Vente : distinguer ce qui est « immeuble » de ce qui est « meuble »

Souvent un conflit survient entre vendeur et acquéreur parce que ce dernier, en visitant l’immeuble, y a vu des éléments qu’il pensait attachés à l’immeuble mais que le vendeur a retirés avant l’acte notarié de réitération.

Par ailleurs, lorsqu’il y a vente d’immeuble et de meubles, le fisc n’autorise des prix différents que si les meubles sont détaillés et qu’un prix est affecté pour chacun des articles. C’est la condition, absolue, pour que le droit de vente immobilier ne soit pas perçu sur la totalité du prix.images.jpg

Il est donc indispensable de distinguer ce qui est « immeuble » et « meuble ». La jurisprudence, au fil du temps, a fixé et affiné la distinction.

Mais, préalablement, l’article 517 du Code civil  a défini que l’immeuble par destination est un bien meuble qui se trouve rattaché durablement et de façon fixe à un immeuble. Sa séparation vis-à-vis de l’immeuble nécessiterait un descellement ou un démontage ce qui provoquerait une dénaturation des lieux. Le bien en principe meuble sera considéré comme immeuble. Cela permet ainsi de modifier son statut juridique.

L’article 524 du Code civil cite quelques cas d’immeubles par destination. Il s’agira par exemple des pigeons des colombiers ou des ruches à miel. Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

La jurisprudence considère comme immeubles et donc incorporés au logement ou à la maison:
– les miroirs, s’ils sont scellés et s’ils ne peuvent être détachés;
– les cheminées, et de la même façon les sanitaires bien sûr ; les plaques de cheminée faisant corps avec la cheminée et scellées au mur;
– les stores extérieurs, toujours à condition ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur;
– l’installation de chauffage central;
– une bibliothèque faite sur mesure.

Sont considérés comme des meubles:
– les éléments de cuisine et les appareils électroménagers le plus souvent car on considère que l’on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture;
– les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l’enlèvement n’entraîne pas de détériorations;
– les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin.

Il a été ainsi jugé que les éléments préfabriqués de cuisine même fixés par des crampons dans un mur mais qui peuvent s’enlever sans altérer la substance de l’immeuble ne sont pas compris dans la vente et il en est de même des boiseries qui n’adhèrent pas au mur, des radiateurs électriques qui sont simplement vissés et reliés à l’installation électrique par des dominos, d’une alarme sans fil d’une maison d’habitation qui peut être enlevée sans dégâts et même des volets intérieurs et d’une grille en fer forgé lorsqu’il s’agit d’éléments de décoration intérieure qui n’étaient pas scellés et pouvaient être détachés sans détérioration. Ces mêmes éléments, s’ils sont laissés par le vendeur d’accord avec l’acquéreur, sont susceptibles de faire l’objet de prix séparés et en conséquence d’une exonération fiscale.

24 commentaires

  1. Cher Maitre
    J ai lu attentivement votre dernière parution.
    Quod des chaudières scellées au sol.
    Si je suis la démonstration évoquée à votre article, une chaudière est à considérer comme un bien mobilier ?
    Êtes vous d accord avec moi ?
    Merci

    • Bonjour,

      Peut-être me suis-je mal exprimé, mais je pense avoir écrit qu’une installation de chauffage central fait partie de l’immeuble dans lequel elle se trouve. Dès lors, peu importe que la chaudière soit scellée ou non.

      L’installation de chauffage central comprend la chaudière. Il y a donc une distinction de fait entre les radiateurs électriques posés et simplement reliés par un domino à la ligne électrique et le chauffage central avec chaudière et radiateurs.

      Un acquéreur, comme l’observe la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1er juin 1999, peut-il avoir conscience qu’il acquiert un appartement sans chauffage dès lors qu’au moment de la visite, l’appartement était équipé de radiateurs fixés au mur ? (Egalement pour la qualification d’immeubles par destination des convecteurs en ce qu’ils constituaient sans aucun doute le mode de chauffage de la maison : CA Dijon, 11 janv. 2005, n° 04/00289). Si le vendeur entend retirer les radiateurs électriques fixés au mur ou la chaudière de chauffage central, ne faudrait-il pas alors qu’il précise clairement que l’immeuble est sans chauffage ? Il est probable que cette précision ne serait pas sans conséquence sur la fixation par les parties du prix de la vente…

      Bien cordialement

      PR

  2. Maitre,
    je viens de tomber sur votre article. J’achète un appartement en région parisienne. le compromis à été signé en Janvier et la signature devrait se faire fin Mai.
    Les vendeurs laissent leur cuisine Ikea, l’électroménager et un meuble fixé dans le salon fabriqué par le vendeur lui meme.
    Je lui ai signalé par mail (après le compromis) que je ne souhaitais pas garder ces meubles (cuisine et salon) conformément à ce qui était stipulé dans l’acte, à savoir, « Les parties déclarent que la promesse ne comprend ni meubles ni objets mobiliers ». La depose de ces meubles lors de la renovation me serait facturé.
    Mon notaire me signale qu’en l’absence de consigne de démonter ces meubles dans le compromis, le vendeur n’est pas tenu de les retirer.

    Que puis je faire?

    Cordialement,

    Louis

      • Merci de votre réponse,
        Votre article semble pourtant dire le contraire pour les meubles et électroménager de la cuisine.

      • Ce qui est détachable est bien meuble.
        Ce qui n’est pas datachable, sinon en faisant des dégâts et ce qui a été conçu pour le bien est immeuble par destination.

