Funérarium transformé en habitation. Vendeurs ayant modifié le système d’assainissement

Aux termes d’un acte notarié de vente en date du 29 décembre 2010, M. et Mme H ont vendu à M. R et Mme D un immeuble sis […] pour le prix de 95’000 euro.

Il est stipulé dans l’acte que l’immeuble était à l’usage de funérarium et que les acquéreurs feraient leur affaire personnelle des autorisations obligatoires conformément à la législation en vigueur pour modifier la destination actuelle « Chambre funéraire » en immeuble à usage d’habitation, sans recours contre le vendeur.

Il est également stipulé à l’acte que l’acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’avait vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Il est indiqué que le vendeur déclare que le bien n’est pas desservi par un réseau d’assainissement communal mais précise qu’il est raccordé à un système d’assainissement individuel de type fosse septique.

Il est mentionné que le vendeur a obtenu une autorisation d’installation de fosse septique le 16 mars 1992 ainsi que l’atteste une lettre du 16 mars 1992 et un certificat de conformité des travaux exécutés pour ladite installation délivré le 19 août 1992, copies des lettres étant demeurées annexées à l’acte et que ce réseau d’assainissement a fait l’objet d’un nouveau contrôle par la communauté de communes du pays courvillois dont le rapport en date du 11 février 2008 a déclaré conforme l’installation concernée ainsi qu’il résulte d’une lettre de la mairie de Billancelles en date du 4 octobre 2010 demeurée annexée à l’acte avec le rapport de visite du 16 janvier 2007 duquel il résulte notamment : la présence d’un regard de collecte, accessible, la séparation des eaux usées et des eaux pluviales et la mention « eaux pluviales : raccordées rejet dans le fossé ».

Les acquéreurs ont entrepris d’importants travaux afin de transformer le funérarium acheté en immeuble à usage d’habitation.

L’existence de vices cachés doit être appréciée au regard de la vente d’un bien affecté non à l’habitation mais à un funérarium. Le vice caché ne peut donc résider dans la nécessité de remettre en état l’installation au regard des normes applicables à un immeuble d’habitation. Toutefois, que, même à destination de funérarium, le bien était soumis à une règlementation précise concernant son assainissement. L’acte de vente et les documents annexés énonçaient que le réseau était conforme à cette règlementation et, notamment, que les eaux usées et les eaux pluviales étaient séparées. Or, tel n’était pas le cas, en l’espèce.

Compte tenu de leur nature, les désordres relevés sont nécessairement antérieurs à la vente, les travaux réalisés par les acquéreurs ne pouvant les avoir créés ; ils affectent un élément essentiel de l’immeuble soit son réseau d’assainissement ; ils étaient cachés, les documents annexés faisant au contraire état de la conformité du réseau d’assainissement aux normes en vigueur ; ils sont tels qu’ils constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, leur connaissance par les acquéreurs les ayant amenés à obtenir un moindre prix. Les vendeurs qui ont eux-mêmes procédé à l’installation du réseau d’assainissement, ne peuvent opposer la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente ; ils sont donc tenus à indemniser les acquéreurs des dommages causés par ces vices cachés.


Les notaires usent et abusent dans leurs actes de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés et, malgré une jurisprudence bien établie, ils omettent systétiquement de prévenir l’acquéreur des conséquences d’une telle clause.

Les notaires perpétuent ainsi une pratique néfaste pour l’acquéreur remontant au 19e siècle. Heureusement, le droit moderne de la consommation et les magistrats veillent à ce que la clause litigieuse reste dans des limites strictes et corrigent les notaires qui font passer l’intérêt du vendeur avant celui de l’acquéreur ou qui, par bêtise, incluent une clause venant de formulaires pourris.

Quand un notaire est interrogé sur cette pratique il répond en général que « ça toujours été comme ça ! »


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 2 novembre 2018, RG N° 17/01790

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