Les notaires n’ont pas le monopole de la publicité foncière

  • Conseil d’Etat, Chambre 6, 23 juin 2016, req. N° 398.916 :

Les dispositions de l’art. 660 du Code général des impôts (CGI), qui interdisent l’enregistrement des actes sujets à publicité foncière dès lors qu’ils ne sont pas dressés en la forme authentique, sans faire mention des officiers publics compétents pour recevoir ceux-ci, n’ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l’établissement de ces actes. Par suite, la question soulevée de la méconnaissance, par ces dispositions, du principe d’égalité et de la liberté d’entreprendre, qui n’est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux. Il n’y a pas lieu de renvoyer cette question au Conseil constitutionnel.

Par une requête, enregistrée le 20 avril 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. A B .demande au Conseil d’Etat d’annuler pour excès de pouvoir la décision implicite de rejet née du silence gardé par le Premier ministre sur sa demande tendant à l’abrogation, par voie réglementaire, de l’art. 660 du CGI.

L’art. 660 du Code général des impôts dispose : « Il est fait défense aux comptables des impôts d’accomplir la formalité de l’enregistrement à l’égard des actes sujets à publicité dans un bureau des hypothèques en exécution du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et qui ne seraient pas dressés en la forme authentique, conformément aux prescriptions de l’article 4 de ce texte. / Le refus est constaté sur le registre du bureau, à la date de la présentation de l’acte sous seing privé à la formalité de l’enregistrement. La mention de refus, datée et signée par le comptable, apposée sur chacun des originaux, donne date certaine à l’acte ; un des originaux est conservé à la recette des impôts« .

M. A B soutient que ces dispositions, en tant qu’elles réservent aux notaires l’établissement des actes sujets à publicité foncière, portent atteinte au principe d’égalité et à la liberté contractuelle ; toutefois, ces dispositions, qui interdisent l’enregistrement de tels actes dès lors qu’ils ne sont pas dressés en la forme authentique, sans faire mention des officiers publics compétents pour recevoir ceux-ci, n’ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l’établissement de ces actes ; par suite, la question soulevée de la méconnaissance, par ces dispositions, du principe d’égalité et de la liberté d’entreprendre, qui n’est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux ; sans qu’il soit besoin de renvoyer au Conseil constitutionnel la question de constitutionnalité invoquée, le moyen tiré de ce que l’art. 660 du CGI porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution doit être écarté.

Sur la légalité de la décision attaquée :

Aux termes de l’art. 49 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne : « Dans le cadre des dispositions ci-après, les restrictions à la liberté d’établissement des ressortissants d’un État membre dans le territoire d’un autre État membre sont interdites. Cette interdiction s’étend également aux restrictions à la création d’agences, de succursales ou de filiales, par les ressortissants d’un État membre établis sur le territoire d’un État membre. / La liberté d’établissement comporte l’accès aux activités non salariées et leur exercice, ainsi que la constitution et la gestion d’entreprises, et notamment de sociétés au sens de l’article 54, deuxième alinéa, dans les conditions définies par la législation du pays d’établissement pour ses propres ressortissants, sous réserve des dispositions du chapitre relatif aux capitaux.  » ; aux termes de son art. 51 : « Sont exceptées de l’application des dispositions du présent chapitre, en ce qui concerne l’État membre intéressé, les activités participant dans cet État, même à titre occasionnel, à l’exercice de l’autorité publique. (…)« .

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, contrairement à ce que soutient M. A B, les dispositions de l’art. 660 du CGI n’ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l’établissement des actes sujets à publicité foncière ; par suite, le requérant ne saurait utilement soutenir que, dans cette mesure, ces dispositions seraient contraires aux art. 49 et 51 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

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Force exécutoire et publicité foncière de la transaction immobilière homologuée

En matière civile dont celle immobilière la transaction est le contrat par lequel les parties terminent une contestation ou en préviennent une autre, moyennant un prix ou des concessions réciproques.

Dans le cadre d’une instance judiciaire, la force exécutoire d’une transaction est conférée par le juge saisi d’une instance. L’art. 384 du Code de procédure civile donne, d’une manière générale, au juge le pouvoir de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

En dehors d’une instance judiciaire, aux termes de l’art. 1441-4 du Code de procédure civile :

« Le président du tribunal de grande instance, saisi sur requête par une partie à la transaction, confère force exécutoire à l’acte qui lui est présenté« .

