L’appartement vendu n’est pas accessible aux handicapés : la vente n’est pas annulée

Les manquements du vendeur à son obligation d’information ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

La société Pierres occitanes a fait édifier une résidence constituée de plusieurs logements ; la société D, assurée auprès de la société MAF, est intervenue comme maître d’oeuvre de conception, le BET Bat engineering Serge lbanez comme maître d’oeuvre d’exécution, la société Fondeville en qualité d’entreprise générale, sous le contrôle de la société Bureau Veritas.

Unknown

Par acte notarié du 8 août 2011, la société Pierres occitanes a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) un appartement à M. et Mme B.

Soutenant que l’appartement ne respectait pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un ressaut pour accéder à la terrasse et de la largeur insuffisante du garage, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société Pierres occitanes, devenue la société Sogeprom Sud réalisations, en résolution de la vente

Les acheteurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leur demande de résolution du contrat.

Mais ayant relevé, sans modifier l’objet du litige ni violer le principe de la contradiction, qu’aucune stipulation du contrat de réservation (contrat préliminaire) ou de l’acte authentique n’évoquait expressément le respect de la norme d’accessibilité aux personnes handicapées de l’appartement ou du garage, que la présence d’un ressaut entre les portes-fenêtres et la terrasse ressortait clairement sur les plans de coupe remis aux acquéreurs lors de la vente même si sa hauteur exacte n’était pas précisée et qu’il était visible lors de leur visite des lieux le 6 janvier 2012, et souverainement retenu qu’il était possible d’installer une plate-forme élévatrice amovible qui constituait un aménagement simple permettant l’accès en fauteuil roulant à la terrasse conformément à l’art. R. 111-18-2 du Code de la construction et de l’habitation et que les défauts d’information du vendeur ne portaient pas sur des obligations déterminantes du contrat pour M. et Mme B, acquéreurs, qui ne démontraient pas qu’ils n’auraient pas acquis l’appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation s’ils en avaient été informés, la cour d’appel a pu en déduire qu’aucune non-conformité réglementaire ou contractuelle n’était caractérisée et que les manquements du vendeur à son obligation d’information ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

Le pourvoi des acquéreurs est donc rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 novembre 2018, RG N° 17-26.141
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Une personne ne sachant ni lire ni écrire ne peut apposer la mention manuscrite de caution. Logique, non ?

Par acte en date du 21 août 2007, Bernard a donné à bail à usage commercial à la SARL JGMECA des locaux sis […], moyennant un loyer de 1’500 euro TTC par mois.

Un acte de cautionnement a été établi le 25 mars 2008 par Guy, gérant de la SARL JGMECA.

Par jugement en date du 5 septembre 2013, le Tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL JGMECA.

La caution a été appelée à payer la créance du propriétaire.

Le cautionnement doit être annulé pour erreur de la caution sur la substance de son engagement, en application des dispositions de l’art. 1110 ancien du Code civil, reprises par les art. 1132 et 1133 du Code civil postérieurement au contrat.

Il est acquis que la caution (Guy), qui a garanti l’exécution du bail commercial consenti à la société dont il est le gérant, ne sait ni lire, ni écrire sans modèle. Il peut écrire en recopiant un modèle, sans comprendre ce qu’il écrit. L’incapacité de la caution à comprendre et adhérer par écrit à un engagement unilatéral fait au profit du rédacteur de l’acte sous-seing privé se manifeste au demeurant dans la nature des fautes qui émaillent la mention qu’il a rédigée en caractères bâtons, telles que « slidaire », au lieu de « solidaire », « latendue » au lieu de « l’étendue » ou « loyes » au lieu de « loyers », qui traduisent plutôt des erreurs de copie de signes incompris que des fautes d’orthographe.

Il est aussi permis de s’interroger sur la nécessité qu’avait Bernard de préciser que Guy avait pris connaissance des éléments relatés dans le cautionnement, et justifiant qu’il y soit recouru, « par la lecture qui lui en est faite », si son co-contractant était parti du postulat qu’il savait lire et écrire.


