Quand y a-t-il modification matérielle des facteurs locaux de commercialité permettant une baisse du loyer commercial ?

Dans le cadre de la révision triennale du loyer, le locataire peut solliciter en justice une baisse de son loyer lorsqu’une modification des facteurs locaux de commercialité entraîne une diminution de plus de 10% de la valeur locative.

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L’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété de la résidence […], édifiée dans une station de tourisme (station de ski), a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à la société Remy Loisirs ; la locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots ; invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

Le locataire invoque une modification des facteurs locaux de commercialité résultant de certains événements ayant affecté la concurrence. Postérieurement à la fixation de son loyer, quatre établissements concurrents ont fait faillite. Les repreneurs des résidences ont pu renégocier des loyers beaucoup plus avantageux. Supportant des charges moindres, ils proposent des prix très inférieurs et des tarifs promotionnels sur lesquels le locataire est contraint de s’aligner, tout en supportant une charge de loyer bien plus lourde.

Sa demande est écartée, décision conirmée par la Cour de cassation.

La renégociation de leur loyer par quatre autres résidences de tourisme de la station ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Favorable aux entreprises concurrentes, c’est une décision de gestion propre aux résidences concernées, portant sur des conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers. Par conséquent, le locataire ne peut l’invoquer pour obtenir la révision de son loyer à la baisse.


  • Cour de cassation,  Civ., 3e ch., 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-22.129
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