Acte notarié : distinguer entre minute et brevet

On appelle minute l’original de l’acte notarié que le notaire garde en sa possession à son étude, pour en assurer la conservation et en délivrer des copies, copies exécutoires (L. n° 76-519, 15 juin 1976), copies authentiques (appelées en pratique expéditions) ou extraits.

Le brevet lui est l’acte notarié délivré en original, à titre exceptionnel, directement aux intéressés.

Les notaires sont tenus de garder minute de tous les actes qu’ils reçoivent à l’exception de ceux qui, d’après la loi, peuvent être délivrés en brevet et des certificats de vie, procurations, actes de notoriété, quittances de fermages, de loyers, de salaires, arrérages de pensions et rentes (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 13).

Par conséquent, tout acte notarié doit être reçu en minute ; la délivrance d’un acte en brevet n’est admise qu’à titre exceptionnel, et ce pour des actes de moindre importance.

Le texte de l’art. 13 du décret n° 71-941 du 26 novv. 1971, indépendamment des actes qu’il énumère, parle d’une façon générale, des actes « qui d’après la loi peuvent être délivrés en brevet » ; l’article 20 de la loi du 25 ventôse an XI, aujourd’hui abrogé (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 1er), après avoir énuméré certains actes (actes de suscription des testaments mystiques, certificats de vie, procurations, actes de notoriété, quittances de fermages, de loyers, d’arrérages de pensions et de rentes) parlait des « autres actes simples qui, d’après les lois, peuvent être délivrés en brevet« .

Il est d’usage de considérer que si certains actes peuvent être reçus en brevet c’est en raison de leur caractère unilatéral et aussi généralement de l’intérêt passager de leur contenu ou de leur vocation à ne servir qu’une fois ou à être annexés à un autre acte.

Tous les actes synallagmatiques, si minime que soit l’importance vénale des conventions qu’ils constatent, doivent être reçus en minute.

Entrent en particulier dans cette catégorie, les ventes de meubles ou immeubles, échanges, constitutions de servitudes, abandons de mitoyenneté, les baux de toutes espèces, les contrats de location-accession, d’assurance, d’union, d’apprentissage, les constitutions de rentes, les transactions, les sociétés, les partages, les procès-verbaux d’adjudications d’immeubles et de ventes mobilières…

On garde également minute des inventaires et récolements et des divers comptes et liquidations amiables. Mais il est d’usage d’établir en brevet les états liquidatifs judiciaires et de les annexer au procès-verbal de lecture qui, lui, est reçu en minute.

Tous les actes solennels : donation, donation-partage, testament authentique et les ventes d’immeubles à construire (VEFA par exemple) bien entendu doivent être établis en minute.

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L’absence d’information du consommateur rend déloyale la pratique des services payants pré-installés sur une carte SIM

Unknown

Par une décision du 13 septembre 2018 (aff. jtes C-54/17 et C-55/17, Wind Tre et Vodafone Italia), la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE) juge que la mise sur le marché de cartes SIM contenant des services payants pré-installés et préalablement activés constitue une pratique commerciale agressive déloyale lorsque les consommateurs n’en sont pas informés préalablement.

Elle ajoute qu’une telle conduite constitue notamment une « fourniture non demandée » qui peut être sanctionnée par une autorité nationale autre que celle prévue par le droit de l’Union en matière de communications électroniques

Des opérateurs de téléphonie ont commercialisé des cartes SIM destinées à être insérées dans des smartphones et sur lesquelles des services de messagerie vocale et d’accès à internet étaient pré-installés sans que les consommateurs en soient informés. L’autorité de la concurrence italienne les a condamnées pour pratique commerciale agressive, car elles n’avaient pas préalablement informé de manière adéquate les consommateurs du fait que ces services étaient pré-installés et préalablement activés et qu’ils étaient payants