  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 2, 12 décembre 2018, RG n° 17/01516

Est saisissable l’appartement du mis en cause dans lequel se sont déroulés les faits de viols aggravés et détention d’images pédopornographique …

… dans la mesure où il a permis la commission de l’infraction : un appartement peut donc être qualifié d’instrument du viol.

Unknown

Il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de la procédure que M. S a été mis en examen le 5 mai 2017 des chefs susvisés ; qu’il est notamment reproché à l’intéressé d’avoir filmé les relations sexuelles qu’il aurait imposées à Kate et Ana C, mineures de moins de quinze ans, avec la participation de Mme C, mère de la première mineure et tante de la seconde ; que ces faits se seraient déroulés dans un immeuble dont le mis en examen est propriétaire, situé à Viroflay, où il aurait accueilli les victimes, d’origine ukrainienne, et où les enquêteurs ont saisi des accessoires susceptibles d’être utilisés, notamment, lors de relations sexuelles sadomasochistes, parmi lesquels certains auraient été employés lors des actes sexuels poursuivis ; que, par ordonnance du 21 août 2017, le juge d’instruction a ordonné la saisie pénale immobilière de l’immeuble du mis en examen en tant qu’instrument de l’infraction.

L’intéressé a relevé appel de la décision.

Pour confirmer l’ordonnance attaquée, l’arrêt relève en particulier, après avoir énoncé que le mis en examen encourt la peine de confiscation des immeubles dont il est propriétaire ayant servi à commettre les infractions poursuivies, que les investigations ont permis d’établir que la vidéo dans laquelle l’intéressé est vu en train de pratiquer des actes sexuels sur la personne de Kate a été enregistrée à son domicile de Viroflay, lieu discret et hors de la vue du public, où il a fait venir la victime ainsi que sa mère, et où se trouvent des meubles et accessoires utilisés au cours des actes enregistrés ; que les juges ajoutent, après avoir constaté que le mis en examen avait formulé le souhait d’adopter Kate C afin qu’elle vive chez lui sans sa mère, que l’intéressé utilisait son appartement pour l’accomplissement des infractions pour lesquelles il est poursuivi notamment en conviant les victimes depuis leur pays d’origine à venir séjourner chez lui et que la mise à disposition de cet immeuble constituait même l’un des moyens permettant d’attirer de jeunes femmes et mineures vulnérables sur le plan économique, en leur proposant notamment un hébergement dans la capitale ; qu’ils en déduisent que le domicile du mis en examen constituait le moyen permettant la commission des infractions poursuivies.

En l’état de ces constatations, relevant de son pouvoir souverain d’appréciation, la chambre de l’instruction, qui ne s’est pas bornée à relever que l’immeuble saisi était le lieu des faits, a établi sans insuffisance ni contradiction qu’il avait permis la commission des infractions poursuivies, peu important que son usage n’ait pas été déterminant de leur commission, et a ainsi justifié sa décision au regard des art. 111-4, 131-21 et 222-44 7° du Code pénal, 706-141, 706-150, 591 et 593 du Code de procédure pénale.


  • Cour de cassation, Ch. crim., 24 octobre 2018, pourvoi n° 18-82.370, P+B 

 

Le propriétaire d’un bien acquis avec des fonds obtenus frauduleusement a le droit d’en demander la restitution au titre du tiers de bonne foi

Le propriétaire d’un bien acquis avec des fonds obtenus frauduleusement et constituant les produits directs d’infractions bénéficie du droit d’en demander la restitution au titre du tiers de bonne foi.

  • Cour de cassation, Ch. crim., 7 novembre 2018, RG n° 17-87.424, P+B

La Cour de cassation a statué dans cette affaire au visa de l’art. 6, § 2, de la directive 2014/42/UE du Parlement européen et du Conseil du 3 avril 2014, les art. 481 et 482 du Code de procédure pénale, ensemble l’art. 131-21 du Code pénal.

