Caractère pérenne du cahier des charges du lotissement ; quelles dispositions sont concernées

M. X, propriétaire d’un lot d’un lotissement, a assigné la société Beval pour obtenir sa condamnation à démolir l’extension d’un bâtiment édifié sur un lot voisin au motif que cette extension ne respectait pas les dispositions de l’art. 15 du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot et que ces travaux d’extension, dont l’interruption avait été ordonnée par une précédente décision, avaient été achevés.Unknown

La société Beval a fait grief à l’arrêt d’appel de la condamner sous astreinte à faire procéder aux travaux de démolition de l’extension du bâtiment « L’Oliveraie », édifiée en vertu d’un arrêté de la commune d’Antibes en date du 7 décembre 2010 et de dire que l’astreinte provisoire de 500 EUR par jour de retard s’appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l’arrêt, alors, selon elle, que constitue une règle d’urbanisme toute disposition relative aux conditions d’utilisation du sol et notamment à la surface des constructions ; qu’en retenant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n’était qu’une convention de droit privé et n’instituait pas une règle d’urbanisme – qualification qui aurait justifié la position d’une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté caducité de la règle concernée du fait de la couverture du domaine de la Brague par le plan d’occupation des sols puis le plan local d’urbanisme de la ville d’Antibes -, la cour d’appel a violé l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

Mais ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis.

  • Cour de cassation, chambre civile 3, 21 janvier 2016, N° de pourvoi: 15-10.566, rejet, publié

Cette décision a été rendue sous l’emprise des anciens textes.

Depuis la loi ALUR (J.O. du 26 mars 2014) et un décret (n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 portant abrogation de certaines dispositions du Code de l’urbanisme ; J.O. du 7 septembre 2017), il a été procédé à l’abrogation de certaines dispositions du Code de l’urbanisme.

L’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme prévoit désormais que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement et cahiers des charges) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance du permis d’aménager si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

En effet la loi ALUR a supprimé la possibilité pour les colotis de demander le maintien des règles issues des documents du lotissement au-delà du délai de dix ans, afin de favoriser la densification des gisements fonciers conçus sur la base de documents restrictifs en termes de droit à construire.

A compter du 26 mars 2019, cette caducité concernera aussi les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement non approuvés ayant pour objet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination d’un immeuble.

Il faut compter cependant avec la résistance de la Cour de cassation, en particulier de sa troisième Chambre civile. Un arrêt de ladite du 13 octobre 2016 (n° de pourvoi 15-23.674), qui cette fois concernait un cahier des charges approuvé.

La Haute juridiction affirme que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

En l’espèce, il s’est agi d’une démolition lourde de conséquences : une piscine, trois murs de soutien et un local technique.

Ainsi s’affirme la volonté de la Cour de Cassation de s’affranchir de la lettre de l’art. L. 442-9 du Code de l’Urbanisme issu de la loi ALUR, ce quel que soit le document considéré.

En résumé, les règlements de lotissement peuvent, selon la Cour de cassation devenir des contrats au-delà des dix ans de l’autorisation de lotir (si les colotis ont marqué la volonté de la contractualiser) et les cahiers des charges (qu’ils soient approuvés ou non) rester applicables dans leur globalité sans condition de délai.

Apparemment, pour la Cour de cassation, la nécessité de construire davantage ne doit pas se faire au mépris de la force obligatoire du contrat et du respect du droit de propriété.

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