Dès qu’un doute l’étreint, le notaire doit procéder à des investigations complémentaires

Aux termes de l’acte qu’elle a reçu le 8 février 2012, maître Marie-Dominique C, notaire, a mentionné au titre de la description du bien une surface d’environ 68 m2 et au titre de la déclaration de surface du vendeur une surface de 74,51 m2 telle qu’elle ressort du certificat loi Carrez établi le 29 mars 2011, soit une différence de 6,51 m2. Par ailleurs, il ressort du descriptif de l’appartement repris à l’acte que celui-ci comporte deux pièces principales, une chambre et un living, outre l’entrée, la cuisine, la salle de bain et le débarras du 10e étage alors que le certificat loi Carrez mentionne, outre ces locaux accessoires, trois pièces principales : une chambre, un séjour et un salon, étant précisé que ce certificat ne ventilait pas les pièces entre le 9e et le 10e étages.

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Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d’un fait dont il n’a pas eu connaissance et s’il n’est pas tenu d’effectuer des vérifications procédant d’une situation qu’il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l’exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d’une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d’interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d’assurer l’efficacité de son acte.

En l’espèce, les contradictions apparaissant dans les surfaces et dans la description du bien, et ce alors que la différence de 6,51 m2 était loin d’être négligeable compte tenu du prix au m2 (soit 13 407,59 euro/m2 pour une superficie de 74,51 m2), étaient de nature à faire douter de l’exactitude de la surface déclarée par le vendeur et devaient conduire le notaire, qui était en possession du règlement de copropriété mentionnant une superficie de 68 m2, à interroger les parties sur les incohérences apparentes, et ce d’autant qu’une partie du bien était constituée du droit de jouissance exclusive du toit terrasse situé au 10e étage, dont il n’était pas fourni de plan, et que le notaire ne peut raisonnablement ignorer les difficultés susceptibles de se poser en raison de construction sur un toit terrasse et doit se montrer particulièrement vigilant à ce titre, étant relevé que si la surface d’un appartement peut varier en fonction de l’évolution des règles de métrage et du réaménagement intérieur des espaces, la différence de surface était à la hausse, ce qui est pour le moins inhabituel.

C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil lors de la vente reçue le 8 février 2012.

Il n’est cependant pas résulté de ce manquement la perte de la possibilité d’engager une action en restitution du moindre prix sur le fondement de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il est mentionné à l’acte que la notaire a rappelé aux parties les termes de ces dispositions, satisfaisant ainsi à son obligation d’information, le notaire n’étant pas responsable du fait que M. R n’a pas engagé une telle action dans le délai d’un an prescrit par la loi.

En revanche, M. R a perdu une chance certaine de voir révéler, lors de son acquisition en 2012, la difficulté provenant de la présence sur le toit terrasse d’une pièce édifiée sans autorisation sur une partie commune et par conséquent l’inexactitude de la surface du lot vendu mentionnée dans le certificat loi Carrez qui a tenu compte à tort de la superficie de cette pièce. En effet, si le notaire avait alerté les parties, et en particulier l’acquéreur, sur l’incohérence des surfaces, et conseillé à ceux-ci d’autres investigations, la présence de la pièce litigieuse aurait été révélée et la surface corrigée.

Il a ainsi perdu une chance de pouvoir discuter du prix d’acquisition qui avait été fixé à 999 000 euros en considération des caractéristiques du bien, de sa superficie et du prix du marché et de payer un prix moindre compte tenu de la surface du bien ne comprenant pas l’annexion des parties communes. La Scp notariale ne peut en effet utilement soutenir que M. R n’a subi aucun préjudice au motif qu’il a revendu le bien deux ans après en réalisant une plus-value de 201’000 euro alors que celui-ci justifie avoir fait effectuer des travaux de rénovation d’ampleur pour un montant de 164’225 euro, expliquant le prix de revente.

La notaire, dont la responsabilité n’est pas subsidiaire, ne peut davantage s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la défaillance de l’agence immobilière ou l’absence d’action en réduction de prix.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 16 octobre 2018, RG N° 17/07450

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