Le notaire, rédacteur de l’acte authentique d’achat d’un terrain à bâtir, devait informer les acquéreurs de la teneur du cahier des charges du lotissement

La société « France Terre 44 » était propriétaire d’une parcelle comportant une maison bâtie située […]. Elle a divisé cette parcelle pour en tirer un terrain à bâtir et une parcelle bâtie. Le 4 mars 2011, monsieur D et mademoiselle M, soumis à un pacte civil de solidarité passé entre eux, ont acquis en indivision chacun pour moitié la parcelle à bâtir située au prix de 160’000 euro. Il était prévu la création d’une servitude au profit de la partie bâtie pour le passage de ses canalisations en tréfonds du terrain vendu. De son côté, le vendeur s’est engagé à adapter la maison bâtie par suppression de fenêtres, enfin, une découpe des toitures anciennes et à créer a été définie. maître de L, notaire du vendeur, a établi le compromis de vente et il y a été désigné comme rédacteur de l’acte authentique, avec l’assistance de maître B, notaire des acquéreurs. Le compromis a indiqué que vendeur et acquéreur ont négocié sans intermédiaire

L’acte authentique du 10 juin 2011 indique l’origine de propriété, soit l’acquisition par France Terre 44 le 25 février 2011 avec la mention que le bien vendu forme une partie du lot 15 d’un lotissement dit « de la Perverie », avec cahier des charges contractuel du 8 août 1955, dont copie a été remise à l’acquéreur « dès avant ce jour ». Il rappelle que les règles d’urbanisme contenues dans un lotissement sont en principe caduques après 10 ans, mais que ceci ne concerne pas « le cahier des charges, s’il existe, ce dernier étant de nature imprescriptible. »

Un autre propriétaire d’un bien du lotissement a alors indiqué que le cahier des charges interdisait les constructions en mitoyenneté ou à moins de 2 m de la limite parcellaire.

Un contentieux impliquant le nogtaire s’en est suivi et la cour d’appel saisie a statué dans ce sens :

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte auquel il prête son concours. Le notaire, rédacteur de l’acte authentique d’acquisition d’une parcelle à bâtir, devait informer les acquéreurs de la teneur du cahier des charges du lotissement interdisant les constructions en mitoyenneté ou à moins de 2 m de la limite parcellaire dès le stade du compromis afin qu’ils puissent déposer une demande de permis conforme. Faute d’établir que tel a bien été le cas, il a manqué à ses obligations, ce qui l’oblige à réparer le préjudice en résultant.

Le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’assistance des acquéreurs par leur propre notaire pour la signature de l’acte authentique. Il ne peut davantage exciper de l’acceptation des acquéreurs de se soumettre aux obligations du cahier des charges dès lors que ces derniers étaient engagés dans leur projet de construction à la date de signature de l’acte authentique, circonstance de nature à les inciter à maintenir leur volonté d’acquérir nonobstant leur obligation de se soumettre aux dispositions du cahier des charges. Ce manquement a entraîné un surcoût d’honoraires.

Le notaire est ainsi tenu de verser aux acquéreurs la somme de 9’349 euro à titre de dommages et intérêts pour la signature du premier contrat d’architecte et le dépôt de la première demande de permis de construire. L’abandon d’un projet architectural qu’ils avaient investi mentalement pour un autre moins à leur goût leur cause également un préjudice moral évalué à 3’000 euro. Les retards du chantier les ont aussi obligés à payer deux mois de loyer pour un montant mensuel de 1’050 euro, outre une somme de 350 euro.

Mais les acquéreurs ne justifient pas des frais intercalaires ainsi que des frais de mise aux normes sismiques qu’ils allèguent avoir réglés. Ces demandes indemnitaires à ces titres sont en conséquence rejetées. Il en va de même pour la procédure de référé ayant opposé les acquéreurs à leurs voisins au sujet de l’enduit ainsi que pour les procès-verbaux d’huissier réalisés lors du second permis de construire et du permis modificatif en raison de l’absence de lien de causalité avec la faute du notaire.

En revanche, la cour retient à hauteur de 956 euro les frais d’avocat qu’ils ont payés afin d’être conseillés sur les conséquences d’un permis de construire non conforme au cahier des charges du lotissement.

Il est alloué aux acquéreurs requérants un montant total de 17’555 euro en réparation de leurs divers préjudices.


  • Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 11 septembre 2018, RG n° 17/06727
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