Maison à vendre, état excellent mais factice.

L’adage est connu : Peinture sur saleté égale propreté. La peinture peut aussi servir à cacher les fissures.

Un exemple:

Par acte notarié du 7 février 1995, Michèle est devenue propriétaire d’une maison d’habitation, sise […].th

Dès l’année d’acquisition du bien immobilier, elle aurait fait réaliser par monsieur D P, assuré par la SMA, des travaux d’agrandissement et d’amélioration de cette maison.

Selon acte authentique régularisé le 24 août 2001, Michèle a vendu son bien immobilier à Jean-Pierre. Il a été indiqué dans l’acte que la venderesse n’avait pas souscrit d’assurance dommages ouvrage. Dans la promesse de vente en date du 27 mars 2001, ayant précédé cet acte, il a été indiqué que la maison avait fait l’objet d’un agrandissement en 1994.

Au cours de l’année 2002, Jean-Pierre a constaté l’apparition d’importantes fissures, tant à l’intérieur, qu’à l’extérieur du pavillon. Il a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la compagnie AXA, qui a délégué un expert pour évaluer les désordres. En décembre 2005, l’expert a établi un rapport selon lequel les désordres constatés étaient liés à une insuffisance des travaux réalisés en 1995.

L’acquéreur a assigné sa venderesse et le litige a été porté devant la Cour d’appel de Paris qui a statué le 6 juillet 2018  (RG n° N° 17/19093).

La cour a débouté Jean-Pierre de ses prétentions fondées sur l’art. 1792 du Code civil mais dit et juge que Michèle a engagé sa responsabilité civile contractuelle du fait de manoeuvres dolosives ayant affecté la vente du bien immobilier vendu par elle le 24 août 2001.

Faute de connaître les intervenants ayant réalisé les travaux d’agrandissement de la maison du maître de l’ouvrage, aucune réception contradictoire des travaux ne peut être caractérisée. La volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage n’est, elle-même, pas démontrée, puisque la prise de possession de la maison est, pour le moins, confuse. La promesse de vente ne saurait constituer la démonstration d’une volonté non équivoque de prendre possession de l’ouvrage, puisqu’il s’agit justement de le vendre (donc de ne plus en avoir la possession ou un semblant de possession), étant souligné que les désordres de structure affectant l’immeuble et mettant en cause sa solidité ont pu également justifier que les travaux ne soient jamais réceptionnés. Aucune réception tacite des travaux ne peut donc être caractérisée.

La venderesse du pavillon a commis des manoeuvres dolosives, d’une part, en s’abstenant d’évoquer l’existence de désordres auprès de l’acquéreur. lors de la vente, alors qu’elle ne pouvait ignorer ces désordres se manifestant par des fissurations multiples et, d’autre part, en ayant présenté à la vente un bien immobilier dans un état excellent mais factice, du fait d’une remise récente en peinture, ce qui a directement concouru à ce que l’acquéreur ne puisse s’interroger sur l’état réel du bien et les effets de l’extension réalisée avant la vente de l’immeuble. La négociation du prix a ainsi pu être limitée aux risques induits par l’absence d’assurance dommages ouvrage et l’absence de certificat de conformité, évoquées dans l’acte authentique de vente. L’impossibilité dans laquelle la venderesse s’est trouvée de démontrer quelle entreprise avait fait les travaux d’extension de la maison, pour quelle commande et pour quel prix, outre les variations de ses déclarations sur l’époque de réalisation des travaux ne peuvent tendre qu’à conforter l’opacité des modalités de réalisation des travaux et la connaissance de leur imperfection.

Le conseil de Michèle a rappelé que la maison avait été vendue en excellent état et que les désordres ne s’étaient révélés ultérieurement, qu’à la faveur d’épisodes climatiques particuliers, mais ces épisodes climatiques et leurs effets supposés n’ont fait l’objet d’aucune démonstration circonstanciée. L’expert a, en conséquence, maintenu son appréciation des faits en soulignant que, selon Michèle elle-même, les travaux de peinture n’auraient été réalisés qu’une seule fois, lors des travaux d’agrandissement, mais qu’aucun document ne permettait de situer cette intervention dans le temps. Aucun des devis annexés au rapport d’expertise ne fait état de la réalisation de travaux de peinture.

Les prétentions indemnitaires de l’acquéreur doivent être considérées fondées, dès lors que les manoeuvres dolosives commises par la venderesse lui ont permis de vendre son bien immobilier pour le prix mentionné dans l’acte authentique (225’624 EUR), en trompant l’acquéreur sur l’état réel du bien vendu.

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