Clause exonératoire de la garantie des vices cachés, comment la publier au SPF ?

Question.

Dans un article vous dénonciez la pratique notariale consistant à basculer les conditions d’une vente d’immeuble de la première partie de l’acte normalisé pour la publicité foncière à la seconde partie.

Vous indiquiez que d’une façon générale les conditions dérogeant à la loi n’étaient donc pas publiés par le service.

Auriez-vous une formule permettant de publier la ou les dérogations ?

Réponse.

La loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la publicité foncière rend obligatoire, dans le cadre des ventes, la présentation normalisée du document hypothécaire ; depuis, pour les ventes autres que judiciaires les expéditions, extraits littéraux ou copies des actes doivent comporter une partie normalisée, seule publiée au fichier immobilier et qui contient uniquement les éléments indispensables à la publicité des droits réels et à l’assiette des salaires, impôts, droits et taxes (Décret n° 55-22, 4 janvier 1955, art. 34, § 1, al. 2, réd. L. n° 98-261, 6 avril 1998, art. 19-I.).

Les charges et conditions devant faire l’objet d’une publication doivent donc être rapportées dans la première partie de l’acte normalisé.

Le plus souvent, quelle que soit la nature des conditions, le notaire rapporte une formule générale en première partie. Exemple :

CHARGES ET CONDITIONS

La présente vente a lieu sous diverses charges et conditions.

Les charges et conditions qui ne peuvent donner lieu en toute hypothèse ni à publicité foncière ni à taxation seront développées à la suite de la partie normalisée du présent acte.

Afin de permettre le contrôle de l’assiette des droits, il est indiqué ce qui suit :

Frais

Les frais de la vente et ceux qui en seront la suite et la conséquence sont à la charge exclusive de L’ACQUEREUR qui s’y oblige.

Personnellement, pour un acte de vente immobilier avec exonération convenue de la garantie des vices cachés, j’utilise la formule suivante en première partie de l’acte normalisé.

CHARGES ET CONDITIONS

La vente a lieu sous les conditions de droit développées à la suite de la partie normalisée du présent acte.

Toutefois, par dérogation à l’art. 1641 du Code civil et conformément à l’art. 1643 du même Code, il n’y aura aucune garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu. Cette stipulation du vendeur est acceptée par l’acquéreur.

La partie venderesse affirme qu’elle n’a connaissance d’aucun vice de cette nature et qu’elle n’est pas professionnelle de l’immobilier ; de plus elle déclare qu’il n’a pas été procédé à des travaux de construction ou assimilés durant les dix ans précédant la présente vente.

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Prélèvements par le notaire sur les fonds de la succession ?

Question.

Je suis seul héritier de mon père lui-même veuf. Le notaire a fait virer sur son propre compte les sommes qui étaient sur le compte bancaire du défunt. Divers créanciers se sont manifestés, pour des sommes dont je conteste le montant voire la cause. Est-ce que le notaire peut régler ces sommes sans mon accord ? Est=ce qu’il peut prélever ses frais également sans mon consentement.images

Réponse.

La réponse est doublement non. Les fonds vous appartiennent et vous seul avez la possibilité de permettre des prélèvements.

Les juridictions et en particulier la Cour de cassation ont eu l’occasion de le rappeler.

Ainsi un arrêt de la 1re Chambre civile de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (pourvoi 11-15-463) le rappelle :

Un personne, débitrice, condamné par jugement du 30 avril 1993 à payer à une société la somme de 65.606 EUR, a vendu en décembre 1993, moyennant un prix de 18.080 EUR un terrain sur lequel la société créancière avait fait inscrire une hypothèque judiciaire.

Reprochant au notaire d’avoir transigé en son nom auprès de la société créancière, d’avoir consigné sans son autorisation une somme de 73.990 EUR qu’il détenait dans les comptes de l’étude, le vendeur a assigné le notaire et son assureur en responsabilité.

