Les recherches du notaire sur l’origine de propriété et les servitudes doivent aller au-delà de 30 années

  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 1, section 1 , 28 octobre 2013, RG 12/03536 :

    L’acte du 4 novembre 1939 consiste en une vente consentie par madame Clotilde B veuve M et ses fils Roger et Marcel à monsieur Pierre B. Il porte sur une maison d’habitation sise à […] cadastré section D n° 320p. Il porte sous l’intitulé conventions particulières la mention suivante : « les venderesses ès qualités [Messieurs M. sont mobilisés] s’obligent et obligent respectivement leurs mandants, tant pour eux que pour leur successeur ou acquéreur à ne pas construire sur les vingt quatre mètres coté sud de l’immeuble ; en outre du même coté sud, sur le surplus, soit trente trois mètres environ, les vendeurs s’obligent à ne construire qu’en retrait de un mètre ».

    L’acte de vente du 18 juillet 2007 reprend, page 23, les déclarations du vendeur aux termes desquelles il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte.
    images
    L’origine de propriété est relatée page 24 dans les termes suivants, pour ce qui intéresse le litige :

    – à l’origine ledit immeuble appartenait à Monsieur Jean Marie L. et Madame Henriette L…. par suite de l’acquisition qu’ils en avaient faite de Mademoiselle Simone M. majeur protégée sous tutelle de Madame M. nommée à cette fonction par jugement du juge des tutelles de TOULOUSE en date du 12 février 1991, spécialement habilitée à passer l’acte par ordonnance du 6 décembre 1994 . L’acte a été reçu par Maître P.

    – origine de propriété antérieure : cet immeuble appartenait à Monsieur Jean René M. et Madame Clotilde B. son épouse, les constructions pour les avoir faites édifier, le terrain pour l’avoir acquis avec plus grande contenance aux termes d’un acte reçu par Maître D. notaire à TOULOUSE le 3 octobre 1921 régulièrement transcrit au bureau des hypothèques. Les époux Jean M. et Clotilde B. sont décédés respectivement le 5 mai 1925 et le 4 septembre 1964 laissant pour leur succéder leurs fils Marcel et Roger M. L’ acte du 18 juillet 2007 porte mention d’un acte de 1939, mais il s’agit d’un acte de notoriété suite au décès de Jean M., dressé les 31 mai et 1er juin 1939 et non de l’acte de vente du 4 novembre 1939.

    Par acte du 18 mai 1965 dressé par maître S, notaire à Toulouse, portant licitation, publié le 16 juillet 1965, monsieur Marcel M a cédé tous ses droits dans l’immeuble litigieux à monsieur Roger M lequel est décédé le 20 avril 1992 laissant pour lui succéder son épouse, elle-même décédée le 16 octobre 1993, et leur fille unique mademoiselle Simone M., venderesse des époux L.

    Le notaire produit la réponse du conservateur des hypothèques à une demande de renseignements relative aux publications postérieures à 1957. La demande elle-même n’est pas produite et l’on ignore s’il y est clairement demandé les renseignements relatifs aux servitudes. Le contrôle du notaire des déclarations du vendeur relatives aux servitudes est donc insuffisant, étant relevé, d’une part que l’acte constitutif de la servitude a été publié, qu’il s’agit d’une servitude continue non apparente non soumise à la prescription trentenaire en l’absence de violation de celle ci, et d’autre part que la mise sous tutelle de la dernière propriétaire de la lignée M met en évidence une rupture de l’information directe entre possesseurs successifs, et doit attirer plus particulièrement l’attention du notaire, lequel avait instrumenté lors de la vente M. L.

    L’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement.

    C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que pour assurer l’efficacité de son acte, il appartient au notaire de vérifier les déclarations du vendeur relatives à l’absence de servitude, et, dans cette recherche, il lui appartient de procéder à une recherche complète pour recueillir les renseignements figurant sur le fichier immobilier du chef des propriétaires successifs, en ce comprise la période antérieure au 1er janvier 1956. Le fichier immobilier ne fait état d’aucune servitude constituée postérieurement au 1er janvier 1957, mais l’acte 1939 a été enregistré le 9 novembre 1939, volume 69, folio 71 C, n° 1119, et le notaire aurait pu se le procurer sans difficulté.

    Par conséquent, faute d’avoir obtenu de l’acquéreur une dispense expresse de procéder à tout ou partie de ces recherches, la SCP notaire a engagé sa responsabilité envers les consorts L-C.

Publicités

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.