Mais les dispositions de ce texte ne peuvent donner aucun effet aux clauses attribuant compétence à une autre juridiction pour homologuer la transaction, comme d’ailleurs aux clauses compromissoires (recours à un tribunal arbitral).

Il ressort des art. 1565 et 1568 du même Code de procédure civile (CPC), que la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

Dans cette même éventualité, la compétence territoriale doit s’apprécier par application du droit commun de l’art. 42 CPC, donc soit en considération du lieu où demeure le défendeur, soit au regard du lieu d’exécution forcée des obligations résultant de la transaction fondant la demande du requérant.

Le juge est saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction (art. 1568 CPC).

Le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties (art. 1566 CPC, par renvoi de l’art. 1568).

Il a été jugé que le contrôle du juge ne peut porter que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l’ordre public et aux bonnes moeurs » (Cass. 2e civ., 26 mai 2011, pourvoi n° 06-19.527). Le juge ne peut modifier les termes de la transaction.

L’ordonnance rendue en application de l’art. 1441-4 CPC est une ordonnance sur requête au sens de l’article 812, alinéa 1er ; elle est soumise aux recours prévus à l’art. 496 du même code.

La décision du juge qui donne force exécutoire à une transaction doit être communiquée, au plus tard au moment de l’exécution, à celui contre lequel l’exécution forcée est recherchée.

NOTER que si le juge n’a pas à contrôler le contenu de l’accord, en revanche il ne se limite pas à un simple visa mais doit au moins vérifier qu’il peut bien être qualifié de transaction et qu’il n’est pas contraire à l’ordre public.

Ceci dit, cette intervention du juge vaut bien celle d’un notaire et l’on ne voit pas au nom de quoi cette décision d’un juge, formellement authentique, se verrait refuser la publicité foncière (JurisClasseur, Transaction, fasc. 10, Olivier Fradin, huissier de justice).

La loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées (Journal Officiel du 29 Mars 2011) a inséré dans le Code civil un article 710-1 qui pose le principe que “tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative”.

S’il peut, éternellement, être discuté sur le caractère juridictionnel d’une décision d’homologation d’une transaction, en particulier quand elle intervient hors instance, il serait curieux qu’un acte contrôlé par un juge ne puisse être l’objet d’une publicité foncière alors qu’un simple acte notarié peut l’être (JurisClasseur, fasc. précité). De plus, les nouvelles dispositions du CPC viennent confirmer que la décision du juge est une véritable homologation et qu’elle est assortie de la force exécutoire.

Avant l’article 710-1, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la compétence des notaires ne s’oppose pas à ce que le juge saisi sur requête donne force exécutoire à une transaction opérant transfert de droits immobiliers, conférant ainsi judiciairement à celle-ci un caractère authentique, permettant son enregistrement et sa publication sous réserve du respect des dispositions régissant la publicité foncière » (Cass. 1re civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 04-13.467). Un arrêt de la Cour d’appel de Lyon a été rendu dans le même sens (C.A. Lyon, 20 sept. 2007). Ces décisions conservent leur actualité.

La publicité foncière est susceptible d’être requise par l’un ou l’autre des avocats des parties à la transaction. Le contrat de la transaction, bien entendu, doit rapporter toutes les énonciations requises en matière de publicité foncière foncière (décrets de 1955).

L’acte en la forme administrative, souvent une alternative à l’acte notarié

La préconstitution de la preuve se réalise au moyen d’actes appelés « actes instrumentaires » qui peuvent être soit des actes authentiques, soit des actes sous seing privé.

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L’art. 1317, alinéa premier, du Code civil, définit l’acte authentique comme étant celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

En dehors des actes à caractère législatif, on classe les actes authentiques en trois catégories :
• les actes authentiques à caractère administratif ;
• les actes judiciaires et extrajudiciaires ;
• et les actes de juridiction volontaire.

