part normalement assumée par cette caisse. Ainsi, le locataire fautif ne peut en faire reproche ni à cet organisme ni au bailleur, lui seul étant responsable du non-paiement de la totalité des loyers dans ses rapports avec son logeur, une partie fut-elle financée par un organisme social.

Dans cette affaire jugée par la Cour de Lyon, le locataire ne fait pas la preuve de l’existence de travaux entrepris par le bailleur ayant perturbé la jouissance des lieux et n’a, en réalité, dès la prise à bail, jamais payé complètement la part de loyer restée à sa charge. A donc justement été constatée la résiliation du bail.

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De la – difficile – preuve de l’existence d’une donation déguisée

  • Cour d’appel de Paris, Pôle 3, chambre 1, 16 mai 2018, RG N° 15/23547:

Selon un acte notarié du 5 septembre 1985 le bien immobilier a été acquis par Mme Annick Le J alors divorcée le G pour le prix de 1’540’000 francs.images

Ce bien a été apporté par cette dernière à la communauté aux termes du contrat de mariage du 20 octobre 1988 préalable à son mariage avec Roger C le 28 octobre 1988.

Mme Catherine C, la fille de Roger, a soutenu que cette acquisition constitue une donation déguisée de son père au profit de Mme Annick Le J au motif que son père a vendu le 10 avril 1985 pour le prix de 2’800’000 francs un bien situé […] acquis sous le régime de la communauté avec Marcelle I et que René I, frère de celle-ci, dans une attestation du 18 novembre 1985 indique que Roger C lui avait dit qu’il entendait disposer de ces fonds pour se reloger lui et sa nouvelle compagne.

Elle  soutient qu’eu égard aux revenus modestes de Mme Annick Le J et à l’absence de moyens financiers de cette dernière, c’est Roger C qui a financé l’opération au moyen d’une donation déguisée comme le laisse supposer la proximité des dates de cession de son domicile du […] et d’achat de la propriété de Beynes et que pour s’en convaincre, il suffit de rappeler la lettre du 11 octobre1988 adressée par Roger C à son fils où il fait référence à « notre maison de Beynes » dont il considère d’évidence qu’elle lui appartient au moins en partie.

Il appartient à Mme Annick Le J C d’apporter la preuve du financement du prix acquisitif par ses deniers personnels, ce qu’elle ne fait pas, de sorte que cette donation déguisée est donc nulle et doit en tout état de cause être rapportée à la succession.

Mme Annick Le J réplique qu’elle a financé cette acquisition avec ses économies et le bénéfice d’un prêt « épargne logement » auquel elle a été subrogée par sa soeur, au prix de 1’540’000 Fr, outre la somme de 100’000 Fr pour le mobilier la garnissant, dès lors que contrairement à ce qu’affirme Mme Catherine C, la réglementation de l’épargne-logement en vigueur à l’époque et jusqu’au 1er mars 2011 permettait de financer l’acquisition d’une résidence secondaire.

Elle souligne que Mme Catherine C développe une longue démonstration, en termes dubitatifs, pour établir qu’elle ne pouvait avoir acquis la propriété avec ses deniers personnels et qu’il s’agirait donc d’une donation déguisée ; que cependant, malgré ses investigations Mme Catherine C. ne peut établir le moindre versement que son père aurait effectué à son profit, et renverse la charge de la preuve, alors qu’elle ne peut davantage reprocher à Mme Annick Le J, qui ne s’attendait pas à cette procédure, de ne pas avoir conservé des pièces et documents qui remontent à plus de 30 ans ; qu’à cette époque Roger C. entretenait de très bonnes relations avec ses enfants qu’il gratifiait régulièrement ; qu’il finançait en quasi totalité l’acquisition de la propriété de Ker Avice, achetée le 24 avril 1982 au prix de 1 100 000 Fr ; que l’attestation de M. René I, dans laquelle celui-ci relate une rencontre du mois de décembre 1984 avec Roger C, a été établie le 18 novembre 1985 pour être produite dans la procédure de divorce de sa soeur, mais est manifestement inopérante pour contester le droit de propriété de Mme Annick C ; que Roger C, malgré les propos qu’il avait pu tenir au mois de décembre 1984, restait libre d’affecter à d’autres fins la somme de 1’300’000 Fr qu’il avait perçue en avril 1985.