Le Consiglio di Stato (Italie), saisi de l’affaire, demande à la Cour de justice si le comportement en cause des opérateurs de téléphonie peut être qualifié de « fourniture non demandée » ou, plus largement, de « pratique commerciale agressive » au sens de la directive sur les pratiques commerciales déloyales (PE et Cons. UE, dir. 2005/29/CE, 11 mai 2005), et si le droit de l’Union en matière de communications électroniques s’oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle une « fourniture non demandée » relève de la directive sur les pratiques commerciales déloyales, avec la conséquence que l’Autorité réglementaire nationale (ARN) n’est pas compétente pour sanctionner un tel comportement

La CJUE, dans cette décision, n’a pas suivi les conclusions de son avocat général. Elle estime que lorsque le consommateur n’a été informé ni des coûts des services ni même de leur pré-installation et de leur activation préalable sur la carte SIM qu’il a achetée, il ne saurait être considéré que celui-ci a librement choisi la fourniture de tels services.
Elle relève qu’il n’est pas évident qu’un acheteur moyen de carte SIM puisse être conscient du fait que celle-ci contient des services pré-installés et préalablement activés susceptibles de générer des frais additionnels. Elle en conclut que, sous réserve de vérification par la juridiction nationale, des comportements tels que ceux reprochés aux opérateurs de téléphonie en cause constituent une « fourniture non demandée » et donc, selon la directive sur les pratiques commerciales déloyales, une pratique déloyale en toutes circonstances

Par ailleurs, la Cour constate qu’il n’existe pas de conflit entre la directive sur les pratiques commerciales déloyales et la directive « service universel » en ce qui concerne les droits des utilisateurs finals. Le droit de l’Union ne s’oppose pas à une réglementation nationale en vertu de laquelle une « fourniture non demandée » doit être appréciée au regard de la directive sur les pratiques commerciales déloyales, avec la conséquence que, selon cette réglementation, l’ARN au sens de la directive « cadre » n’est pas compétente pour sanctionner un tel comportement.

L’acte sous signature privée a la même foi que l’acte notarié

Suivant l’art. 1322 du Code civil, l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l’acte authentique.

En application de l’art. 1424 du même Code civil, dans le cas où une partie désavoue son écriture ou sa signature, et dans le cas où ses héritiers ou ayants cause déclarent ne les point connaître, la vérification en est ordonnée en justice.

Et lorsque la signature est déniée ou méconnue, c’est à la partie qui se prévaut de l’acte qu’il appartient d’en démontrer la sincérité.

Dans cette affaire, la défunte, décédée fin décembre 2004, avait souscrit un contrat d’assurance vie au profit de ses deux enfants puis avait modifié, par courrier de mi-août 2004, la clause bénéficiaire de son contrat en faveur de ses cinq petits-enfants. Si cette lettre comporte deux signatures, rien ne permet de déterminer que la seconde signature a été apposée après la première. Ensuite, il ne peut être tiré aucune interprétation de ce que le testament authentique de mi-décembre 2004 de la défunte révoquait toutes ses dispositions testamentaires antérieures, sans mentionner les contrats d’assurance-vie. Dans la mesure où l’une des deux signatures de la lettre est bien celle de la défunte, aucune conséquence objective ne peut être tirée de son emplacement sur la lettre puisque le corps de celle-ci n’a pas été écrit de sa main. L’acte ne peut être qualifié de faux au motif que la défunte a seulement écrit les trois lettres minuscules de l’autre signature et qu’elle a été guidée par un tiers non identifié pour les deux premières lettres majuscules, le tiers ayant terminé seul la dite signature. La demande en inscription de faux de cette lettre sous seing privé doit être rejetée.

Précision : il est désormais recommandé de parler d’acte sous signature privée et non d’acte sous seing privé.


