Encore une joyeuseté de la clause d’exonération de garantie de l’acte notarié : l’acheteur doit prouver la présence de mérules au moment de la vente

  • Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 7 mai 2018, N° 16/02381 :

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Selon acte notarié dressé le 18 janvier 2013 par la SCP notaire à Beaumont, M. et Mme S ont vendu à Mme B et M. M un ensemble immobilier situé sur la commune de Doyet pour le prix de 140’000 euro.

L’acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés.

Ayant décidé de rénover le bien, les acquéreurs ont fait appel à une entreprise, laquelle après avoir réalisé des sondages, les a informés que toute la structure des planchers en solivage bois était attaquée par des mérules et rendait la maison inhabitable sauf à entreprendre de lourds travaux de reprise.

Par exploits délivrés les 9 et 11 mai 2014, les acquéreurs ont fait assigner leurs vendeurs sur le fondement de vices cachés, et subsidiairement sur le fondement du dol, ainsi que le notaire sur le fondement de l’ancien art. 1382 du Code civil, et sollicité l’indemnisation de leurs préjudices.

En réplique les époux S, vendeurs, ont conclu au débouté, se prévalant en particulier d’une clause exclusive de garantie figurant dans l’acte et de leur bonne foi.

Pour la cour d’appel, les acquéreurs ne rapportent pas la preuve leur incombant de l’antériorité du vice dont ils se prévalent au visa des art. 1641, 1642 et 1643 du Code civil et de leur connaissance par le vendeur initial. Dès lors leur demande de garantie due par leurs vendeurs ne peut aboutir et doit s’appliquer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

En d’autres termes, ce sont les acquéreurs qui ont apporté la mérule dans leurs valises quand ils se sont installés dans la maison.

Commentaire :

Bonjour, concernant la mise en cause :  la mise en contact lors de la vente a – elle était faite par un professionnel ?
 
L’information sur un possible constat de l’état parasitaire général du bien aurait été une garantie pour l’acquéreur environ 500€ + déplacement ; le professionnel vendeur ou le notaire aurait pu indiquer que cette expertise était possible.
 
Concernant la non garantie des vices cachés, cette formulation devrait évoluer vers une non- garantie des vices inconnus, d’ailleurs l’acte notarié est un contrat de vente et il est possible de ne pas accepter qu’il y soit stipulé, cette mention anormale un vice caché est un vice connu, c’est donc le vendeur qui s’exonère  d’une possible tromperie de sa part  c’est donc une clause abusive, le législateur devrait agir pour stopper cette mention au détriment de l’acquéreur.
En cassation si les travaux ont été réalisés par le propriétaire vendeur, il me semble qu’il y a eu dissimulation d’information : il n’est jamais fait de travaux de réparations dans un plancher sans qu’il n’y ait une cause d’altération biologique des bois : soit dégradation par de insectes à larves xylophages soit des termites, soit des champignons lignivores dont les mérules (5 espèces) et environ 20 autres champignons, pour le développement de champignons, il faut nécessairement une humidification anormale.
Les réparations réalisées et les développements sur place auraient dû faire l’objet d’une expertise sérieuse pour pouvoir déterminer qu’elle était à l’époque la cause des réparations et la date de celles-ci éventuellement, le vendeur doit indiquer si c’est lui qui a fait ces réparations structurelles et pourquoi.
Les problématiques de ce type SONT TRÈS COURANTES.
J’ai adressé depuis 10 ans aux députés et divers ministres du logement, des courriers pour que le devoir d’information des vendeurs professionnels et des notaires soit fait par écrit, lors de la signature du compromis de vente, concernant la possibilité de réalisation d’un constat parasitaire sur des constructions de plus de 10 ans.
  il serait remis  en complément une plaquette informative sur les parasites du bois à l’acquéreur et au vendeur (certains de ceux-ci retrouveraient sans doute la mémoire sur les problématiques qu’ils ont gérées, traitements, réparations et dont ils doivent informer l’acquéreur).
 
L’expertise Constat de l’ état Parasitaire norme 03-200 (toutes altérations biologiques des bois) diagnostic qui est non obligatoire, ne doit pas  être confondu  avec le diagnostic termites obligatoire qui ne concerne que les termites dans des zones délimitées par arrêté préfectoral
Francis Pontier.

Sur ce sujet, lire :

Les risques de la clause de non-garantie des vices cachés imposée par le notaire
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2 commentaires sur “Encore une joyeuseté de la clause d’exonération de garantie de l’acte notarié : l’acheteur doit prouver la présence de mérules au moment de la vente

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