Concernant cette dernière catégorie, en application des art. L 1311-13 et 1311-14 (pour l’Alsace-Moselle) du Code général des collectivités territoriales, les maires, les présidents des conseils généraux, des conseils régionaux, des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes, sont habilités à recevoir et authentifier des actes concernant des droits réels immobiliers passés en la forme administrative en vue de la publication au fichier immobilier.

Cette habilitation se situant aussi bien au niveau de l’acquéreur que du vendeur peut donc bénéficier en particulier, en sus des actes concernant une collectivités territoriales
– à un organisme d’HLM ou à une société d’économie mixte qui contracte avec l’une des collectivités ci-dessus ;
– à un office public de l’habitat quelle que soit la nature juridique du cocontractant.

Selon la doctrine administrative cette habilitation ne peut pas être déléguée. Il importe donc que l’organe délibérant de la collectivité territoriale partie à l’acte désigne, par délibération, un adjoint pour signer cet acte en même temps que le cocontractant et en présence de l’autorité administrative habilitée à procéder à l’authentification (Rép. min. n° 2984 ; J.O.A.N. Q 10 nov. 1997, p. 3976).

Plusieurs réponses ministérielles incitent le communes à recourir aux actes en la forme administrative, donc reçus par le maire, un officier public tout comme un notaire. Ainsi cette réponse (Publication au J.O. Assemblée nationale du 26 septembre 2006) :

L’article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales prévoit notamment que les maires, les présidents des conseils généraux et les présidents des conseils régionaux sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au bureau des hypothèques, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités. En application de cet article, le maire dispose donc déjà de la faculté de recourir à un acte en la forme administrative en cas de cessions ou d’acquisitions de portions de routes non régularisées au regard du cadastre. Dans cette hypothèse, cet acte est directement transmis au service de la conservation des hypothèques compétent. L’usage de cette procédure permet ainsi pour la commune de ne pas supporter le coût engendré par les frais de notaire. Il appartient donc au maire d’apprécier s’il convient de procéder à ces mutations domaniales gratuites du domaine public routier par le biais d’un acte en la forme administrative ou d’un acte notarié. S’agissant du recours aux géomètres, nécessaire pour établir avec précision les limites de la nouvelle voirie régularisée, les communes ont toujours la possibilité de recourir aux géomètres dont elles disposent dans leurs services dès lors que ces géomètres présentent les qualifications requises et sont titulaires de l’agrément pour l’exécution des travaux cadastraux délivré par le directeur général des impôts.

Et à une question de M. Edouard Le Jeune à M. le secrétaire d’Etat auprès du ministre de l’intérieur, chargé des collectivités territoriales, demandant que lui soit précisé les actes à caractère communal qui entrent dans les pouvoirs propres du maire et ne requièrent pas l’accord préalable du conseil municipal, le ministre de l’intérieur a répondu :

Conformément, aux dispositions de l’article 98 III et IV de la loi n° 82-213 du 2 mars 1982 modifiée, le maire est désormais légalement habilité à recevoir et à authentifier les actes en la forme administrative ayant même valeur que les actes notariés. Cette habilitation est un pouvoir propre qui ne peut être délégué, le pouvoir d’authentifier étant en effet déjà une délégation de la puissance publique à titre personnel. 

Lire sur le sujet : L’acte en la forme administrative, un outil méconnu au service des petites opérations. Propriétés publiques. Passation des actes en la forme administrative. Et : Acte en la forme administrative aux lieu et place de l’acte notarié ?

Nullité du CCMI (maison individuelle) pour cause de défaut d’annexe des plans

M. Y et Mme X ont signé avec la société Inter constructions ardéchoises (ICA) un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le 11 février 2012, puis deux avenants, les 15 mai et 15 octobre 2012, date à laquelle la société ICA a fait parvenir pour signature les plans de la construction aux maîtres de l’ouvrage ; ceux-ci, se plaignant de malfaçons et du non-respect de la législation, ont assigné la société ICA en nullité du contrat et en indemnisation.

