Chute de la locataire due au verglas ; le propriétaire est-il responsable ?

Un propriétaire bailleur peut être responsable d’un accident physique causé au locataire, en particulier suite à une chute, mais ce n’est pas systématique : tout dépend des circonstances et de la cause de la chute.

Il faut déjà rappeler que le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant à la sécurité des locataires.

Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Riom (3e ch., 10 octobre 2018, RG n° 17/00830), il a été constaté que suite à d’importantes chutes de neige, une locataire était tombée sur le dos sur le parking de la résidence en raison du verglas. Elle soutenait que cette chute avait pour origine un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de sécurité.

La locataire a argué de l’art.  1719 du Code civil, selon lequel le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et qu’il lui incombe notamment à ce titre, dans le cadre d’un bail d’habitation d’un appartement au sein d’un immeuble collectif, d’assurer l’entretien des chemins communs d’accès aux entrées de l’immeuble de façon à offrir une sécurité suffisante lors d’une utilisation ordinaire. Cet entretien usuel comprend certainement l’obligation de déneiger, et de prendre toutes mesures nécessaires pour éviter les chutes.

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Mais, pour la Cour de Riom, l’obligation de sécurité qui pèse sur le bailleur n’est qu’une obligation de moyen nécessitant la démonstration par la victime d’une faute à l’origine du dommage et qui ne dispense pas pour autant le locataire de prendre les précautions élémentaires pour assurer également sa sécurité. Or, en l’espèce, il était démontré que le bailleur avait fait preuve de diligence en faisant intervenir à plusieurs reprises une société afin d’assurer les prestations de déneigement. Il ne saurait être exigé plus du bailleur qui, selon les juges « ne peut se voir demander d’assurer à toute heure du jour et de la nuit, une chaussée et un accès secs, exempts de toute contrainte climatique partout et en tout lieu de la propriété, chacun devant s’adapter aux intempéries épisodiques habituelles pour chaque saison ».

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