Il incombe à la partie qui allègue l’existence d’une donation déguisée de prouver le financement par son auteur du bien concerné et de son intention libérale.

La seule succession chronologique de l’acte de vente d’un bien en avril 1985 dont le défunt était propriétaire pour moitié et l’acquisition en septembre 1985 d’un bien par Mme Le J qui apportera ce bien à la communauté ne caractérise pas l’existence d’une donation déguisée, dès lors que cette chronologie n’est corroborée par aucun élément portant sur des flux financiers, que l’intention libérale n’est pas démontrée au moment de l’acte et est démentie postérieurement puisque ce bien ne va pas rester un bien propre de Mme Le J mais va entrer en communauté par l’apport qui en est fait par cette dernière.

En conséquence, l’acquisition du bien situé […] ne constitue pas une donation déguisée.

De la mauvaise foi du constructeur de maison individuelle

  • Cour d’appel de Nouméa, Chambre civile, 26 février 2018, RG N° 15/00144:

Monsieur Wilfrid L a acquis, selon acte authentique passé par devant maître C-L, notaire, le 10 septembre 2007, le […].

Il a déposé un permis de construire le 29 avril 2008 et signé le 31 mai 2010 un contrat de construction d’une maison individuelle avec la SARL MAISON NEUVE au prix de 50’400 000 F CFP.

Les travaux étaient interrompus à partir du 31 décembre 2010.

Le litige en résultant a été porté devant le juge et appel a été relevé.

Le constructeur a l’obligation de livrer un ouvrage exempt de vice et ne peut s’exonérer de cette obligation que par la preuve qui lui incombe de la survenance d’un événement extérieur imprévisible et irrésistible assimilable à la force majeure.Unknown

L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage alléguée par le constructeur n’est exonératoire de la responsabilité de ce dernier qu’autant que celui-ci rapporte la preuve que le maître de l’ouvrage a fait obstacle à l’avancement des travaux en se comportant comme un maître d’oeuvre et entravé la bonne réalisation des lots confiés au constructeur.

C’est donc avec une mauvaise foi avérée que l’entrepreneur excipe de la prétendue faute du maître de l’ouvrage qui, selon ses dires, aurait tout fait pour ralentir la construction et battre monnaie alors que cette même société qui a eu en mains les plans de l’architecte et avait l’obligation de réaliser les plans d’exécution techniques conformément aux préconisations de l’architecte, n’a pas tenu compte des distances d’implantation préconisées par l’architecte, a rendu le garage inaccessible aux véhicules, a unilatéralement supprimé le dispositif de drainage initialement prévu sans en aviser le maître de l’ouvrage, réalisant à son insu une importante économie de coût.

Compte tenu de l’inachèvement du lot gros oeuvre et des non conformités tenant à l’absence de réalisation d’un système de drainage des murs de soutènement et à l’erreur d’implantation du mur rendant inaccessible aux véhicules le garage construit, exclusivement imputables au constructeur, le maître de l’ouvrage est parfaitement fondé à refuser le paiement de la situation du lot gros oeuvre.

Le constructeur ayant manqué à son obligation de livrer un ouvrage exempt de vice et échouant à rapporter la preuve qui lui incombe que l’inexécution est imputable à un événement extérieur imprévisible et irrésistible, c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle.

Libre choix de son avocat : la clause de plafonnement des honoraires n’est pas opposable à l’assurée

  • Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 17 mars 2016, RG N° 14/06244 

La souscriptrice d’un contrat d’assurance habitation bénéficiait à ce titre de l’assurance défense/recours lui préservant le libre choix de son avocat dont les honoraires seraient remboursés dans la limite de ceux habituellement fixés par celui que l’assureur aurait désigné.

L’assurée qui, victime d’un accident de la circulation, a fait le choix d’un avocat pour l’assister dans son recours en indemnisation contre l’assureur du responsable doit obtenir le remboursement des honoraires de 10’166 euro versés à son avocat sans pouvoir se voir opposer le fait que les honoraires sollicités par son conseil ne correspondaient pas au barème des honoraires appliqués contractuellement.