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Ayant relevé que le CCMI, signé par les parties le 11 février 2012, ainsi que les deux avenants, signés les 15 mai et 15 octobre 2012, ne comportaient pas de plans en annexe et retenu que la signature des plans qui leur avaient été transmis le 15 octobre 2012 et le règlement des appels de fonds par les maîtres de l’ouvrage ne permettaient pas de considérer qu’ils avaient connaissance de la nullité et qu’ils renonçaient à s’en prévaloir, la cour d’appel a pu prononcer la nullité du contrat pour défaut d’annexe des plans de la construction.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-23.726, cassation partielle, non publié

Les notaires se plantent en conseillant un régime matrimonial. Ils accusent les juges de parti pris.

Vanessa, exerçant à titre libéral la profession de chirurgien-dentiste, et Damien, exerçant la même profession comme salarié, se sont mariés, le 12 novembre 2005, sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, leur contrat de mariage stipulant une clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant et une clause de donation entre époux portant sur l’universalité des meubles et immeubles composant la succession.

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Estimant avoir été mal conseillés dans le choix de leur régime matrimonial, Vanessa et Damien ont, par acte du 14 juin 2013, assigné Z, notaire rédacteur, et sa société civile professionnelle, en indemnisation.

Les notaires ont fait grief à l’arrêt d’appel de dire que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil en sa qualité de notaire rédacteur d’acte et de les condamner solidairement à payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts, alors, selon eux que le notaire n’a pas à s’immiscer dans les considérations morales ou personnelles qui déterminent ses clients à conclure une convention d’ordre familial ; qu’en faisant grief à maître Z de ne pas avoir déconseillé à ses clients, au regard de leur situation, d’adopter un régime de communauté réduite aux acquêts comportant une clause d’attribution intégrale de la communauté au dernier vivant, cependant que le notaire doit se borner à informer ses clients des conséquences des différents régimes matrimoniaux, sans pouvoir interférer dans le choix qui dépend de considérations morales, personnelles et intimes, qui peut les conduire à adopter un régime communautaire ou séparatiste, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil.

Ils ont ajouté que le juge doit s’abstenir de formuler des motifs trahissant un parti pris sur l’un des aspects du litige ; qu’en retenant que l’adoption d’un régime de communauté réduite aux acquêts, comportant une clause d’attribution intégrale de la communauté au dernier vivant était « insolite » et que « le seul régime matrimonial qui conv[enait] était celui de la séparation de biens », la cour d’appel a manifesté un parti pris et statué en des termes incompatibles avec l’exigence d’impartialité, violant ainsi l’art. 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le pourvoi des notaires est rejeté.

Le notaire chargé de rédiger le contrat choisi par des futurs époux est tenu, non pas de les informer de façon abstraite des conséquences des différents régimes matrimoniaux, mais de les conseiller concrètement au regard de leur situation, en les éclairant et en appelant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des régimes matrimoniaux pouvant répondre à leurs préoccupations.

En constatant qu’au moment de la conclusion du contrat de mariage, madame exerçait une profession libérale et s’était endettée afin de s’installer, faisant ainsi ressortir que cette activité comportait un risque financier, et en retenant qu’eu égard à la situation, les notaires ne démontraient ni que les futurs époux leur avaient fait part de raisons particulières de nature à les inciter à choisir un tel régime matrimonial assimilable à celui de la communauté universelle ni qu’ils leur avaient donné un conseil adapté à leur situation professionnelle spécifique, la cour d’appel a caractérisé, sans manifester de parti pris, le manquement du notaire rédacteur à son obligation d’information et de conseil.


  • Cour de cassation, chambre civile 1, 3 octobre 2018, N° de pourvoi: 16-19.619, publié au Bull.

 

Etat liquidatif après divorce. Distinguer procès-verbal de carence et procès-verbal de difficultés

L’arrêt de la Cour de cassation en référence a été rendu en matière de liquidation des intérêts patrimoniaux d’un couple après divorce. Il concerne l’ensemble des partages judiciaires car il procède à la nécessaire distinction entre le procès-verbal de carence, dressé par le notaire en cas d’absence d’une partie convoquée par ses soins, et le procès-verbal de difficultés qui comporte les dires des copartageants, en cas de désaccord sur le projet d’état liquidatif établi.

