La locataire justifiée dans le non-paiement du loyer d’un logement indigne

Unknown

Conformément à l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon

Selon l’art. 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’art. 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux art. L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce (Cour d’appel de Limoges, 20 mars 2018, RG n° 17/00464), si l’absence d’état des lieux d’entrée entraîne une présomption du bon état du logement à l’entrée du locataire dans les lieux, cette présomption peut être combattue par le locataire. De plus, le fait qu’il est constant que Mme V ait habité dans le logement auprès de l’ancien locataire M. R et donc ait connu l’état exact du logement avant de le prendre à bail, ou le fait que la maison soit ancienne, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Or, il résulte des pièces produites par Mme V (constat d’huissier du 15 janvier 2014, constat de risque d’exposition au plomb du 12 mars 2014, courrier du 2 avril 2015 de l’ARS du Limousin), contre lesquelles M. B n’apportent aucune preuve contraire, que la maison louée par l’appelante présentait, antérieurement au commandement de payer du mois d’octobre 2014, et hormis le très mauvais état des peintures, tapisseries et revêtements de sol, les caractéristiques suivantes :
— une installation électrique très vétuste ;
— une porte d’entrée en bois fendue par endroit et non étanche, laissant donc passer l’air et l’eau, et une fenêtre de chambre ancienne dont une vitre bouchée par une plaque en bois ;
— une absence de siphon sous l’évier de la cuisine et une évacuation des eaux usées de la cuisine à ciel ouvert ;
— une aération insuffisante dans la salle de bains ;
— des vitres cassées dans les combles par ailleurs inaccessibles à la locataire ;
— une installation de chauffage limitée à un radiateur électrique que la locataire a dû compléter par un poêle à bois et des radiateurs électriques ;
— la présence de plomb dans les peintures des huisseries.

Par lettre du 18 février 2016, la préfecture de la Corrèze a d’ailleurs signalé à M. B que son logement était inscrit au fichier des logements indignes en lui rappelant que le maire de Neuvic lui avait demandé par courrier du 20 avril 2015 de réaliser des travaux sous trois mois

Or, les seuls travaux que M. B justifient avoir réalisés sont des travaux de mise en conformité de l’installation électrique en 2014.

En conséquence, ces éléments établissent le caractère indécent du logement loué par M. B à Mme V.

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par le locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d’user des locaux loués conformément à la destination du bail.

Dans cette affaire, compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué par M. B, l’obligation de paiement du loyer n’est pas causée et Mme V était bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Le propriétaire est débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de sa demande en paiement.

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