Pour écarter l’existence d’une faute du notaire, l’arrêt de la cour d’appel attaqué énonce que si le notaire n’a pas informé son client de ses échanges avec la société créancière et a réglé cette dernière au moyen de fonds appartenant à son client, conservés en son étude, ces actes lui ont été imposés par un jugement assorti de l’exécution provisoire.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du client qui faisait valoir que le notaire, au mépris de ses obligations légales telles que fixées par l’art. 14 du décret n° 45-0117 du 19 déc. 1945, avait prélevé sur les fonds détenus en son nom par l’office notarial et sans son autorisation une somme de 73.990 EUR, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile.

Le sort du crédit affecté après l’annulation de la vente de panneaux photovoltaïques

  • Cour de cassation, chambre civile 1, 12 septembre 2018, N° de pourvoi: 17-11257 :

M. et Mme Y (les acquéreurs) ont conclu avec la société Nouvelle Régie des jonctions des énergies de France (la société) un contrat portant sur la fourniture et l’installation de panneaux photovoltaïques, l’opération étant financée par un prêt d’un montant de 18’800 euro souscrit auprès de la Banque Solfea, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal Finance (la banque).images

Invoquant la non-conformité de l’installation et l’inobservation des dispositions relatives au démarchage à domicile, les acquéreurs ont assigné la société et la banque aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente et celle, subséquente, du contrat de crédit affecté ; la société ayant été mise en liquidation judiciaire, la société Bally MJ (le liquidateur) a été désignée en qualité de mandataire judiciaire à sa liquidation.

Pour rejeter la demande des acquéreurs tendant à les voir dispenser de restituer le capital emprunté, l’arrêt retient que la banque n’a commis aucune faute, dès lors qu’elle a libéré les fonds au vu d’une attestation de fin de travaux signée par M. Y, peu important que celle-ci n’ait pas couvert les autorisations administratives conventionnellement prévues, dès lors qu’il s’agissait de prestations accessoires à l’obligation principale consistant à livrer et à poser les panneaux photovoltaïques.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’exécution complète du contrat de vente, laquelle déterminait la libération non fautive du capital emprunté, la cour d’appel a violé les art. L. 311-31 et L. 311-32, devenus L. 312-48, L. 312-49 et L. 312-55 du Code de la consommation.

Donc, l’acquéreur des panneaux n’est dispensé de rembourser le prêt que si le prêteur a commis une faute. Ici la banque n’aurait pas dû débloquer les fonds avant d’avoir reçu la justification de l’obtention des autorisations administratives.

La défiscalisation avec VEFA et bail, c’est souvent n’importe quoi. Vente annulée

  • Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 18 juin 2018, RG N° 17/00724:

Le groupe Simbiosis a constitué la Sci Résidence Le Cordat en vue de réaliser et de
vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée « Les
Hauts du Cordat » située sur la commune de Laprugne (Allier) dans le cadre d’une
opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

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L’ensemble immobilier était constitué de 166 lots qui devaient être donnés à bail durant douze ans avant un rachat par le promoteur moyennant une plus-value au bénéfice des acheteurs, réservé par contrat avec une date prévisionnelle de livraison par tranches selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a subi d’importants retards de livraison.

Aussi les acquéreurs d’un lot, entièrement financé par souscription d’un prêt immobilier, sont en droit d’obtenir l’annulation de la vente au visa de l’art. 1117 du Code civil pour dol commis par le vendeur, avec inscription de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société venderesse.

Leur préjudice doit être évalué au titre de la perte de chance de n’avoir pu profiter de l’opération de défiscalisation et des loyers escomptés et fixé à un montant de 50’000 euro et 6’000 euro de dommages et intérêts pour espérance déçue d’un placement financier ainsi proposé par le vendeur. Dès lors la créance des acheteurs portée au passif de la société venderesse est d’un total de 167’427 euro (restitution de la fraction du prix de vente = 111’427 euro + 50’000 euro + 6’000 euro). Par ailleurs, le contrat de prêt souscrit par les acheteurs est annulé et, par effet rétroactif, est censé n’avoir jamais existé. Toutefois, suite au décès d’un des acquéreurs, l’indemnité d’assurance de 48’465 euro ayant été versée directement à l’établissement bancaire, le conjoint survivant devra seulement restituer à ce dernier 62’792 euro.

