Définition de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse de vente

Par acte authentique reçu le 29 novembre 2011 par Guénaël E, notaire associé, les époux B ont promis de vendre avant le 4 mai 2012 à Mme Nathalie Y, qui s’est réservée la faculté d’acquérir, une maison d’habitation sise […] , au prix de 360’000 €, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par la bénéficiaire d’un montant maximum de 250 000 €, remboursable sur la durée maximale de 25 ans au taux d’intérêt maximum de 4,70% l’an hors assurance. Une indemnité d’immobilisation de 36’000 € a été prévue au contrat.

Par lettre du 22 juin 2012, Mme Y a informé les promettants que les organismes bancaires lui avaient refusé le financement. Par acte d’huissier du 4 septembre 2014, les époux B ont assigné Mme Y en paiement de la somme de 32’000 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation. Les promettants ont également assigné le notaire rédacteur de l’acte, afin que le jugement lui fût déclaré opposable.

imagesMme Y soutient que l’indemnité d’immobilisation, fût-elle improprement qualifiée dans l’acte, a eu pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’obligation de son exécution de diligence, qu’il importe peu que le notaire ait cru bon de préciser en l’espèce qu’elle était « forfaitaire et non réductible » de sorte et qu’il convient de lui appliquer le régime des clauses pénales.

Toutefois, la clause litigieuse, loin d’être mal qualifiée dans l’acte authentique de promesse unilatérale de vente parfaitement clair et dénué de toute ambiguïté, n’a pas pour objet d’indemniser un préjudice pour le cas où le bénéficiaire manquerait à ses obligations toutes conditions suspensives réalisées, mais celui de déterminer l’indemnité due au promettant en compensation de l’immobilisation du bien pendant le temps de validité de la promesse, dans le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option que lui confère le contrat,

L’indemnité d’immobilisation litigieuse ne peut donc s’analyser comme une clause pénale.

Or, pour appliquer l’art. 1152 du code civil et retenir que l’indemnité d’immobilisation stipulée n’est pas manifestement excessive et ne doit pas être réduite, le jugement entrepris a improprement énoncé que cette indemnité visait à « garantir l’indemnisation du préjudice subi par le promettant en cas de non réalisation de la vente dans les conditions et délais fixés à l’acte, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives ».

Ainsi, si Mme Y doit donc être déboutée de sa demande en réduction de l’indemnité d’immobilisation, c’est pour le motif que l’art. 1152 du code civil n’est pas applicable au présent litige. Par ailleurs, la Cour ne peut statuer au-delà de la demande des époux B quant au montant réclamé au titre de l’indemnité d’immobilisation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme Y à payer aux époux B une somme de 32’000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

S’agissant des dommages-intérêts, le jugement entrepris ne peut être approuvé d’avoir retenu que la résistance abusive était caractérisée au motif que Mme Y… avait « commis une faute en ne versant pas le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’elle devait pourtant à cause du non respect de ses obligations contractuelles’. Il convient de rappeler en effet que le recours au juge est un droit fondamental. L’abus de droit de Mme Y…, qui suppose une faute dans l’exercice du droit et qui ne résulte pas du seul fait d’avoir contesté devant les juridictions, même à tort, devoir la somme réclamée, n’est pas davantage établi en cause d’appel qu’il n’était caractérisé en première instance. En particulier, l’intention de nuire ou la légèreté blâmable de Mme Y ne sont pas démontrées. Les époux B seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.


  • Cour d’appel de Paris, 14 décembre 2018, N° de RG 16/027737

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