  3. Bonjour,
    Merci pour votre article, il est très clair et précis !
    Je m’interroge cependant sur 2 points :
    – les placards intégrés non scellés sur mesure s’ils sont démontables sans dégâts (un peu comme un meuble de cuisine) ne peuvent il pas être considérés comme meubles ?
    – comment classer des lavabos de salle de bain (qui s’apparenteraient à un évier), baignoire et robinetterie ?
    Je vous remercie

  4. Maitre,
    J’ai ma tante qui vend sa maison, il y a un banc très ancien (1886) un ancien banc parisien qui est scellé dans le jardin, nous souhaitons le récupérer. Pouvons nous le faire ?? Sachant que la signature et la remise des clés est prévu le 09 Septembre.
    Merci par avance de votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour,
      La réponse est non : le banc, scellé au sol, est devenu immeuble par destination.
      Cordialement
      P R

  5. bonjour, je viens de vendre mon bien immobiliers, est ce que les volet électrique extérieur fond partie du mobiliers? ceux ci non pas été stipuler chez le notaire. ou est possible de les démonter sans faire de dégâts?

    cordialement.

  6. Bonjour,
    Merci pour votre article. Nous avons signé un compromis de vente il y a plus de 10 jours pour une maison à usage d’habitation où les vendeurs ont retiré le système de chauffage (très certainement un poêle) avant la mise en vente (la maison est très ancienne et était habitée il y a encore deux ans). Il est en effet écrit que la maison ne possède pas de poêle. Par contre, je ne pas été informé de l’obligation par la jurisprudence du 28/2/2018 du Cour de Cassation qu’une maison doit être pourvue d’un système de chauffage ou le cas échéant qu’un clause claire et sans équivoque est aposté au compromis. Du coup il me semble que je suis dans mon droit d’exiger l’installation du tel système au frais des vendeurs, mon accord n’étant pas été obtenu. Merci pour votre réponse. Cdt M. Kolkman

    • Bonjour.
      Il faudrait savoir quel système de chauffage existait.
      D’une manière générale, le vendeur d’un bien immobilier doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner. « S’agissant d’un logement, le système de chauffage dont il doit être pourvu est un accessoire indispensable sans lequel il ne peut être vendu », a déclaré la Cour de cassation, dans le cadre d’une affaire jugée récemment.

  7. Bonjour,
    Nous avons signé un compromis de vente il y a 10 jours et le vendeur nous indique à présent vouloir récupérer les 2 grands lampadaires en fonte extérieurs qui éclairent l’allée. En a t’il le droit ? Merci d’avance

    • Bonsoir. C’est difficile à dire. Mais, en général, il est considéré que les équipements existant dans le bien vendu au moment où les candidats acquéreurs ont visité font partie de ce bien vendu ; il n’en est autrement que si les vendeurs ont réservé la propriété de façon expresse.

  8. Bonjour, merci pour votre article. J’ai signé un compromis dans lequel l’alarme n’est pas mentionnée, mais j’ai des photos où on voit bien les détecteurs au mur; le vendeur m’avait dit qu’il laisserait l’alarme mais voilà, à 15 jours de la signature définitive , je vois qu’elle a été démontée. AI-je un recours ? en vous remerciant pour votre aide ,bien cordialement

  9. Bonjour !
    Un vendeur d’une maison souhaite récupérer avant la vente une pompe qu’il avait installée sur une réserve d’eau pluviale pour arroser son jardin.
    Est-il dans son droit ?
    Merci pour votre réponse.
    Bien corialement.

    • Bonjour,
      Si la pompe a été scellée, elle est devenue immeuble par destination.
      Dans le cas contraire, c’est un bien meuble.
      Cordialement
      PR

  10. Bonjour,
    J’ai visité une maison dans laquelle des trous dans les murs démontrent que des systèmes de chauffage au bois ont été retirés, je précise que des radiateurs (à eau) sont également présents, néanmoins les conduits des poeles ou cheminées fermées n’ont pas été refermés. Le fait qu’ils aient été retirés avant la mise en vente change-t-il quelque chose à ce que vous expliquiez dans votre article (en admettant que j’ai bien compris ce que j’ai lu, certes). Merci d’avance et bien cordialement.

    • Bonjour. Vous n’êtes en droit que de revendiquer les immeubles par destination (radiateurs scelléspar exemple) qui existaient au moment oùvus avez visité la première fois. Cordialement

    • Bonjour,
      Meubles ou immeuble par destination ou immeuble par nature :
      Si une construction est qualifiée d’immeuble par nature, en raison de son adhérence au sol, toutes les parties qui la composent et que l’on peut considérer comme éléments intrinsèques essentiellement constitutifs de celle-ci sont aussi des immeubles par nature. Il faut néanmoins préciser que seules les parties incorporées à un immeuble par nature perdent leur individualité, étant intégrées dans la masse du bâtiment concerné, alors que les parties non incorporées conservent leur individualité et, par là même, leur nature mobilière. Ainsi, dans le cadre d’une installation électrique ou de chauffage central, des éléments peuvent être incorporés au bâtiment (tuyaux et canalisations), alors que d’autres sont simplement reliés à l’immeuble par des joints ou raccords démontables (appareils et éléments divers, radiateurs). Dans une telle situation, les juges du fond prennent en compte les éléments de fait ; dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation, ils considèrent que l’installation ne forme pas un tout indivisible et que seuls les éléments incorporés sont des immeubles par nature (Cass. civ., 4 mai 1937 : Gaz. Pal. 1937, 2, p. 190).
      Cordialement
      PR

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