En outre, la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir de conseil ne peut être retenue car, d’une part, il ne peut subir le reproche de ne pas avoir attiré l’attention des acheteurs sur la portée de leur achat et, d’autre part, il ignorait les risques pesant sur le chantier et les difficultés affectant le programme immobilier dans son ensemble, augurant fort mal de son avenir

Enfin, l’établissement bancaire prêteur, tenu sur le fondement de l’art. 1147 du Code civil, d’une obligation de vérification et de mise en garde à l’égard d’emprunteurs non avertis, concernant l’adéquation de leurs ressources et la charge de l’emprunt, ne peut être mis en cause pour n’avoir pas informé, conseillé et suffisamment mis en garde ses clients. La banque n’avait en effet de surcroît aucune obligation à reverser les appels de fonds sur un compte centralisateur mais devait simplement les remettre aux acquéreurs-emprunteurs ou à toute personne désignée par eux comme étant habilitée à les recevoir.

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Les acquéreurs de ce programme immobilier avaient acheté au milieu des années 2000 un appartement situé dans ce qui devait être une résidence paradisiaque, nichée au cœur de la Montagne bourbonnaise, à Laprugne.

Originaires des quatre coins de la France, ils se sont vite retrouvés endettés, victimes d’une opération immobilière qui tourne au cauchemar sans fin.

Lee jugement en première instance de cette affaire dite du Cordat, rendu en décembre 2014, n’avait pas conclu au remboursement des prêts engagés par lesdites victimes : la SCI à l’origine de ce vaste projet immobilier avait été placée en liquidation judiciaire trois ans plus tôt, un an après le décès du promoteur.

Il gênait l’accès à la montagne de Ciboure

  • Cour d’appel de Pau, Chambre 2, section 1, 31 août 2018, RG N° 16/02647 :

    Par ordonnance du 2 décembre 2014, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Bayonne a enjoint à Jean-Philippe de faire procéder à l’enlèvement de tout obstacle, barrière, clôture, barbelés sur le chemin d’exploitation menant à la montagne de Ciboure et notamment sur les parcelles sises à Ciboure cadastrées section F n° 468, 508, 481, 471, 467 et 485 dans les huit jours de la signification de cette ordonnance, et sous astreinte provisoire de 150 euro par jour pendant six mois.

Cette ordonnance a été signifiée à  Jean-Philippe par acte d’huissier du 5 décembre 2014.

Par arrêt du 24 juillet 2015, la cour d’appel de Pau a confirmé cette ordonnance.

Le 20 mai 2016, la Commune d’Urrugne et la Commune de Ciboure ont fait assigner Jean-Philippe devant le juge de l’exécution de Bayonne aux fins de liquidation de l’astreinte à la somme de 27’300 euro pour la période du 8 janvier au 8 juillet 2015, de condamner Jean-Philippe à leur payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal, de prononcer une astreinte définitive et non révisable de 150 euro par jour à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de l’exécution complète de l’ordonnance ainsi que celle de 2’000 euro sur le fondement de l’art. 700 CPC et aux dépens.

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Appel a été relevé du jugement.

La commune de Ciboure justifie bien par les décisions judiciaires rendues, d’un titre pour accéder à la montagne à partir du chemin traversant les parcelles du propriétaire, ce qui imposait à ce dernier de procéder à l’enlèvement de tout ce qui pourrait faire obstacle au libre parcours. Le propriétaire devait donc supprimer tous les obstacles y compris en procédant au retrait des barrières posées sur sa propriété. Le fait que ces barrières soient ouvertes à demi ou qu’elles puissent être poussées par les usagers est sans incidence, dans la mesure où elles pourraient aisément être refermées, ce qui s’est d’ailleurs déjà produit. Le propriétaire n’a donc pas pris durant plus de 6 mois les dispositions nécessaires pour laisser libre de tout obstacle le passage sur le tracé du chemin litigieux, notamment du fait de la présence de branches, de la fermeture de la barrière, d’un arbre couché en travers du chemin, avec en outre des menaces physiques et verbales envers les usagers. Il n’est justifié d’aucun fait extérieur susceptible d’avoir rendu particulièrement difficile l’exécution de cette décision, de sorte que c’est à juste titre que l’astreinte provisoire a été liquidée à la somme de 27’300 euro.