Pour rejeter la demande de restitution, l’arrêt de la cour d’appel énonce, après avoir rappelé les termes de l’art. 481 du Code de procédure pénale, que les premiers juges ont refusé la restitution en relevant, à juste titre, que les biens saisis avaient été acquis par la requérante avec les fonds obtenus frauduleusement et qu’ils constituaient les produits directs des infractions ; que les juges ajoutent que, se conformant aux dispositions de l’art. 131-21 du Code pénal, qui prévoit la possibilité de confisquer les biens constituant le produit direct ou indirect de l’infraction à l’exception des biens susceptibles de restitution à la victime, le tribunal correctionnel a ordonné, à titre de peine complémentaire à l’encontre des prévenus la confiscation des biens dont la restitution est sollicitée, sans en limiter la portée à la valeur estimée du produit de l’infraction et que cette décision est devenue définitive à leur égard ; que la cour d’appel en conclut que l’autorité de chose jugée qui s’attache à la condamnation prononcée par le tribunal fait obstacle à la demande de restitution présentée par Mme X qui, si elle revendique à juste titre la qualité de tiers de bonne foi, ne saurait, quelles que soient les conséquences patrimoniales résultant pour elle de la confiscation ordonnée, être considérée comme la victime des infractions

Mais en statuant ainsi, la cour d’appel a méconnu le sens et la portée des textes susvisés et des principes ci-dessus rappelés.

–o–

Cette affaire a trait au rejet d’une requête en restitution opposée par une partie intervenante au procès correctionnel statuant sur une peine de confiscation concernant les mêmes biens à l’encontre des auteurs. Placée sous le statut de témoin assisté pendant l’instruction, la requérante – dont il était néanmoins établi qu’elle avait bénéficié en connaissance de cause de détournement d’escroqueries commises par autrui – faisait l’objet d’un non-lieu. Au cours de l’instruction, son véhicule et deux immeubles étaient saisis au profit de l’AGRASC.

Lors du jugement des deux prévenus d’escroquerie et de recel, la dame formulait une demande en restitution relative à ses biens. Sa requête était rejetée au motif que les biens réclamés étaient le produit des infractions dont la juridiction condamnait les prévenus, non seulement à une peine principale mais également à une peine complémentaire portant justement sur ces mêmes biens.

La Cour de cassation censure la décision et donne raison à la requérante, tiers propriétaire, qui sollicitait la restitution.

Annulation d’une commande de panneaux photovoltaïques par une personne atteinte de la maladie d’Alzheimer

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Selon bon de commande signé le 17 juillet 2012 à la suite d’un démarchage à domicile, Jean-Claude a passé commande à l’Eurl Eco Environnement de neuf panneaux photovoltaïques de type monocristallin d’une puissance de 250 Wc chacun, d’un kit d’intégration au bâti comprenant onduleur, coffret de protection, disjoncteur, parafoudre, d’un forfait d’installation de l’ensemble et des démarches administratives Mairie, Consuel, pour la somme totale de 21’500 euro.

Le prix de vente a été financé par un crédit souscrit auprès de la Sa Sygma Banque, remboursable en 155 mois avec un taux d’intérêt fixe de 5,28 % l’an.

Les 1er et 9 septembre 2015, Jean-Claude a assigné devant le Tribunal de grande instance de Colmar, qui a renvoyé pour compétence au Tribunal d’instance de Guebwiller, la société Eco Environnement et la Sa Sygma Banque aux fins de voir annuler les contrats en raison de son insanité d’esprit et d’un défaut de consentement, de voir condamner les parties solidairement à assumer le coût de remise en état de son toit à hauteur de 1’408 euro, de les voir condamner solidairement à lui rembourser les mensualités exposées arrêtées au mois de septembre 2015 pour un montant de 5’329,14 euro, de les voir condamner solidairement à payer toutes les mensualités exposées postérieurement à la demande, soit un montant mensuel de 229,82 euro jusqu’au jugement à intervenir ainsi qu’à lui payer la somme de 5’000 euro au titre du préjudice moral occasionné.

