13 000 € à titre de dépôt de garantie pour un loyer (habitation) de 1110 € !

Au moins dans un premier temps, le locataire n’a pas rechigné à payer un dépôt de garantie de 13’000 euro, alors que le loyer mensuel hors charge était fixé à 1’110 euro.

Mais, lors d’une action en référé visant à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés,  le locataire a réagi en opposant la nullité du bail sur le fondement de l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui plafonne le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer.

S’est donc posée la question de savoir si l’illicéité du montant du dépôt de garantie affecte le bail dans son intégralité.

La cour d’appel saisie (Versailles, 14e ch., 13 septembre 2018, RG n° 18/00397) dit non. L’art. 4 de la loi précitée répute comme non écrite la clause qui impose un versement supplémentaire à ce qu’autorise la loi. À la différence d’une clause nulle dont la nullité pourrait éventuellement s’étendre au contrat tout entier, la clause réputée non écrite fait simplement l’objet d’un retranchement, le reste du contrat étant maintenu (C. civ., art. 1184).

La seule chose que pourrait obtenir le locataire, c’est la restitution du trop-perçu de dépôt de garantie après compensation entre les loyers impayés ; il lui faut pour cela saisir le juge du fond, alors que l’affaire jugée était portée devant le juge des référés.

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