Il convient en outre de prononcer une nouvelle astreinte définitive de 25 euro par jour durant un an, seul moyen de nature à faire respecter le droit de passage de la commune.

Côte d’ivoire : l’héritage d’Houphouët au cœur d’une bataille judiciaire

Notaires louches, intermédiaires, compromis, documents douteux sur fond de haines familiales… L’héritage de Félix Houphouët-Boigny est au cœur d’une bataille judiciaire et de déchirements familiaux.

Extrait de l’article de Jeune Afrique :

Le 11 rue Masseran à Paris a une allure anodine. La porte grise est belle, et les murs de pierres blanches sont hauts, mais rien ne le distingue vraiment de ces chics hôtels particuliers qui fleurissent dans le 7e arrondissement de Paris. Il se cache pourtant là une demeure qui a vu passer Cocteau, Picasso et les Rothschild avant de devenir le lieu de villégiature préféré de Félix Houphouët-Boigny dans la capitale française.

C’est là que, malade, le président ivoirien passera ses derniers mois avant de rejoindre une clinique suisse, puis Yamoussoukro. Dès sa mort, le 7 décembre 1993, la lutte pour sa succession politique déchirera la Côte d’Ivoire, tandis que la bataille pour son héritage financier fera exploser sa famille.

Fortune évaporée

Au milieu de dizaines d’appartements en France, de tableaux de maîtres et de comptes bancaires en Suisse, Masseran ne représente qu’une petite partie de la fortune du défunt président, estimée entre 4 et 7 milliards d’euros, selon les avocats des différentes parties. Houphouët était l’un des chefs d’État les plus riches du monde, mais la fortune s’est évaporée.

C’est en tout cas ce qu’affirment Marie-Thérèse, la veuve du dirigeant, et Hélène, l’une de ses filles. En France et en Côte d’Ivoire, de nombreuses plaintes et assignations ont été déposées ces dix dernières années par leurs avocats contre le premier cercle du président

Notaires louches, intermédiaires compromis, documents douteux, le tout sur fond de haines familiales… L’affaire a les accents d’un thriller politique. Ce n’est qu’un an après la mort de son époux que Marie-Thérèse Houphouët-Boigny se préoccupe de l’héritage financier.

Mais, lorsqu’elle se présente à la banque suisse UBS, les coffres sont vides. Marie, la fille du président, est déjà passée par là, affirmera des années plus tard l’avocat de la veuve. Trois testaments, datés de juillet 1970 et écrits par la main d’Houphouët-Boigny, ont semble-t-il été ignorés. « Marie-Thérèse et les premiers enfants d’Houphouët se sont toujours détestés », reconnaît un ancien compagnon du chef d’État. …

Bientôt tranchée par la justice française

…  Après un quart de siècle, la question pourrait bientôt être tranchée par la justice française. L’instruction s’est achevée le 27 octobre 2017, et l’affaire devrait être jugée d’ici à la fin de l’année 2018. De nombreuses autres procédures restent néanmoins ouvertes, et, vingt-quatre ans après la mort du « Vieux », la saga de l’héritage d’Houphouët promet de nouveaux rebondissements.

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P. S. A propos de notaires « louches » des notaires ivoiriens ont été cités, ainsi que deux notaires parisiens : Paul Chardon, radié en 2003 de l’ordre de la légion d’honneur alors qu’il en portait le grade de commandeur, décédé depuis (1), et Jean-Michel Normand, aujourd’hui à la retraite.

Selon des comptes de l’étude Chardon, consultés par le journal Le Monde, plus de 2,5 millions de francs français (380’000 euro environ) d’honoraires ont été débités de la succession Houphouët-Boigny entre 1994 et 2004, ainsi qu’un million pour les frais divers, dont de nombreux voyages en Suisse. Ces prélèvements ont provoqué la chute du  premier notaire français nommé.

