Le notaire borné condamné au bénéfice de l’infirmière qui a acheté en VEFA pour défiscaliser

Après avoir souscrit le 15 novembre 2010 un contrat de réservation (contrat préliminaire) d’un logement meublé en l’état futur d’achèvement (VEFA), suivant acte notarié du 6 juillet 2011 reçu par maître Xavier notaire associé à Nice, la SAS Foncière Beaulieu patrimoine a vendu à Pascaline le lot n°  27 de l’état de division d’un ensemble immobilier à usage d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « Résidence J… », sis lieudit « […] » à […] (Corse), soit une chambre située au niveau R+1 du bâtiment A, au prix de 187’733 EUR, financé par un prêt d’un montant de 179’437 EUR, souscrit par l’acquéreur auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance-Nord-France-Europe.images

En exécution de cet acte de vente, par acte sous seing privé du 5 juillet 2011, Pascaline a donné les lieux acquis à bail commercial à la SAS J gestion pour une durée de 11 années et 11 mois au prix de 8’561 EUR annuels HT, dont le paiement était garanti par la caution de la société Seniors santé.

Par acte d’huissier des 19 et 21 janvier 2016, Pascaline a assigné le vendeur, le notaire et le prêteur en nullité de la vente pour dol, exposant avoir appris, par l’arrêt du paiement des loyers, que les travaux n’étaient pas achevés.

C’est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a en particulier prononcé la nullité des contrats de vente et de prêt et retenu la responsabilité du notaire, lequel a fait appel.

La Cour d’appel de Paris (18 mai 2018, N° de RG: 16/183947) dit qu’il convient de rappeler que, dans l’acte sous seing privé 15 novembre 2010 auquel Pascaline, infirmière, demeurant dans le Pas-de-Calais, a souscrit, intitulé « Contrat de réservation de logements meublés en état futur d’achèvement et à usage de résidence pour personnes âgées« , le vendeur indiquait qu’il avait entrepris le réaménagement d’une résidence située à […] (Haute-Corse), ainsi que son extension pour construire un ensemble immobilier à usage d’EHPAD de 90 lits, ayant obtenu le 13 novembre 2006 un permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 2 771 m2, la livraison étant prévue au 4e trimestre 2010. L’acte authentique de vente du 6 juillet 2011 a été reçu en l’état d’une attestation d’achèvement des travaux du 30 décembre 2010 émanant de la SA Berim, maître d’oeuvre de la construction. Mais il ressort du rapport d’expertise du 25 mai 2015 confié en référé à M. Jean-Marc E que cette attestation serait un faux, la signature qui y est apposée n’étant pas celle du représentant légal de la société Berim, que le bâtiment A dans lequel est situé le lot acquis par Mme Z n’était pas achevé à la date de l’expertise, de sorte que cette partie de la résidence n’était pas exploitable, mais que la société de gestion aurait, cependant, payé les loyers aux acquéreurs pendant une durée de deux ans à l’issue de laquelle elle a cessé ses paiements, informant, alors, les copropriétaires de l’inachèvement du bâtiment A.

Dès lors que l’acte du 6 juillet 2001 fait référence à l’art. R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui y est reproduit au chapitre « Achèvement des travaux », l’achèvement devait être constaté par une personne qualifiée en application de l’article R. 261-2 du même Code. Au lieu de ce faire, le notaire s’est borné, de manière redondante, à inclure dans son acte la clause suivante : « Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que l’immeuble dont dépendent les biens vendus sont achevés ainsi qu’il résulte de la déclaration attestant de l’achèvement dont copie est demeurée ci-jointe« , laquelle est insuffisante à établir l’accord des parties. Or, la vérification d’une personne qualifiée, tiers à l’opération de construction, aurait révélé que le bâtiment A, qui n’était pas achevé à la date de la vente, n’était pas exploitable.

Cette vérification était d’autant plus nécessaire que :

– Mme Pascaline était néophyte en matière de vente d’immeubles à construire, tandis que le vendeur en avait fait sa profession,

– Mme Pascaline était représentée lors de la signature de l’acte authentique, de sorte que le notaire n’a pu vérifier qu’elle avait une connaissance effective de l’achèvement des travaux, et ce, d’autant que l’attention de l’acquéreur d’un produit de défiscalisation ne s’attache généralement pas à l’état de l’immeuble,

– le délai d’achèvement mentionné dans le contrat du 15 novembre 2010, fixé à la fin du quatrième trimestre 2010, était très bref et, de fait, n’a pu être tenu, le non-achèvement étant une cause fréquente de litige dans la vente d’immeubles à construire.

En conséquence, le notaire n’a pas assuré l’efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l’acquéreur. Sa responsabilité doit être retenue.

Si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cependant, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur, ce qui est le cas en l’espèce.

La SCP notaire du notaire associé rédacteur doit être condamnée à payer à Pascaline la somme de 173’075 EUR avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011.

Le notaire doit garantir Pascaline de la condamnation prononcée contre elle à payer à la Caisse d’épargne la somme de 179’437 EUR au titre du capital avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, sous déduction des sommes déjà versées, cette somme se compensant avec celle de 173’075 EUR à concurrence de la plus faible d’entre elles.

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