Le litige a été porté devant la Cour d’appel de Colmar qui juge que le contrat de vente de panneaux photovoltaïques doit être annulé en raison de l’insanité d’esprit du client lors de la signature du contrat. Peu importe que cet état ait été apparent ou non. En effet, l’acquéreur présentait une pathologie dégénérative apparentée à une maladie d’Alzheimer, suivant une aggravation ininterrompue depuis le diagnostic intervenu quatre mois avant la vente litigieuse. Dans la mesure où l’état du client n’était pas fluctuant mais connaissait au contraire une aggravation continue, le vendeur se prévaut à tort d’une ratification par l’acceptation de la pose des panneaux et le paiement des échéances du crédit affecté.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 3, section A, 19 novembre 2018, RG N° 17/02479

La Cour de cassation relativise le délai de prescription de la contestation et de l’établissement de la paternité

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L’arrêt sous référence a été rendu sur renvoi après cassation.

Bernard, né de Marie et reconnu par Camille X, a engagé une action en contestation de la paternité de ce dernier et en établissement judiciaire de la paternité d’Auguste à son égard.

Bernard, l’enfant, né le 25 août 1963 de sa mère et reconnu par un père en 1973, a engagé, en décembre 2010, une action en contestation de la paternité de ce dernier et en établissement judiciaire de la paternité d’un tiers (Auguste) à son égard.

Pour déclarer cette demande irrecevable, il a été retenu par la cour d’appel que l’enfant étant devenu majeur le 25 août 1981, la prescription de l’action en recherche de paternité était acquise au 1er juillet 2006 et que ce délai de prescription tend à protéger la sécurité juridique et les droits des tiers, de sorte qu’il n’est pas contraire à l’art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Or, il n’a pas été recherché si, concrètement dans l’affaire soumise, la mise en oeuvre de ces délais légaux de prescription n’était pas disproportionnée au regard du but légitime poursuivi et, en particulier, si un juste équilibre était ménagé entre les intérêts publics et privés concurrents en jeu. De la sorte, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 321 du Code civil.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 21 novembre 2018, RG N° 17-21.095, publié au Bull.

Une personne ne sachant pas écrire ne peut pas apposer une mention manuscrite de caution. Logique non ?

Suivant acte en date du 21 août 2007, Bernard a donné à bail à usage commercial à la SARL JGMECA des locaux sis […], moyennant un loyer de 1’500 euro TTC par mois.

Un acte de cautionnement a été établi le 25 mars 2008 par Guy,  gérant de la SARL JGMECA.

Par jugement en date du 5 septembre 2013, le Tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL JGMECA

Le cautionnement doit être annulé pour erreur de la caution sur la substance de son engagement, en application des dispositions de l’art. 1110 ancien du Code civil, reprises par les art. 1132 et 1133 du Code civil postérieurement au contrat.

Il est acquis que la caution, qui a garanti l’exécution du bail commercial consenti à la société dont il est le gérant, ne sait ni lire, ni écrire sans modèle. Il peut écrire en recopiant un modèle, sans comprendre ce qu’il écrit. L’incapacité de la caution à comprendre et adhérer par écrit à un engagement unilatéral fait au profit du rédacteur de l’acte sous signature privée se manifeste au demeurant dans la nature des fautes qui émaillent la mention qu’il a rédigée en caractères bâtons, telles que « slidaire », au lieu de « solidaire », « latendue » au lieu de « l’étendue » ou « loyes » au lieu de « loyers », qui traduisent plutôt des erreurs de copie de signes incompris que des fautes d’orthographe.

Enfin, il est permis de s’interroger sur la nécessité qu’avait Bernard de préciser que Guy avait pris connaissance des éléments relatés dans le cautionnement, et justifiant qu’il y soit recouru, « par la lecture qui lui en est faite », si son co-contractant était parti du postulat qu’il savait lire et écrire.


  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 2, 12 décembre 2018, RG n° 17/01516

Ascenseur obligatoire dans un immeuble collectif : à partir de quel nombre d’étages ?

L’art. 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) introduit dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs desservis par ascenseurs (ainsi que tous les rez-de-chaussée) la notion de “logement évolutif”.

