Le colocataire solidaire qui reste seul dans les lieux loués doit payer tout le #loyer

M. et Mme Y, propriétaires d’une maison d’habitation donnée à bail à M. A et à Mme X, leur ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les ont assignés en acquisition de cette clause et en paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation ; Mme X, se prévalant du congé délivré par elle le 27 juin 2009, a demandé le rejet des demandes formées à son encontre.

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Mme X a fait grief à l’arrêt d’appel de la condamner à payer à M. et Mme Y, propriétaires,  la totalité de la dette locative, solidairement avec M. A, colocataire.

Mais ayant relevé que le bail stipulait que les copreneurs étaient tenus solidairement et indivisiblement de son exécution et que tout congé ne pouvait être valablement donné que simultanément par l’ensemble des preneurs et retenu que Mme X avait expressément renoncé au droit de rompre seule le contrat, la cour d’appel a exactement déduit que celle-ci restait tenue de la totalité des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail.


  • Cour de cassation, chambre civile 3 , 14 juin 2018, N° de pourvoi: 17-14.365, cassation partielle, publié au Bull.
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Le nouveau rôle du #notaire lors du dépôt et de l’ouverture du #testament olographe instituant un légataire universel

La nouvelle (2016) procédure est détaillée à l’art. 1007 du Code civil.

Dès qu’il est averti du décès du testateur, le notaire établit un procès-verbal de dépôt et d’ouverture du testament olographe, déposé au rang des minutes avec le testament.

Dans le cas visé par l’art. 1006 du Code civil, c’est-à-dire celui où le testament institue un légataire universel saisi de plein droit en l’absence d’héritier à réserve, le notaire doit dorénavant vérifier également que les conditions de son ensaisinement sont réunies, mention de ces vérifications devant être portée sur le procès-verbal (C. civ., art. 1007).

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Le notaire doit alors contrôler :

– l’existence d’un légataire universel, ce qui n’est pas toujours évident à la lecture du testament, comme écrit infra ;

– l’absence d’héritier réservataire (ascendant, descendant).

Dans les quinze jours suivant l’établissement du procès-verbal de l’état et de l’ouverture du testament olographe, le notaire fait procéder à l’insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) et dans un journal d’annonces légales d’un avis comportant le nom du défunt, le nom et les coordonnées du notaire chargé de la succession, ainsi que l’existence d’un legs universel (sans révéler pour autant le contenu du testament protégé par le secret professionnel, en particulier l’identité du légataire universel) (CPC, art. 1378-1, al. 1er).

Dans le mois suivant non la publication des avis mais l’établissement du procès-verbal de l’état et de l’ouverture du testament olographe, le notaire envoie une copie authentique ainsi qu’une photocopie du testament au greffe du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession (domicile du défunt), qui accuse réception

Dans le mois de cette réception, tout intéressé (on pense à l’héritier ab intestat évincé, mais aussi un autre légataire ou un créancier) peut alors s’opposer à la saisine du légataire universel auprès du notaire chargé de régler la succession (CPC, art. 1078-2, al. 1), par exemple en raison de l’invalidité apparente du titre testamentaire.

L’opposition mentionnée au 3e alinéa de l’art. 1007 du Code civil est formée auprès du notaire chargé de la succession. Si l’opposition est rejetée, le légataire universel se fait envoyer en possession par une ordonnance du président mise au bas de la requête à laquelle est joint l’acte d’opposition.

Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au notaire d’analyser attentivement le testament pour déterminer si celui-ci contient, ou non, un legs universel.

Le notaire est donc tenu à analyser le testament et se poser la question : est-ce que le bénéficiaire a vocation à recueillir la totalité de la succession, hors legs particuliers ?

Il faut rappeler que le legs de la quotité disponible est qualifié par la jurisprudence de legs universel, car, en cas de renonciation des réservataires, cette quotité est égale à l’ensemble de la succession.

Et la qualification de legs universel ne fait en aucun cas obstacle à ce que l’émolument soit épuisé par une collection de legs particuliers

Le legs de « tous mes biens » ou de « tous mes biens meubles et immeubles » constitue bien des dispositions universelles. En revanche, un legs de l’usufruit de toute la succession constitue un legs à titre universel.

–o–

Le coût notarié de l’ouverture du testament olographe comprend :

  • un émolument principal fixe de 26,92 EUR HT,
  • un émolument de formalité (greffe) de 19,23 EUR HT,
  • un émolument de formalité (insertion) de 38,36 EUR HT,
  • un émolument de copies.

S’ajoutent les débours, donc ceux des insertions.

Noter enfin que le testament olographe doit être enregistré au droit fixe de 125 EUR.

La destruction d’une sculpture sur un giratoire peut coûter très cher

Roselyne exerce la profession de sculpteur sous le nom d’E.

En 1995, elle a réalisé pour la Commune de Beaucaire une sculpture fontaine dénommée « La Porte des Eaux » d’une hauteur de 4 m et d’une circonférence de 6 m, qui a été installée sur le giratoire de Fontétes pour lequel elle a été conçue moyennant une rémunération de 22’867 euro.

A l’occasion des travaux publics d’aménagement du […], sous maîtrise d’ouvrage de la Commune de Beaucaire, maîtrise d’oeuvre de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer, le lot n° 1 VRD a été confié à la société SACER sud est suivant acte d’engagement en date du 20 septembre 2010.

UnknownIl fut prévu ensuite la dépose soignée et le transport en un lieu indiqué par le maître d’ouvrage des différents éléments constitutifs de la fontaine,

Le 6 Juin 2011, à l’occasion des travaux d’enlèvement de cette sculpture, le godet du tractopelle utilisé par les salariés de SACER sud est a heurté 1’une des colonnes dont la chute a gravement endommagé la seconde et la sculpture a été détruite.

