Le notaire doit vérifier la déclaration du vendeur que le terrain objet de l’acte bénéficie d’une autorisation de sortir sur la départementale

Si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Suivant acte reçu le 13 mars 2007 par Mme A, notaire, M. et Mme X, propriétaires d’une parcelle enclavée, cadastrée […] , qui bénéficiait d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée […] appartenant à M. et Mme Z, ont renoncé à ladite servitude ; par le même acte, ces derniers ont consenti à constituer sur leur fonds, au profit de la parcelle […] , une nouvelle servitude de passage donnant accès à la route départementale 1118 ; le locataire de la parcelle […] a fait constater que l’issue ouverte par la nouvelle assiette de la servitude était dangereuse ; l’administration chargée des infrastructures routières a relevé qu’aucune demande d’autorisation de voirie n’avait été présentée ; par ordonnance du juge des référés confirmée en appel, l’assiette initiale de la servitude a été rétablie ; lui reprochant d’avoir manqué à son devoir de conseil et à son obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes par lui dressés, M. et Mme X ont assigné la notaire et aa société civile professionnelle notariale (SCP) en responsabilité et indemnisation.

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Pour rejeter les demandes de M. et Mme X et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire, l’arrêt d’appel retient que M. et Mme Z ont déclaré avoir obtenu l’accord de la direction départementale de l’Aude pour la sortie sur le chemin départemental et se sont engagés à réaliser tous les travaux nécessaires à l’aménagement de cet accès alors que la demande d’autorisation n’a été faite que postérieurement ; qu’il ajoute que, si le notaire a consigné cette affirmation dans son acte, c’est qu’il a nécessairement posé la question de l’autorisation à obtenir de la part de la direction départementale de l’équipement et non pas seulement de la mairie, qu’il lui a été répondu par l’affirmative et qu’il a, ensuite, lu l’intégralité de l’acte aux parties qui l’ont signé ; que l’arrêt déduit de cette mention que le notaire a attiré l’attention des parties sur l’obligation d’obtenir cette autorisation et a ainsi accompli son devoir d’information et de conseil ; qu’il relève qu’il n’appartenait pas au notaire de se faire remettre copie de ces actes, alors même que leur annexion à l’acte qu’il rédigeait n’était pas nécessaire et qu’il n’avait aucune raison de mettre en doute la parole de M. et Mme Z, que n’ont pas non plus remise en cause M. et Mme X ; que l’arrêt d’appel constate que M. et Mme Z ont produit une autorisation de travaux du maire portant clairement sur les travaux à accomplir pour l’aménagement de l’accès de la parcelle sur la voie départementale, en date du 23 décembre 2006, soit antérieurement à la date de signature de l’acte, dont l’existence n’a jamais été contestée ; qu’il considère qu’il résulte des échanges de correspondances entre le maire et la direction départementale que le maire avait l’intention d’autoriser cet accès et n’y a renoncé que le 31 mars 2008, soit un an après la signature de l’acte notarié et après avoir autorisé la pose du portail portant limite de la parcelle et de la voie de circulation.

En statuant ainsi, alors qu’il appartenait à la notaire de vérifier la déclaration de M. et Mme Z relative à l’autorisation de l’administration compétente, dont dépendait l’efficacité de l’acte du 13 mars 2007 et, à cette fin, de demander la production de ce document, la cour d’appel a violé l’art. 1382 (devenu art. 1240) du Code civil.


  • Cour de cassation, chambre civile 1, 14 novembre 2018, N° de pourvoi: 17-22.069, cassation, inédit
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