La défiscalisation avec VEFA et bail, c’est souvent n’importe quoi. Vente annulée

  • Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 18 juin 2018, RG N° 17/00724:

Le groupe Simbiosis a constitué la Sci Résidence Le Cordat en vue de réaliser et de
vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée « Les
Hauts du Cordat » située sur la commune de Laprugne (Allier) dans le cadre d’une
opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

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L’ensemble immobilier était constitué de 166 lots qui devaient être donnés à bail durant douze ans avant un rachat par le promoteur moyennant une plus-value au bénéfice des acheteurs, réservé par contrat avec une date prévisionnelle de livraison par tranches selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a subi d’importants retards de livraison.

Aussi les acquéreurs d’un lot, entièrement financé par souscription d’un prêt immobilier, sont en droit d’obtenir l’annulation de la vente au visa de l’art. 1117 du Code civil pour dol commis par le vendeur, avec inscription de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société venderesse.

Leur préjudice doit être évalué au titre de la perte de chance de n’avoir pu profiter de l’opération de défiscalisation et des loyers escomptés et fixé à un montant de 50’000 euro et 6’000 euro de dommages et intérêts pour espérance déçue d’un placement financier ainsi proposé par le vendeur. Dès lors la créance des acheteurs portée au passif de la société venderesse est d’un total de 167’427 euro (restitution de la fraction du prix de vente = 111’427 euro + 50’000 euro + 6’000 euro). Par ailleurs, le contrat de prêt souscrit par les acheteurs est annulé et, par effet rétroactif, est censé n’avoir jamais existé. Toutefois, suite au décès d’un des acquéreurs, l’indemnité d’assurance de 48’465 euro ayant été versée directement à l’établissement bancaire, le conjoint survivant devra seulement restituer à ce dernier 62’792 euro.

En outre, la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir de conseil ne peut être retenue car, d’une part, il ne peut subir le reproche de ne pas avoir attiré l’attention des acheteurs sur la portée de leur achat et, d’autre part, il ignorait les risques pesant sur le chantier et les difficultés affectant le programme immobilier dans son ensemble, augurant fort mal de son avenir

Enfin, l’établissement bancaire prêteur, tenu sur le fondement de l’art. 1147 du Code civil, d’une obligation de vérification et de mise en garde à l’égard d’emprunteurs non avertis, concernant l’adéquation de leurs ressources et la charge de l’emprunt, ne peut être mis en cause pour n’avoir pas informé, conseillé et suffisamment mis en garde ses clients. La banque n’avait en effet de surcroît aucune obligation à reverser les appels de fonds sur un compte centralisateur mais devait simplement les remettre aux acquéreurs-emprunteurs ou à toute personne désignée par eux comme étant habilitée à les recevoir.

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Les acquéreurs de ce programme immobilier avaient acheté au milieu des années 2000 un appartement situé dans ce qui devait être une résidence paradisiaque, nichée au cœur de la Montagne bourbonnaise, à Laprugne.

Originaires des quatre coins de la France, ils se sont vite retrouvés endettés, victimes d’une opération immobilière qui tourne au cauchemar sans fin.

Lee jugement en première instance de cette affaire dite du Cordat, rendu en décembre 2014, n’avait pas conclu au remboursement des prêts engagés par lesdites victimes : la SCI à l’origine de ce vaste projet immobilier avait été placée en liquidation judiciaire trois ans plus tôt, un an après le décès du promoteur.

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