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Les art. 1373 et 1374 du Code de procédure civile (CPC), dans leur rédaction issue du décret n° 2006-1805 du 23 décembre 2006, mettent en place un processus dans lequel le notaire désigné pour élaborer le projet liquidatif dresse un procès-verbal de dire (appelé aussi procès-verbal de difficultés) qui sera remis au juge commis au partage, afin que ce dernier procède à un rapport pour permettre au tribunal de statuer sur les points de désaccords subsistants.

Afin de permettre de procéder enfin à un partage, l’art. 1374 précité consacre un principe d’unicité de l’instance en disposant que les demandes faites en application de l’art. 1373 CPC entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Une sanction procédurale accompagne cette obligation, le texte précisant que toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis. Ainsi, en cas de demande formulée par l’un des copartageants après la remise du rapport par le juge commis, une irrecevabilité est encourue, mais encore faut-il qu’un tel rapport ait été rédigé et que, pour ce faire, le notaire dresse un procès-verbal contenant les dires des copartageants.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 14 mars 2018, la femme n’a pas comparu de la sorte devant le notaire, et ce dernier a rédigé logiquement un procès-verbal de carence. Saisis par le mari, un juge aux affaires familiales, puis une cour d’appel, homologuent le projet d’état liquidatif et déclarer irrecevables les demandes de l’épouse, dès lors que ces contestations n’avaient pas été soumises au notaire en raison de la carence de madame. La cour d’appel ajoute une condition pour justifier cette irrecevabilité en jugeant qu’en cas de carence d’une partie, seule la légitimité démontrée de son absence est de nature à rendre sa demande ultérieure irrecevable

La Cour de cassation casse l’arrêt en jugeant qu’en statuant ainsi alors que le notaire n’avait pas dressé de procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties et que le juge commis n’avait pas établi de rapport au tribunal des points de désaccords subsistant entre les parties, la cour d’appel a violé les art. 1373 et 1374 du Code de procédure civile.

Le procès-verbal de carence n’est pas un procès-verbal de difficultés.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 14 mars 2018, pourvoi n° 17-16.045

La remise d’un chèque, fut-il de notaire, ne vaut pas preuve du paiement

Suivant acte reçu le 29 mars 1996 par le notaire Y, M. X a vendu à M. A un terrain ;  le 25 juin 1998, il a été placé sous tutelle et l’union départementale des associations familiales du Bas-Rhin (l’UDAF) désignée en qualité de tutrice ; un jugement du 4 mai 2006 a converti la mesure de tutelle en curatelle et nommé en qualité de curatrice l’UDAF, ultérieurement remplacée par l’épouse de M. X. Par actes des 7 et 28 septembre 2011, M. X, assisté de sa curatrice, a assigné le notaire et l’UDAF en responsabilité et indemnisation, reprochant au premier de ne pas lui avoir versé le prix de vente et à la seconde d’avoir commis des fautes de gestion, notamment en payant certaines dépenses qui ne lui incombaient pas.

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Pour rejeter la demande de M. X dirigée contre le notaire, l’arrêt d’appel retient que l’acte de vente stipule que l’intégralité du prix passera par la comptabilité de celui-ci et que le prix sera versé au vendeur dès l’accomplissement de la formalité de publicité foncière, que le notaire produit un extrait de sa comptabilité faisant apparaître au crédit le versement de la somme de 100’000 francs par l’acquéreur le 15 avril 1996 et, à la même date, au débit, le versement de la somme de 79’100 francs au vendeur, qu’est en outre versé aux débats par le notaire un reçu en date du 13 avril 1996, signé de M. X, par lequel il a reconnu avoir reçu un chèque de 79’100 francs ; qu’il en déduit que ces éléments démontrent que le prix a bien été payé à ce dernier.

En statuant ainsi, alors que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le créancier, la cour d’appel a violé l’art. 1234 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’art. 1315, devenu 1353 du même code.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 26 septembre 2018, pourvoi N° 16-23.753

Comment doit se passer la signature de la convention de divorce et rôle du notaire

Le « nouveau » divorce par consentement mutuel est subordonné à la conclusion de la convention de divorce par acte sous signature privée contresigné par avocats (C. civ., art. 229-1, al. 1er qui renvoie à l’art. 1374 du même code). L’art. 1145, alinéa 1er, du Code de procédure civile, exprime de façon formelle que les époux et leurs avocats doivent signer et contresigner la convention de divorce “ensemble”, ce qui veut dire simultanément, en présence les uns des autres. Aussi les avocats doivent proscrire toute pratique consistant à faire circuler entre les époux des exemplaires de la convention pour signature. De même, en l’état des textes et des techniques, le recours à la visio-conférence pour établir une séance de signatures simultanées mais distanciées dans l’espace doit être exclue.