Cour d’appel de Douai, Ch. 1, sect. 1, 14 janv. 2013 (arrêt N° 6/2013, R.G. N° 12/00183)

La locataire justifiée dans le non-paiement du loyer d’un logement indigne

Unknown

Conformément à l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon

Selon l’art. 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’art. 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux art. L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce (Cour d’appel de Limoges, 20 mars 2018, RG n° 17/00464), si l’absence d’état des lieux d’entrée entraîne une présomption du bon état du logement à l’entrée du locataire dans les lieux, cette présomption peut être combattue par le locataire. De plus, le fait qu’il est constant que Mme V ait habité dans le logement auprès de l’ancien locataire M. R et donc ait connu l’état exact du logement avant de le prendre à bail, ou le fait que la maison soit ancienne, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Or, il résulte des pièces produites par Mme V (constat d’huissier du 15 janvier 2014, constat de risque d’exposition au plomb du 12 mars 2014, courrier du 2 avril 2015 de l’ARS du Limousin), contre lesquelles M. B n’apportent aucune preuve contraire, que la maison louée par l’appelante présentait, antérieurement au commandement de payer du mois d’octobre 2014, et hormis le très mauvais état des peintures, tapisseries et revêtements de sol, les caractéristiques suivantes :
— une installation électrique très vétuste ;
— une porte d’entrée en bois fendue par endroit et non étanche, laissant donc passer l’air et l’eau, et une fenêtre de chambre ancienne dont une vitre bouchée par une plaque en bois ;
— une absence de siphon sous l’évier de la cuisine et une évacuation des eaux usées de la cuisine à ciel ouvert ;
— une aération insuffisante dans la salle de bains ;
— des vitres cassées dans les combles par ailleurs inaccessibles à la locataire ;
— une installation de chauffage limitée à un radiateur électrique que la locataire a dû compléter par un poêle à bois et des radiateurs électriques ;
— la présence de plomb dans les peintures des huisseries.

Par lettre du 18 février 2016, la préfecture de la Corrèze a d’ailleurs signalé à M. B que son logement était inscrit au fichier des logements indignes en lui rappelant que le maire de Neuvic lui avait demandé par courrier du 20 avril 2015 de réaliser des travaux sous trois mois

Or, les seuls travaux que M. B justifient avoir réalisés sont des travaux de mise en conformité de l’installation électrique en 2014.

En conséquence, ces éléments établissent le caractère indécent du logement loué par M. B à Mme V.

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par le locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d’user des locaux loués conformément à la destination du bail.

Dans cette affaire, compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué par M. B, l’obligation de paiement du loyer n’est pas causée et Mme V était bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Le propriétaire est débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de sa demande en paiement.

13 000 € à titre de dépôt de garantie pour un loyer (habitation) de 1110 € !

Au moins dans un premier temps, le locataire n’a pas rechigné à payer un dépôt de garantie de 13’000 euro, alors que le loyer mensuel hors charge était fixé à 1’110 euro.

Mais, lors d’une action en référé visant à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés,  le locataire a réagi en opposant la nullité du bail sur le fondement de l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui plafonne le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer.

S’est donc posée la question de savoir si l’illicéité du montant du dépôt de garantie affecte le bail dans son intégralité.

La cour d’appel saisie (Versailles, 14e ch., 13 septembre 2018, RG n° 18/00397) dit non. L’art. 4 de la loi précitée répute comme non écrite la clause qui impose un versement supplémentaire à ce qu’autorise la loi. À la différence d’une clause nulle dont la nullité pourrait éventuellement s’étendre au contrat tout entier, la clause réputée non écrite fait simplement l’objet d’un retranchement, le reste du contrat étant maintenu (C. civ., art. 1184).

La seule chose que pourrait obtenir le locataire, c’est la restitution du trop-perçu de dépôt de garantie après compensation entre les loyers impayés ; il lui faut pour cela saisir le juge du fond, alors que l’affaire jugée était portée devant le juge des référés.

Locataires préparez-vous à fuir les immeubles à toiture et/ou façades végétalisées !

Unknown

Selon une réponse ministérielle (n° 7421 ; J.O. A.N. 9 octobre 2018, p. 9074), le Gouvernement souhaiterait inclure dans la liste des charges récupérables sur les locataires les dépenses d’entretien des toitures et façades végétalisées.