(1) Paul Chardon, un « ténor » du notariat gaulois : Notaire à Paris (1957-98), Membre (1967-70) et Quatrième syndic (1969-70) de la Chambre interdépartementale des notaires de Paris, Membre de l’Assemblée de liaison des notaires de France (depuis 1968), Président du Congrès des notaires de France (1971), à nouveau Membre de la Chambre interdépartementale des notaires de Paris : Rapporteur (1974), Premier syndic (1975) puis Président (1976-77), Membre de la section des finances du Conseil économique et social (1975), Vice-président (1980-82), Président (1982-84) du Conseil supérieur du notariat, Président de l’Association des professions juridiques et judiciaires réglementées (APJJ) (1983-97), Premier vice-président de l’Union internationale du notariat latin, Président du directoire de l’Institut d’études juridiques du Conseil supérieur du notariat, Conseiller régional d’Ile-de-France (1986-92), Président de l’Association des notariats francophones (1985-98), Président de l’Ecole normale de musique (depuis 2010). musique (depuis 2010).

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Avant sa disparition, il  avait été descendu de la galerie des portraits des présidents du Conseil supérieur du notariat au siège de l’institution et les salariés de cette instance suprême ont, depuis, l’interdiction formelle de citer son nom sous peine d’être virés sèchement !

Le principal associé dudit notaire est lui-même devenu, à son tour, président du CSN.

La succession des immeubles en France est régie par la loi française !

Article 3 du Code civil :

Les lois de police et de sûreté obligent tous ceux qui habitent le territoire.

Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française.

Les lois concernant l’état et la capacité des personnes régissent les Français, même résidant en pays étranger.

La Cour de cassation, par un arrêt du 4 juillet 2018 (Chambre civile 1, N° 17-16.522, 17-16.515) relève que l’arrêt de la cour d’appel constate que la succession comprend des biens immobiliers situés en France et retient que ceux-ci sont soumis, par application de la règle de conflit édictée à l’art. 3, alinéa 2, du Code civil, à la loi française. De ces constatation et énonciation, la cour d’appel a exactement déduit sans méconnaître l’autorité attachée au jugement d’exequatur, que la dévolution successorale desdits immeubles devait tenir compte des règles de la réserve héréditaire, laquelle, d’ordre public interne, ne pouvait être écartée par des dispositions testamentaires établies selon la loi du domicile du défunt et régissant son statut personnel.

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Par le même arrêt, la Haute Juridiction que le don manuel d’une somme d’argent fait au moyen de la remise d’un chèque suppose la volonté du tireur de se dessaisir de manière irrévocable au profit du bénéficiaire de la propriété de la provision. En l’espèce, le bénéficiaire ayant lui-même porté le montant sur le chèque litigieux, la cour d’appel se devait de rechercher l’intention libérale du défunt.

Le Plateau des 1000 Etangs : la Finlande, c’est en Haute-Saône !

haute-saone-mille-etangs-panoramiqueVue panoramique d’un étang

Au Nord du département de la Haute-Saône et dans le Parc Naturel Régional des Ballons des Vosges se trouve un petit bijou de nature : le Plateau des 1000 Etangs. Etangs, forêts, et prairies forment un ensemble unique, parsemé de plantes protégées, et sillonné de sentiers de randonnée.

La Haute-Saône est un des départements de France les plus larges d’Est en Ouest, et présente donc un très vaste panel de paysages. Tout au nord de la Haute-Saône, en limite du département des Vosges, se trouve un territoire de 220 km² de pur bonheur. La première fois que j’ai découvert le plateau des 1000 Etangs, je descendais du Col des Croix à la limite avec les Vosges, sur la ville de Lure. Et puis au hasard, je décide de suivre un panneau m’indiquant la « Route des 1000 Etangs ». Voici ma réaction : « waaaouuuhh ! » En quelques kilomètres, on laisse derrière soi un très beau paysage de moyenne montagne pour changer de pays. Nous voilà dans la « Petite Finlande ».

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Etang sur le plateau des Grilloux

Le plateau des 1000 Etangs a été façonné lors de la dernière glaciation. D’innombrables étangs modèlent le paysage. Ceux-ci sont l’œuvre des moines, qui au Moyen-Age, s’installèrent sur le plateau. Ce milieu hostile, acide, humide et marécageux fut domestiqué : un système de gestion de l’eau permit aux moines de développer la pisciculture dans les étangs, car par ailleurs, le terrain ne se prête pas du tout à l’agriculture. De fait, aujourd’hui encore, le plateau des 1000 Etangs semble très loin de l’agriculture intensive. C’est en fait une succession d’étangs de toutes tailles, de forêts et de prairies.

