La responsabilité d’un notaire niçois dans une incroyable affaire d’investissement loi Malraux

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Dans le courant de l’année 2003, Brigitte,  désireuse de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l’avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus, est entrée en relation avec la société Cincinnatus, par l’intermédiaire de M. Jean-Pierre A, conseil en gestion de patrimoine, qui, au terme d’une « étude personnalisée » réalisée le 5 juin 2003, lui a conseillé d’investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, programme de réhabilitation dit du Château d’Abondant, développé sous l’égide de la société Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.

La proposition présentée à Brigitte consistait à acquérir un ou plusieurs lots dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d’une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d’acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d’assurance-vie ouvert auprès de la compagnie La Mondiale, qui permettrait lui-même le remboursement de l’emprunt in fine et la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.

C’est dans ces conditions, que Brigitte a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 81’718 euro, selon promesse de vente du 13 juin 2003 (signée dans les locaux de la société Cincinnatus) réitérée par acte de vente signé le 17 novembre 2003 par devant un notaire associé d’une importante SCP notariale à Nice, quatre lots dans la copropriété du Château d’Abondant, immeuble à réhabiliter destiné à être exploité en résidence hôtelière par la SA Résidence Les Ducs de Chevreuse, à laquelle a été consenti, le même jour, un bail commercial.

Préalablement à la signature de cet acte authentique, Brigitte avait donné procuration à « tout clerc » de la SCP de notaires rédactrice, reçue par G, notaire à La Réunion, par acte du 28 octobre 2003, pour acquérir au moyen de l’emprunt d’une somme de 423’590 euro auprès de la Crca mutuel d’Aquitaine, finançant son acquisition à hauteur de 96’718 euro correspondant au prix d’achat des lots et aux frais, le solde étant destiné au financement des travaux, de réhabilitation.

Les prêts in fine ayant été consentis par la Crca Mutuel d’Aquitaine, la banque a libéré les fonds à hauteur du prix des lots, objet de la vente et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par Brigitte, une somme totale de 323’840 euro TTC, en paiement de trois appels de fonds en décembre 2003 (246’000 euro), décembre 2005 (47 840 euros) et décembre 2006 (30’000 euro).

A partir de l’année 2006 les loyers convenus n’ont plus été payés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse et par jugement du Tribunal de commerce de Versailles, en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et SA Résidence Les Ducs de Chevreuse firent l’objet d’un redressement judiciaire qui fut converti en liquidation de biens par jugement du 1er avril 2008 (maître S étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005, étaient loin d’être terminés.

Brigitte, faisant valoir que l’immeuble Château d’Abondant est à l’abandon de sorte que les lots qu’elle a acquis ont perdu toute valeur, qu’en outre, elle est privée des revenus escomptés tout en étant débitrice à l’égard de l’organisme prêteur du principal de l’emprunt contracté et en ayant réglé les intérêts, a fait assigner la société Cincinnatus, la SCP titulaire d’un office notarial à Nice, et la Crcam en réparation de ses préjudices financier et moral, qu’elle a évalué respectivement aux sommes de 1’240’000 euro et 50’000 euro, au visa des art. 1382, 1234 et suivants du Code civil, par acte des 14 et 17 juin 2013.

L’action contre le notaire et le conseil en gestion de patrimoine a été portée devant la Cour d’appel de Versailles qui a statué par un arrêt du 9 mars 2018 (RG n° N° 16/02168) qui peut être résumé ainsi :

Si le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il n’en va pas ainsi lorsque l’opération porte, en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause.

L’investisseur (Brigitte) dans un programme immobilier devant lui assurer des revenus locatifs pour l’avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus recherche en l’espèce à bon droit la responsabilité du notaire.

En effet, le notaire devait attirer l’attention de l’acquéreur sur l’absence de toute garantie constructive alors qu’il a traité l’opération comme une simple acquisition d’un appartement dans un ensemble en ruine. Sans avoir à se livrer à une étude approfondie afin d’apprécier l’opportunité économique du projet, le notaire avait le devoir d’informer l’acquéreur du caractère risqué de l’opération en cause, devoir que la perfection alléguée de la vente ne le dispensait pas d’accomplir, ce qu’il n’établit pas avoir fait.

La société de conseil en gestion de patrimoine a par ailleurs manqué à son devoir d’informer l’investisseur sur ses obligations et sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d’être rencontrés dans l’exécution des travaux.

La perte de chance de 50 % de renoncer à l’acquisition subie par l’investisseur doit être indemnisée par la somme de 272’355 euro que le notaire et la société de conseil sont condamnés à régler in solidum.

La Cour d’appel, à propos de la responsabilité du notaire, a préalablement relevé que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. Mais alors pourquoi la Cour a retenu une seule perte de chance « de renoncer à l’acquisition », alors que l’acquéreur subissait un préjudice actuel, direct et certain.

Il faut aussi préciser que l’étude notariale en question a reçu des dizaines et des dizaines d’actes de même nature, portant sur des lots dans des « châteaux » à réhabiliter et dont aucun ne l’a été, ce qui était parfaitement prévisible dès le début de la mise en oeuvre des programmes.

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