En effet, la clause des conditions générales du contrat d’assurance relative au libre choix de l’avocat, qui garantit le remboursement des honoraires versés à l’avocat de son choix, tout en plafonnant le montant de ce remboursement, ne permettait pas à l’assurée, lors de la souscription à l’assurance, de connaître exactement le montant de ce plafond dès lors que la limite de garantie, au regard de cette clause, ne peut être précisément connue par l’assuré qu’une fois survenu le sinistre, au sens de l’art. L. 127-2-1 du Code des assurances.

La limite de remboursement n’est donc pas opposable à l’assurée.

L’expert-comptable et le périmètre du droit. Ce qu’il peut faire.

La Selarl Cabinet Patrick D exerce la profession d’expert-comptable, profession règlementée.

Il résulte des art. 54, 56 et 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 que les personnes exerçant une activité règlementée peuvent, dans les limites autorisées par la règlementation qui leur est applicable, donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l’accessoire direct de la prestation fournie.

L’art. 2 de l’ordonnance n°45-2138 du 19 septembre 1945, en vigueur lors des faits, définit les fonctions de l’expert-comptable et dispose qu’il peut aussi accompagner la création d’entreprise sous tous ses aspects comptables ou à finalité économique et financière, l’expert-comptable pouvant assister, dans leurs démarches déclaratives à finalité fiscale, sociale et administrative, les personnes physiques qui leur ont confié les éléments justificatifs et comptables nécessaires auxdites démarches.

imagesL’art. 22 de cette ordonnance permet à l’expert-comptable d’effectuer toutes études ou tous travaux d’ordre statistique, économique, administratif, ainsi que tous travaux et études à caractère administratif ou technique, dans le domaine social et fiscal.

La Selarl verse aux débats les fiches de synthèse relatives aux prestations dispensées dans le cadre des dossiers qui font l’objet des factures litigieuses.

Il en résulte que les prestations portent, comme l’a jugé à bon droit le tribunal, sur les incidences économiques et financières des projets, la participation à la mise en oeuvre de projets économiques, la conclusion d’accords de partenariat et que le conseil juridique est circonscrit à la rédaction d’un avant-projet de statut de société, à une recherche sur la législation financière et à une rencontre avec un cabinet d’avocat.

Les prestations de conseil juridique sont donc accessoires à la mission principale attribuée par la loi aux experts-comptables et confiée par M. D à la société Patrick D.

La Selarl Cabinet Patrick D. était mandatée par M. D en qualité d’expert-comptable pour réaliser des prestations de conseil économique et financier dans ses projets de création d’entreprises, peu important qu’elle n’ait pas, en outre, été en charge de sa comptabilité; elle était donc en droit d’accomplir ces diligences de conseil juridique.

M. D ne verse aux débats aucune pièce d’où il résulterait que la société, ainsi autorisée, s’est livrée à des manoeuvres ou a fait un usage abusif de sa qualité d’expert-comptable afin de le déterminer à verser les honoraires réclamés.

Lesdits honoraires sont dus.

Prêt remboursable en francs suisses : le Crédit agricole est condamné

Après avoir censuré la banque BNP Paribas pour son prêt en francs suisses, Helvet Immo, la Cour de cassation établit la responsabilité civile du Crédit agricole (Crédit agricole Lorraine) pour les mêmes motifs. La Cour de cassation vient en effet de donner raison à la Cour d’appel de Metz qui avait, le 6 avril 2017, jugé illicite la clause imposant de rembourser un prêt en monnaie étrangère. Cette clause se trouve insérée dans une série de crédits immobiliers contractés entre 2008 et 2009. Ces prêts, libellés en francs suisses, pouvaient être remboursés en euros. La banque changeait ces euros en devises suisses à chaque mensualité de remboursement, les clients supportaient ainsi les frais de change et de cours. Comme le cours du franc suisse s’est envolé par rapport à celui de l’euro, dans la foulée de la crise financière de 2008, les charges de remboursement des emprunteurs ont explosé.Unknown

La Cour d’appel de Metz avait annulé le contrat de prêt en posant que dans les contrats internes, la clause obligeant le débiteur à payer en monnaie étrangère porte atteinte au cours légal de la monnaie. Il en résulte que la banque supporte seule la perte de change ainsi que tous les intérêts conventionnels. La Cour de cassation valide le raisonnement en rappelant que lorsque le contrat stipule que le risque de change est supporté en totalité par celui-ci [l’emprunteur], on se trouve en présence d’une clause imposant le remboursement en devise étrangère. Or, confirme la Cour de cassation (11 juillet 2018, 1re Ch. civ., pourvoi n° C 17-19.873), cette clause est illicite.