Les toitures végétalisées ne constituent pas actuellement des espaces verts pour l’entretien duquel le décret n° 87-713 du 26 août 1987 précité prévoit la possibilité d’exiger des charges récupérables. Dans le cadre du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN qui vient d’être publiée), les débats ont mis en lumière la nécessité d’actualiser la liste des charges récupérables. La modification du décret précité est envisagée par le Gouvernement, en concertation avec les acteurs du logement, afin d’actualiser la liste des charges récupérables au regard des besoins actuels.

Ben voyons !

Test ADN et filiation : la prudence de la CEDH

Deux ressortissants polonais, monsieur B et madame Y, s’étaient mariés en 1995. Un enfant est né en 1997. Dix ans plus tard, le couple divorce aux torts exclusifs de madame. L’enfant lui est confié. Le père verse une pension et voit l’enfant régulièrement. Puis le doute s’installe. Le père aurait envoyé à l’enfant des textos dans lesquels il met en cause sa paternité. Discrètement, il fait procéder à des tests ADN privés qui révèlent qu’il n’y a pas de lien biologique entre eux. Monsieur intente alors une action en contestation de paternité en demandant au procureur de la République d’intenter une action en son nom car lui-même est hors délai. Au cours de la procédure, le procureur ordonne un test ADN auquel la mère et l’enfant refusent de se soumettre. Une enquête est diligentée pour connaître les raisons de ce refus : selon l’expert, l’enfant aurait été blessé par les textos et par les soupçons de son père ; il aurait été humilié par le fait que celui-ci aurait révélé l’affaire dans la presse locale. Le refus de l’enfant ne serait donc pas le résultat de manipulations externes mais le reflet de son état émotionnel. Admise en première instance, l’action du père fut écartée en appel sur le fondement d’expertises complémentaires. Certes, la charge de la preuve pèse sur le demandeur. Mais le test ADN qu’il produit n’est qu’un simple document privé, contesté par la mère et par l’enfant, qui devrait être corroboré soit par un test réalisé dans les conditions prévues par la loi soit par d’autres éléments de preuve. Le refus de se soumettre à un test ADN n’entraîne, pas, compte tenu des circonstances de la cause, renversement de la charge de la preuve.

Unknown

La Cour européenne des Droits de l’Homme (CEDH) approuve. Elle souligne que, lorsque par le passé elle a affirmé que l’impossibilité de faire prévaloir la réalité biologique sur une présomption légale de paternité n’était pas compatible avec l’obligation de garantir le respect effectif de la vie privée et familiale, même au égard à la marge d’appréciation dont jouissent les États, la situation était très différente : les tests ADN avaient été réalisés avec l’accord de la mère et/ou de l’enfant.

Rien de tel au cas présent. La Cour de Strasbourg note que le requérant a fait pratiquer un test ADN extrajudiciaire sur la base d’échantillons biologiques qu’il avait lui-même prélevés dans des conditions ne garantissant pas l’origine du matériel fourni, et qu’il n’était donc pas en possession d’une preuve biologique fiable susceptible d’attester qu’il n’était pas le père de l’enfant. Elle note aussi que, selon le droit interne, le résultat d’un test ADN réalisé hors de toute procédure judiciaire est considéré comme un simple document privé, prouvant uniquement que les personnes y ayant apposé leurs signatures sont de l’avis indiqué sur ce document. En l’occurrence, le résultat du test ADN extrajudiciaire avait été contesté par la mère de l’enfant. La Cour approuve donc les juges polonais d’avoir considéré qu’il ne constituait qu’une donnée parmi d’autres à corroborer, le cas échéant, par d’autres éléments de preuve.


  • CEDH, 31 mai 2018, req. n° 28475/14, B c/ Pologne 

La croisiériste est débarquée pour avoir refusé de participer à l’exercice de sauvetage

Un contrat de vente de forfait touristique stipulait l’obligation de participer aux exercices de sécurité, sans toutefois préciser la sanction en cas de non-respect de cette obligation.

La cliente, âgée de 81 ans, qui n’ignorait pas, avant de monter à bord, l’impératif de participer aux exercices de sécurité, s’y est volontairement soustraite de mauvaise foi et a été débarquée avant le départ de la croisière.