La suite …

Rappel à propos du compteur Linky. Les agents d’ENEDIS ne peuvent pas entrer dans un logement ou une propriété contre la volonté des occupants (EDF)

Suivant arrêté du 17 mai 2018 portant règlement des modalités d’installation des compteurs de type Linky, le maire de Blagnac, estimant que le maintien de l’ordre public et le respect de la légalité justifiaient que l’implantation des compteurs Linky soit réglementée sur le territoire de sa commune, a précisé que l’opérateur chargé de la pose de ces compteurs « doit garantir aux usagers la liberté d’exercer leur choix à titre individuel et sans pression pour refuser ou accepter l’accès à leur logement ou propriété, refuser ou accepter la pose d’un tel compteur, refuser ou accepter que les données collectées par le compteur soient transmises à des tiers partenaires commerciaux de l’opérateur » (art. I). L’article II de l’arrêté du maire indiquait que l’usager devait être clairement informé au préalable de la pose d’un compteur Linky et de la possibilité d’exercer son droit de refus : « aucun compteur ne pourra être posé sans l’accord formel, exprimé en toute liberté, de l’usager concerné ». Le préfet de la Haute-Garonne a saisi le juge administratif en référé pour obtenir la suspension de l’exécution de cet arrêté, en application de l’ar. L. 554-1 du Code de justice administrative. Le tribunal administratif fait droit à la demande, l’exécution de l’arrêté est donc suspendue.

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L’ordonnance apporte des précisions. Le doute sérieux sur la légalité de l’arrêté municipal porte sur la compétence du maire à édicter certaines dispositions de l’arrêté, dans la mesure où la commune a transféré sa compétence en matière de distribution d’énergie électrique au syndicat intercommunal d’électricité de la Haute-Garonne. L’ordonnance insiste sur le fait que l’article I de l’arrêté ne fait que rappeler des dispositions existantes et n’apporte rien de supplémentaire à la légalité ; ainsi l’opérateur en charge de l’installation des compteurs Linky doit-il garantir aux usagers la liberté d’exercer leur choix individuel et sans pression pour refuser ou accepter l’accès à leur logement ou propriété et pour refuser ou accepter que les données collectées par le compteur soient transmises à des tiers partenaires commerciaux de l’opérateur. En revanche, la pose du compteur est une obligation légale, s’il est encore possible de refuser la pose d’un tel compteur, en 2021, l’ensemble des compteurs seront communicants et aucun autre type de compteurs ne pourra être posé. De toute façon, ce n’est pas le maire qui est compétent pour édicter de telles mesures au regard du transfert de compétences réalisé auprès du syndicat intercommunal. Il en est de même des dispositions de l’article II de l’arrêté litigieux.

L’ordonnance rendue en référé le 10 septembre 2018 (Tribunal administratif de Toulouse, 10 sept 2018, req. n° 1803737, Préfet de la Haute-Garonne) ne fait donc que confirmer que les agents d’ENEDIS ne peuvent pas entrer dans un logement ou une propriété contre la volonté des occupants. Ils doivent respecter la propriété privée mais aussi la vie privée puisque les données collectées ne doivent pas être divulguées à des tiers qui pourraient en profiter à titre commercial. Ces éléments se trouvaient déjà dans un certain nombre de dispositions législatives ou réglementaires.

Responsabilité pleine et entière du notaire quand la déclaration de succession n’a pas été déposée dans le délai

  • Cour d’appel de Fort-de-France, Chambre civile, 11 septembre 2018, RG N° 15/00554:

Louis Didier F L est décédé le 16 octobre 2002 à Fort-de-France, laissant pour lui succéder sa veuve et trois enfants.

Monsieur Victor N, notaire associé à Fort-de-France, a été chargé du règlement de la succession et a établi l’acte de notoriété après décès le 13 décembre 2002.

Le 17 janvier 2005, l’administration fiscale a notifié à Mme Sonia V.-D. une mise en demeure d’adresser à la conservation des hypothèques la déclaration de succession dans un délai de 90 jours.