Commentaire et arrêt ici.

Acquéreur et notaire s’étaient mis d’accord pour spolier la venderesse

  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 mars 2018, pourvois N° 17-13.963, N° 17-13.641, inédit :

Les conditions de la vente sont gravement défavorables à Mme Katharina E qui a cédé en 2001 son appartement pour un prix identique à son prix d’achat de 950’000 F en 1998, soit 144’827 EUR, ayant acquis des « réserves » inhabitables dans lesquelles elle avait fait réaliser d’importants travaux d’aménagement depuis son acquisition selon les justificatifs produits aux débats (devis, factures, annonce immobilière), alors que, selon les prix du marché immobilier à l’époque de la vente, ce bien avait une valeur d’environ 350’000 EUR, surtout, la jouissance qu’elle se réservait de ce bien était limitée à douze années à l’issue desquelles elle libèrerait les lieux ; l’acte ne mentionne ni la valeur réelle du bien objet de la vente ni celle du droit d’usage et d’habitation limite à douze années, ni le montant de la rente réévaluée, et ne permettait pas à la crédirentière, en l’absence de ces éléments essentiels, de comprendre à quoi elle s’engageait réellement ; contrairement à l’usage en la matière, la crédirentière devait supporter la totalité des charges de copropriété, incluant celles relatives aux grosses réparations (ces charges totalisent au jour de l’arrêt la somme de 33’179,27 EUR), de sorte que le montant de la rente effectivement perçue, diminuée de ces charges, s’établit à la somme de 293,96 EUR par mois ;  le notaire, désigné dans un écrit sous seing privé du 30 aout 2001 comme devant recevoir la vente était M. X, lequel s’est révélé être le concubin de Mme Jacqueline Y, l’acquéreur, avec laquelle il partage un appartement acquis en indivision, […]   à Paris (12e) ; la vente viagère était dépourvue d’aléa dans la mesure où le montant des arrérages, même réévalués après le départ de Mme Katharina E, était largement inférieur au revenu locatif qu’aurait pu produire le bien dont s’agit, ce défaut d’aléa s’assimilant à un défaut de cause ; Mme Katharina E se trouvait, lorsqu’elle a consenti à la vente, sous l’empire de troubles dépressifs et cognitifs permanents, selon les certificats médicaux produits aux débats, présentait une grave addiction à l’alcool, venait de suivre une première cure de désintoxication en 1993, consommait, de plus, somnifères, psychotropes, ces addictions et troubles qui l’avaient rendue aboulique et influençable, étant attestés par de nombreux certificats médicaux, délivrés notamment par les docteurs B et C qui relatent l’état confusionnel, les pertes de repères, les graves troubles cognitifs, une démence dépressive, un syndrome confusionnel iatrogène du fait d’un traitement médicamenteux complexe et mal supporté.

Lecontentieux opposant, à la suite de cette vente, la venderesse et son fils, d’une part, le notaire et l’acquéreur, d’autre part, a été porté devant la Cour de cassation.

Ayant constaté que l’assignation avait été délivrée quelques jours après la découverte des liens de concubinage et d’affaires entre notaire et la débirentière (acquéreur) et souverainement retenu que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité relative pour vice du consentement devait être fixé à la date à laquelle la venderesse avait découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l’action était recevable.

Ayant relevé que la collusion entre le notaire et la débirentière avait été dissimulée au vendeur, qui avait été privé du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif, et que ceux-ci avaient mis à profit son état de faiblesse et l’altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause, et la spolier de son bien, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la vente devait être annulée et que l’acquéreur et le notaire devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement, sans méconnaître le principe de la contradiction, fixé le montant.images

Lire, à ce propos : 
Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’ilreçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties au regard de leurs engagements.