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De la contre-signature apposée sur la convention de divorce par les deux avocats à la suite de la signature de chaque époux, il résulte que la convention ainsi conclue “fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause” jusqu’à inscription de faux (C. civ., art. 1374).

Le notaire n’a pas à procéder à une vérification d’écriture ou de signature à l’occasion du dépôt de la convention de divorce au rang de ses minutes puisque cette vérification entre dans la mission des avocats. Le notaire n’a pas davantage à procéder à une reconnaissance d’écriture et de signature lors de l’acte de dépôt, puisque celle-ci relève de la mission dévolue aux avocats et que la convention qui lui est présentée au dépôt fait foi de tant l’écriture que de la signature des parties (C. civ., art. 1374).

En conséquence le notaire procède à un « dépôt simple » et non à un « dépôt authentifiant » lorsqu’il reçoit la convention de divorce par consentement mutuel au rang de ses minutes. Ceci étant, le devoir de conseil impose au notaire recevant le dépôt d’informer les époux et les avocats des difficultés et insuffisances éventuelles, en particulier dans un contexte international et se pré-constituer la preuve de cette information s’ils décident de passer outre cet avertissement.

Dès qu’un doute l’étreint, le notaire doit procéder à des investigations complémentaires

Aux termes de l’acte qu’elle a reçu le 8 février 2012, maître Marie-Dominique C, notaire, a mentionné au titre de la description du bien une surface d’environ 68 m2 et au titre de la déclaration de surface du vendeur une surface de 74,51 m2 telle qu’elle ressort du certificat loi Carrez établi le 29 mars 2011, soit une différence de 6,51 m2. Par ailleurs, il ressort du descriptif de l’appartement repris à l’acte que celui-ci comporte deux pièces principales, une chambre et un living, outre l’entrée, la cuisine, la salle de bain et le débarras du 10e étage alors que le certificat loi Carrez mentionne, outre ces locaux accessoires, trois pièces principales : une chambre, un séjour et un salon, étant précisé que ce certificat ne ventilait pas les pièces entre le 9e et le 10e étages.

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Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d’un fait dont il n’a pas eu connaissance et s’il n’est pas tenu d’effectuer des vérifications procédant d’une situation qu’il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l’exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d’une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d’interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d’assurer l’efficacité de son acte.

En l’espèce, les contradictions apparaissant dans les surfaces et dans la description du bien, et ce alors que la différence de 6,51 m2 était loin d’être négligeable compte tenu du prix au m2 (soit 13 407,59 euro/m2 pour une superficie de 74,51 m2), étaient de nature à faire douter de l’exactitude de la surface déclarée par le vendeur et devaient conduire le notaire, qui était en possession du règlement de copropriété mentionnant une superficie de 68 m2, à interroger les parties sur les incohérences apparentes, et ce d’autant qu’une partie du bien était constituée du droit de jouissance exclusive du toit terrasse situé au 10e étage, dont il n’était pas fourni de plan, et que le notaire ne peut raisonnablement ignorer les difficultés susceptibles de se poser en raison de construction sur un toit terrasse et doit se montrer particulièrement vigilant à ce titre, étant relevé que si la surface d’un appartement peut varier en fonction de l’évolution des règles de métrage et du réaménagement intérieur des espaces, la différence de surface était à la hausse, ce qui est pour le moins inhabituel.

C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil lors de la vente reçue le 8 février 2012.

Il n’est cependant pas résulté de ce manquement la perte de la possibilité d’engager une action en restitution du moindre prix sur le fondement de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il est mentionné à l’acte que la notaire a rappelé aux parties les termes de ces dispositions, satisfaisant ainsi à son obligation d’information, le notaire n’étant pas responsable du fait que M. R n’a pas engagé une telle action dans le délai d’un an prescrit par la loi.

