Echec d’une division de terrain selon la méthode Stemmer (copropriété dite horizontale). Le notaire doit indemniser de la totalité du préjudice

  • Cour de cassation, Civ. 1re, 6 févr. 2013 (N° de pourvoi : 11-30.516), cassation, partielle, inédit :

Après avoir partagé par moitié la responsabilité de l’échec d’un « lotissement » entre, d’une part, le vendeur, M. X, d’autre part, MM. Olivier et Gabriel Y et la SCP Y et B, notaire, l’arrêt d’appel, pour débouter M. X, vendeur, de sa demande en paiement formée contre le notaire en ce qu’elle inclut le montant des sommes engagées pour la construction des bâtiments, n’énonce aucun motif.

En statuant ainsi la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile.

Après avoir établi dans le cadre d’un partage familial, portant sur des droits à construire – selon la méthode dite Stemmer déjà formellement déconseillée en 1999 aux opérateurs professionnels – un règlement descriptif de division et règlement de copropriété le 16 nov. 1999, et vendu le lot n° 1 aux époux A en visant expressément le régime de la copropriété (droit à jouissance exclusive du terrain 1 et copropriété à 50/100e indivise des parties communes), maître Olivier Y, notaire, a accepté de dresser en vue de sa publication le 23 sept. 2003 un état descriptif de division modificatif de celui établi le 16 nov. 1999 divisant le lot n° 2 prévu pour une villa de 131 m² en deux lots destinés à supporter un bâtiment avec deux logements pour 308 m² ; le notaire Y s’est contenté pour ce faire de relever que Pierre X le requérait, en sa qualité de propriétaire du n° 2 et en vertu des pouvoirs réservés à son profit aux termes de l’état descriptif de division originaire et de la vente du lot n° 1 à M. et Mme A, par acte de l’étude du 16 nov. 1999 ; aucun accord du copropriétaire ne se trouve dans l’état descriptif initial ni dans aucun autre document de sorte que maître Y n’a pas vérifié les pouvoirs de Pierre X de modifier seul le règlement de copropriété et a ainsiUnknown établi un acte voué à la nullité.

La démolition des constructions a été ordonnée en conséquence.

Le vendeur avait exercé un pourvoi aux fins de voir reconnaître l’entière responsabilité du notaire et l’indemnisation de son préjudice étendue au coût des constructions qui ont dû être démolies.

Le vendeur soutenait, à l’appui de son pourvoi, que le notaire est tenu également d’une obligation de conseil à l’égard de son client ; en l’espèce, dès lors qu’il était acquis aux débats que la vente intervenue le 16 nov. 1999 entre M. X (lui-même) et les époux A avait été reçue par acte authentique de M. Olivier Y, notaire, acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété, ce qui impliquait que le notaire ne pouvait ignorer lors de la vente réalisée au profit des consorts Z que le règlement de copropriété ne permettait pas, sans l’accord des époux A, une modification de l’état descriptif de division, ce dont il devait expressément informer son client, la Cour d’appel ne pouvait limiter la garantie due par le notaire à M. X à hauteur de la moitié des sommes mises à la charge de celui-ci, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Maîtres Gabriel et Olivier Y, ainsi que la SCP notariale n’avaient pas manqué à leur obligation de conseil, ayant pour conséquence que leur responsabilité était totalement engagée ; qu’ainsi, l’arrêt manque de base légale au regard des dispositions de l’article 1382 du Code civil.

Il ajoutait que la réparation du préjudice subi par la victime doit être totale ; que dès lors, la cour d’appel qui reconnait la faute du notaire ne pouvait exclure de la garantie due par celui-ci à lui-même. les frais de construction des ouvrages dont elle ordonne la démolition, la réalisation du projet immobilier et les ventes annulées, intervenues au profit des consorts Z n’ayant été possible que par la modification de l’état descriptif de division réalisé par le notaire, qui, en conséquence devait prendre en charge, tant les frais de construction que de démolition des immeubles ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a, à nouveau violé l’art. 1382 du Code civil.

La Cour de cassation a suivi le vendeur.

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