Une déclaration de succession a été établie et signée par les héritiers les 19 et 21 avril 2005 faisant ressortir des droits de succession pour un montant de 693’960 euro. Elle a été transmise à titre de projet par le notaire à l’administration fiscale le 13 mai 2005 accompagnée d’un chèque d’acompte de 355’800 euro dont quittance a été donnée le 25 mai 2005.Unknown

Le 8 juillet 2005, le notaire a envoyé à l’administration fiscale un chèque de 238’927,50 euro au titre d’un nouvel acompte ; la quittance a été émise le 19 juillet 2005.

En raison d’une évaluation revue à la baisse de biens immobiliers, une déclaration rectificative a été établie le 24 août 2006 ramenant à 561’532 euro le montant des droits de succession. En l’adressant à l’administration fiscale le 29 novembre 2007, le notaire a sollicité la restitution de la somme de 33’195,50 euro représentant selon lui un trop versé sur les droits de succession.

A quoi l’administration a répondu, le 2 septembre 2008, que la succession était elle-même redevable de la somme de 113’304 euro au titre du retard apporté au paiement des droits et de 224 613 euro au titre d’une majoration de ces droits, soit un total de 337’917 euro, la succession restant donc devoir 304’721 euro après déduction du trop perçu.

Estimant le notaire responsable des retards ayant occasionné les intérêts et pénalités fiscaux, les hériotiees l’ont, par acte d’huissier du 8 octobre 2012, fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Fort-de-France afin d’être indemnisés de leurs préjudices.

Appel a été relevé.

Au titre de son devoir d’information et de conseil, le notaire est tenu d’informer ses clients des obligations fiscales afférentes aux actes dont il a la charge. En vertu des art. 641 et 800 du Code général des impôts  (CGI), les héritiers d’une personne décédée sont tenus de souscrire, dans les six mois à compter du décès, une déclaration des biens de la succession comportant le détail des droits de mutation à acquitter ; selon l’art. 1701 du CGI, ces droits doivent en principe être payés avant l’exécution de l’enregistrement de la déclaration ; le défaut ou l’insuffisance dans le paiement ou le versement tardif des droits donne lieu au versement d’un intérêt de retard, indépendamment de toute sanction, et d’une majoration de droit, prévue par les art. 1727 et 1728 § 1.

En l’espèce, ces diligences ont été accomplies hors du délai prescrit.

Le notaire, chargé de l’établissement d’une déclaration de succession, aurait dû informer les héritiers requérants des dispositions fiscales applicables et du risque encouru en cas de non-respect des dispositions des art. 641, 800 et 1701 du Code général des impôts. Faute pour lui d’établir que tel a bien été le cas, il est tenu de réparer les conséquences dommageables de sa faute sans pouvoir invoquer la difficulté d’évaluation des immeubles composant la succession, ni l’absence de liquidités permettant d’acquitter régulièrement les droits de succession. Il existait en effet la possibilité d’une évaluation des biens par expert ou par le notaire lui-même pour servir de support au dépôt d’une déclaration de succession, éventuellement provisoire, ainsi que plusieurs options pour dégager des liquidités suffisantes (cession immédiate d’autres immeubles indivis, exercice du droit de vote attaché aux parts de société dévolues à la succession pour faire vendre leurs terrains et décider l’attribution de dividendes, réunion de fonds propres, éventuellement au moyen d’emprunts auxquels les héritiers pouvaient prétendre compte tenu des garanties offertes).

Le préjudice résultant du défaut d’information et de conseil qui n’a pas mis les héritiers en mesure de respecter les délais légaux est constitué par les intérêts de retard maintenus par l’administration fiscale à hauteur de 52’618 euro après la signature d’une transaction, ainsi que par le solde de la majoration de 10 %, s’élevant à 27’302 euro. Les héritiers requérants ont également subi un préjudice supplémentaire, résultant des désagréments, frais et perte de temps engendrés par le manquement du notaire, exclusif néanmoins de toute dimension morale, évalué par la cour à 5’000 euro. Réformant la décision entreprise qui avait mis à la charge du notaire la somme de 16’1825 euro à titre de dommages et intérêts, la cour alloue aux héritiers requérants une indemnité d’un montant total de 84’920 euro.