Les responsabilités quand une opération de défiscalisation avec VEFA tourne mal

Par deux actes notariés des 3 mars 2008 et 17 octobre 2008, une société a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à des époux et à une société divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008.

La garantie intrinsèque d’achèvement a été constatée dans un acte notarié reçu le 31 décembre 2007.

  • Depuis le 1er janvier 2015, les opérations de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne peuvent plus faire l’objet d’une garantie « intrinsèque » (c’est-à-dire reposant sur l’état d’avancement et/ou de financement du projet). Cela signifie que les promoteurs doivent désormais fournir une garantie « extrinsèque », autrement dit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Cette obligation a été portée par l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013. Mais la loi pour la croissance et l’activité, dite loi « Macron », a souhaité la préciser en prévoyant la publication d’un décret pour déterminer les conditions d’application du dispositif. Ce décret a été publié.

La société ayant été placée en liquidation judiciaire et les lots n’ayant pas été livrés, les acquéreurs ont assigné le notaire et le liquidateur de la société en indemnisation.

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C’est en vain que les acquéreurs font grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter leurs demandes contre le notaire. En effet, ayant relevé qu’au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d’achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu que le notaire avait satisfait à son obligation d’information quant à la nature de cette garantie, la cour d’appel a pu en déduire que le notaire n’avait pas commis de faute en ne délivrant pas aux acquéreurs une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008.

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Pour rejeter les demandes de la société acquéreur contre le notaire, l’arrêt de la cour d’appel retient qu’elle n’invoque aucun texte imposant la production d’une réactualisation de l’état d’avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s’assurer que la date prévue pour la livraison d’une construction est cohérente au regard de l’avancement des travaux, qu’elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d’un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l’état d’avancement de l’immeuble et qu’elle ne démontre ni qu’à la date d’acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l’immeuble faisait défaut, ni qu’il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l’acte et son préjudice résultant de l’inachèvement de l’immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010.

En statuant ainsi, alors que l’existence d’une garantie intrinsèque d’achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d’assurer l’efficacité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qu’il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l’état d’avancement des travaux à la signature de l’acte de vente et d’informer les acquéreurs des risques qu’ils encouraient, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil, devenu l’art. 1240 du même Code civil.

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Pour fixer la créance de la société acquéreur au passif de la liquidation de la société venderesse la seule somme de 12’4246 euro, l’arrêt d’appel retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société acquéreur ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l’emprunt souscrit et les commissions versées à une société tierce ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux.

En statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l’état futur d’achèvement s’inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d’un bail commercial par l’acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice d’une société tierce et que les lots n’avaient pas été livrés, la cour d’appel a violé l’art. 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 décembre 2018, RG N° 17-24.873, cassation partielle, inédit

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