La réglementation relative aux ascenseurs impose effectivement aujourd’hui l’installation obligatoire d’un ascenseur pour les bâtiments d’habitation collectifs à partir de R + 4. De plus, dans le cas de bâtiments comprenant plus de 15 logements en étages, les aménagements doivent être tels que l’installation ultérieure d’un ascenseur demeure possible. Le 26 septembre 2018, le Premier ministre a annoncé le fait qu’un ascenseur serait désormais exigé pour tous les bâtiments à partir de R + 3 et accueillant plus de 12 logements en étages.

Une telle réforme, qui est d’ordre réglementaire, fera donc prochainement l’objet d’un décret modifiant l’article R. 111-5 du Code de la construction et de l’habitation.


  • Réponse ministérielle n° 8319; J.O. A.N. du 11 décembre 2018, p. 11410

Important. L’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété peut avoir valeur contractuelle

Le syndicat des copropriétaires Résidence […] a assigné M. X, propriétaire du lot n° 11 d’un ensemble immobilier, en cessation des travaux engagés et démolition des ouvrages déjà exécutés sur ce lot sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter les demandes.

Son pourvoi est rejeté.

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Ayant souverainement retenu que le terrain, correspondant à l’emprise du lot n° 11, était une partie privative, de sorte que les constructions, qui y avaient été édifiées, devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d’accession, seul le gros oeuvre des autres lots dont le sol était l’objet d’une propriété indivise étant des parties communes, et que l’état descriptif de division, intégré à l’article 5 du règlement de copropriété, qui décrivait la consistance de ce lot, avait valeur contractuelle puisque les dispositions qu’il contenait relativement aux droits, attachés à ce lot, de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante, auxquelles l’article 4 du règlement renvoyait, concernaient la définition des parties privatives, ce dont il résultait que cette clause conférait au titulaire du lot un droit à construire dont l’exercice n’était pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que la clause litigieuse ne devait pas être réputée non écrite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, 13 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-23008, rejet, inédit

L’enfant placé en vue de son adoption ne peut pas être rendu à sa famille d’origine

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Cette affaire a soulevé l’opposition entre l’art. 352 du Code civil et l’art. L. 224-8 du Code de l’action sociale et des familles (CASF) dans sa dernière version issue de la loi n° 2013-673 du 26 juillet 2013.

Suivant l’art. 352, alinéa 1, du Code civil:  » Le placement en vue de l’adoption (plénière) met obstacle à toute restitution de l’enfant à sa famille d’origine. Il fait échec à toute déclaration de filiation et à toute reconnaissance »

L’art. L. 224-8, du Code de l’action sociale et des familles lui, permet à diverses personnes de contester a posteriori l’arrêté par lequel le président du Conseil départemental a prononcé son admission.

Pour la Cour de cassation (1re civ., 5 décembre 2018, pourvoi n° 17-30.914, P+B) il résulte de l’article L. 224-8 précité et de l’article 352 du Code civil aussi précité que le recours contre l’arrêté d’admission en qualité de pupille de l’Etat est formé, à peine de forclusion, devant le tribunal de grande instance dans un délai de trente jours, sans que ce délai puisse être interrompu ou suspendu ; que, toutefois, les titulaires de l’action, qui n’ont pas reçu notification de l’arrêté, peuvent agir jusqu’au placement de l’enfant aux fins d’adoption, lequel met fin à toute possibilité de restitution de celui-ci à sa famille d’origin.

Après avoir constaté, d’abord, qu’en l’absence d’une manifestation d’intérêt pour l’enfant auprès du service de l’aide sociale à l’enfance avant l’arrêté d’admission en qualité de pupille de l’Etat, Mme X, grand-mère biologique du mineur, requérante, n’en avait pas reçu notification, ensuite, que le placement de l’enfant aux fins d’adoption était intervenu le 15 octobre 2016, enfin que l’intéressée avait exercé son recours le 24 novembre suivant, la cour d’appel en a exactement déduit que, si le délai de trente jours pour exercer le recours ne lui était pas opposable, son action était néanmoins irrecevable, dès lors qu’elle avait été engagée après le placement de l’enfant aux fins d’adoption.