Les acquéreurs se plaignaient de la présence de champignons lignivores dans la salle de bains

  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, RG N° 17-18.279 :

Par acte notarié du 18 juillet 2011, M. et Mme Z (les vendeurs) ont vendu une maison d’habitation à M. X et Mme Y (les acquéreurs).

Se plaignant de l’apparition de désordres, ceux-ci ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen,ci-après annexé.

Les acquéreurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes.

Mais ayant constaté que l’expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d’un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu’il était dû à des travaux exécutés avant l’acquisition de l’immeuble par les vendeurs et qu’il n’était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d’embellissement dans la salle de bains et d’enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l’acte authentique et que leur mauvaise foi n’était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d’appel a pu en déduire que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision.

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Les acheteurs soulevaient les points suivants en particulier :

  • En se bornant à exclure la preuve de la connaissance du vice résultant de la présence du champignon lignivore, sans s’expliquer sur la connaissance par les vendeurs du vice consistant dans la présence de fissures qualifiées par l’expert de « traversantes et sinistrantes » dans la façade ouest de l’immeuble permettant l’infiltration de l’eau, dont la Cour d’appel admet qu’elles constituent par leur importance, un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l’immeuble, et sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée et ainsi que l’avait retenu le jugement déféré, si les vendeurs n’étaient pas de mauvaise foi dès lors qu’ils avaient effectué des travaux de ravalement et d’enduit sur la façade ouest de l’immeuble et avaient ainsi masqué ces fissures dont ils connaissaient par conséquent l’existence, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1643 du Code civil.
  • Le juge a l’obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; en se fondant pour exclure la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence apparente du champignon lignivore dans la salle de bain, sur la circonstance que l’expert aurait relevé qu’il était susceptible d’apparaitre ou de disparaitre selon les périodes de l’année, quand ni le rapport de l’expert judiciaire ne comportent un tel constat, l’expert judiciaire précisant au contraire que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence du champignon qui ne pourra disparaitre qu’à la condition de réaliser les travaux préconisés, la Cour d’appel a dénaturé ces deux rapports en violation de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
  • En excluant la mauvaise foi des vendeurs à raison de la connaissance de la présence dans la salle de bains d’un champignon lignivore trouvant son origine dans les fissures infiltrantes de la façade ouest de l’immeuble, après avoir admis que les vendeurs avaient réalisé des travaux d’embellissement dans la salle de bains et des travaux de ravalement et d’enduit sur les fissures affectant la façade ouest de l’immeuble au droit de la salle de bain, à savoir dans la seule pièce dans laquelle ces champignons sont présents et sur les fissures qui sont à l’origine de la présence de ces champignons, ce dont il résulte, que comme l’avait retenu le jugement, les vendeurs avaient connaissance de la présence de ces champignons et de la cause de leur prolifération, la Cour d’appel a violé l’art 1643 du Code civil.
  • Et la seule connaissance par les vendeurs de la présence du champignon non signalée aux acquéreurs, suffit à caractériser leur mauvaise foi exclusive de l’application de la clause de non garantie à raison des désordres causés par ces champignons, même s’ils pouvaient penser y avoir remédié par les travaux qu’ils avaient exécutés et nonobstant leur prétendue ignorance de leur toxicité ; en décidant le contraire, la Cour d’appel a violé l’art. 1643 du Code civil.

On peut supposer que si les vendeurs n’avaient pas remis les clefs du bien dès la signature du compromis et bien avant l’acte notarié, la solution aurait été différente. Moraliité : vendeurs ne remettez pas les clés avant le passage devant le notaire de l’acte définitif !

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