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Obtenant la résolution du contrat et la réparation de son préjudice en première instance, la dame contractante a tout de même interjeté appel afin d’obtenir une réparation plus importante de son préjudice moral. Elle arguait, d’abord, que le contrat de vente ne prévoyait nullement la possibilité de débarquer un passager en cas d’absence aux opérations de sécurité, ensuite, que son cocontractant ne lui a fourni aucune pièce médicale attestant de son auscultation préalable à sa descente du navire et qu’elle a dû regagner son domicile à ses frais et enfin, qu’elle avait été moralement choquée du fait d’avoir été débarquée.

Au visa des art. (anciens) 1134 et 1184 du Code civil, la cour d’appel saisie a conclu à la remise des parties en l’état antérieur à la conclusion du contrat et a débouté l’appelante de ses demandes au titre des frais de réacheminement et du préjudice moral. Selon la cour, son comportement a suffi à caractériser l’exécution fautive du contrat de son fait, de sorte qu’une réparation plus importante de son préjudice moral devait lui être refusée

Mais les juges d’appel ont maintenu le constat du manquement du cocontractant de la dame à son devoir d’information.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e ch. B, 27 septembre 2018, RG n° 16/18 958

Des SMS ne sont pas suffisants pour prouver un prêt d’argent

M. N demande à la cour de condamner Mme L à lui payer la somme de 15’652,89 euro, exposant que les versements qu’il a faits correspondent à des prêts, ce qui résulte de la teneur de SMS que madame lui a envoyés, et non à des libéralités.

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La Cour d’appel (Amiens 1, 20 novembre 2018, N° 17/02379) relève que la preuve du versement de sommes d’argent, qui est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens, résulte de la réponse de l’intimée faite à l’occasion de la sommation interpellative qui lui a été faite, mais pas celle de leurs montants ni de leur nature, Mme L ayant contesté le montant comme l’existence de prêts.

En application de l’art. 1315, devenu 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la preuve n’est pas apportée des contrats de prêt d’argent. Certes, le demandeur peut se prévaloir de l’art. 1348 du Code civil, devenu l’art. 1360 du Code civil, puisque les parties vivaient en concubinage lors de la remise des fonds, remise qui n’est d’ailleurs pas contestée. Il peut donc prouver l’existence des contrats de prêt par tous moyens. Le seul élément produit correspond à des copies d’écrans de SMS dont aucun élément ne permet d’identifier les auteurs, puisque aucun numéro de téléphone ni aucune identité n’y figure. Cette pièce, qui est la seule expressément invoquée par le demandeur dans ses dernières conclusions, ne permet pas de démontrer la réalité des prêts.

Le député souhaitait une fiscalité successorale particulière aux personnes ne pouvant pas avoir d’enfants …

Le député souhaitait une fiscalité successorale particulière aux personnes ne pouvant pas avoir d’enfants … On est souvent surpris par le « hors sol » de certaines questions parlementaires, et celle-là est particulièrement gratinée.

Interrogé sur l’opportunité d’instaurer un dispositif fiscal en faveur des transmissions successorales en lignes collatérales pour les couples n’ayant pas la possibilité d’avoir des enfants, le ministre de l’Action et des Comptes publics a répondu par la négative :

Pour des raisons tenant à l’équité entre les contribuables, les transmissions à titre gratuit effectuées au profit de personnes ayant le même lien de parenté avec le donateur ou le défunt doivent être imposées de façon identique, sans égard pour la situation personnelle du défunt ou donateur. Le redevable de l’impôt en matière de transmission est en effet l’héritier, légataire ou donataire, et non le défunt ou donateur. Ainsi, les circonstances conduisant à ce que ce dernier n’ait pas de descendants ne permettent pas de justifier l’application d’un régime de faveur. Enfin, dans l’hypothèse de certaines transmissions pour lesquelles les héritiers rencontrent des difficultés pour s’acquitter des droits dus, il est rappelé que le paiement des droits peut être fractionné ou différé, sous certaines conditions, conformément à l’article 1717 du CGI.


  • Réponse ministérielle n° 6583 ; J.O. A.N. 13 novembre 2018, p. 10193