En revanche, M. R a perdu une chance certaine de voir révéler, lors de son acquisition en 2012, la difficulté provenant de la présence sur le toit terrasse d’une pièce édifiée sans autorisation sur une partie commune et par conséquent l’inexactitude de la surface du lot vendu mentionnée dans le certificat loi Carrez qui a tenu compte à tort de la superficie de cette pièce. En effet, si le notaire avait alerté les parties, et en particulier l’acquéreur, sur l’incohérence des surfaces, et conseillé à ceux-ci d’autres investigations, la présence de la pièce litigieuse aurait été révélée et la surface corrigée.

Il a ainsi perdu une chance de pouvoir discuter du prix d’acquisition qui avait été fixé à 999 000 euros en considération des caractéristiques du bien, de sa superficie et du prix du marché et de payer un prix moindre compte tenu de la surface du bien ne comprenant pas l’annexion des parties communes. La Scp notariale ne peut en effet utilement soutenir que M. R n’a subi aucun préjudice au motif qu’il a revendu le bien deux ans après en réalisant une plus-value de 201’000 euro alors que celui-ci justifie avoir fait effectuer des travaux de rénovation d’ampleur pour un montant de 164’225 euro, expliquant le prix de revente.

La notaire, dont la responsabilité n’est pas subsidiaire, ne peut davantage s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la défaillance de l’agence immobilière ou l’absence d’action en réduction de prix.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 16 octobre 2018, RG N° 17/07450

L’avocat n’aurait pas dû accepter de présider un tribunal arbitral comprenant un notaire pas très clair

Didier C, né le 4 août 1954 à […], inscrit le 16 mai 1984 sur la liste des conseils juridiques, a été admis, le 1er janvier 1992, au tableau de l’ordre des avocats de Paris, en application des dispositions de la loi du 31 décembre 1990.

Il a accepté en 1995 de présider un tribunal arbitral, où il était assisté de deux co-arbitres, M. Pierre D, notaire de la famille V. et M. Marc E, architecte et professeur à l’Ecole des arts décoratifs de Paris, décédé depuis, dans un litige opposant MM. Victor V, André V et Jean-Pierre V, héritiers de Mme Claire S., décédée le 27 novembre 1990, à la Fondation V.

L’avocat (Didier C) doit faire l’objet d’une sanction d’interdiction temporaire d’exercice pour une durée d’un an assortie en totalité du sursis outre la privation du droit de faire partie des instances ordinales pour une durée de 7 ans. L’intéressé a en l’espèce accepté de présider un tribunal arbitral devant statuer sur un litige entre une fondation et des héritiers demandant la réduction d’une donation. Il apparaît que la fondation était présidée par une personne liée à l’un des héritiers de sorte qu’elle n’était pas objectivement en position de défendre ses intérêts. Le président du tribunal arbitral aurait donc dû, comme avocat, refuser d’intervenir dans ces conditions. De même, le notaire choisi comme l’un des arbitres était particulièrement impliqué dans l’affaire, puisqu’il était le rédacteur de l’ensemble des actes de donation remis en question, et avait été membre du conseil d’administration de la fondation depuis l’origine. Le choix de cet arbitre aurait donc dû également constituer un obstacle dirimant pour l’acceptation de la présidence du tribunal arbitral. En outre, l’avocat qui avait l’expérience d’arbitrages à arbitre unique n’était pas suffisamment préparé pour mener à bien une procédure d’arbitrage complexe, portant sur des sommes très importantes, à la tête d’un tribunal arbitral, dans le domaine de l’art et des fondations, qu’il ne connaissait pas professionnellement.

Le fait pour l’avocat de n’avoir pas été rémunéré pour le poste de président du tribunal arbitral ne diminue en rien le niveau des exigences qui aurait dû être le sien pour accepter cette fonction.

Il en résulte que l’intéressé a gravement exposé sa qualité d’avocat et la réputation du barreau auquel il appartient, manquant ainsi à l’honneur. La sanction tient cependant compte de la bonne réputation professionnelle de l’avocat qui n’a pas fait l’objet de sanction ni avant les faits pendant 32 ans d’exercice, ni après ces faits, qui remontent à plus de 20 ans.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 28 juin 2018, RG N° 16/16859

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