Se plaignant de la destruction de son oeuvre Roselyne a, selon acte d’huissier du 23 novembre 2011, fait assigner la Commune de Beaucaire devant le Tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir au visa du code de la propriété intellectuelle la réparation de ses préjudices.

Le litiga a été porté devant la cour d’appel.

Il est jugé que la commune a failli à son obligation de conservation de l’oeuvre en ne prenant pas contact, pour la dépose, avec l’auteure aux fins d’obtenir d’elle toutes les préconisations relatives au démontage plutôt qu’à la dépose. Toutefois, rien ne permet d’établir le caractère volontaire de la destruction. Sur la réparation du préjudice, il est jugé qu’en raison de la nature de la participation fautive de la commune et de l’entreprise à la réalisation du dommage, il est laissé à la commune 20 % de l’indemnisation des préjudices résultats des fautes

De plus, la destruction a causé un préjudice moral qui, s’agissant d’une oeuvre monumentale installée sur le domaine public et participant ainsi à la notoriété de son auteure ; le préjudice est évalué à la somme de 60’000 euro. Cependant, il est retenu que cette oeuvre, installée sur un rond point, ne pouvait générer que de faibles revenus et était difficilement revendable.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 2, 17 mai 2018, RG N° 15/14561

L’époux survivant, attributaire de toute la communauté, doit payer le prêt souscrit seul par son conjoint

Madame, mariée sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution intégrale au survivant, qui reçoit toute la communauté au décès de son mari, doit payer l’emprunt contracté par le défunt dès lors qu’il n’est pas démontré que ce dernier l’avait souscrit dans son intérêt exclusif.

Initialement mariés sous le régime légal allemand, les époux ont adopté en 2006 le régime de la communauté universelle pour tous leurs biens immeubles en France, présents et à venir. Par la suite, le mari  a souscrit seul un emprunt de 80’000 EUR.

Monsieur décède sans avoir remboursé l’emprunt. Le créancier obtient la condamnation de la veuve au motif qu’il s’agit d’une dette commune.

Celle-ci, à l’appui de son pourvoi en cassation, fait valoir que chacun des époux communs en biens ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n’aient été contractés avec le consentement exprès de l’autre.

La Cour de cassation confirme la condamnation au visa des art. 1409 et 1524 du Code civil.

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Selon le premier texte, la communauté se compose passivement, à titre définitif ou sauf récompense, des dettes nées pendant la communauté et de celles résultant d’un emprunt contracté par un époux sans le consentement exprès de l’autre qui doivent figurer au passif définitif de la communauté dès lors qu’il n’est pas établi que l’époux a souscrit cet engagement dans son intérêt personnel.

Et il résulte du second texte que l’attribution de la communauté entière en cas de survie oblige l’époux qui en retient la totalité d’en acquitter toutes les dettes.

Dans cette affaire, rien ne démontrait que la dette avait été contractée dans l’intérêt exclusif de l’époux prédécédé et la clause d’attribution intégrale de la communauté au survivant a été mise en œuvre du fait du décès ; la veuve, qui a reçu la totalité de la communauté en propriété, était donc tenue de la dette entrée en communauté du chef de son mari.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 5 décembre 2018, pourvoi n° 16-13 323 FS-PBI

Le notaire responsable du non-respect du délai de dépôt de la déclaration de succession

En sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu envers son client d’une obligation d’information et de conseil et doit en particulier l’éclairer sur les obligations fiscales afférentes aux actes dont il a la charge ; à défaut, il doit en application de l’art. 1382 ancien du Code civil (devenu art. 1240) réparer les préjudices subis en raison de sa carence.

En vertu des art. 641 et 800 du Code général des impôts, les héritiers d’une personne décédée sont tenus de souscrire, dans les six mois à compter du décès, une déclaration des biens de la succession comportant le détail des droits de mutation à acquitter ; selon l’art. 1701, ces droits doivent en principe être payés avant l’exécution de l’enregistrement de la déclaration ; le défaut ou l’insuffisance dans le paiement ou le versement tardif des droits donne lieu au versement d’un intérêt de retard, indépendamment de toute sanction, et d’une majoration de droit , prévue par les art. 1727 et 1728 § 1.

En l’espèce, ces diligences ont été accomplies hors du délai prescrit.

Le notaire, chargé de l’établissement d’une déclaration de succession, aurait dû informer les héritiers requérants des dispositions fiscales applicables et du risque encouru en cas de non-respect des dispositions des art. 641, 800 et 1701 du Code général des impôts. Faute pour lui d’établir que tel a bien été le cas, il est tenu de réparer les conséquences dommageables de sa faute sans pouvoir invoquer la difficulté d’évaluation des immeubles composant la succession, ni l’absence de liquidités permettant d’acquitter régulièrement les droits de succession. Il existait en effet la possibilité d’une évaluation des biens par expert ou par le notaire lui-même pour servir de support au dépôt d’une déclaration de succession, éventuellement provisoire, ainsi que plusieurs options pour dégager des liquidités suffisantes (cession immédiate d’autres immeubles indivis, exercice du droit de vote attaché aux parts de société dévolues à la succession pour faire vendre leurs terrains et décider l’attribution de dividendes, réunion de fonds propres, éventuellement au moyen d’emprunts auxquels les héritiers pouvaient prétendre compte tenu des garanties offertes).

Le préjudice résultant du défaut d’information et de conseil qui n’a pas mis les héritiers en mesure de respecter les délais légaux est constitué par les intérêts de retard maintenus par l’administration fiscale à hauteur de 52’618 euro après la signature d’une transaction, ainsi que par le solde de la majoration de 10 %, s’élevant à 27’302 euro.

Les héritiers requérants ont également subi un préjudice supplémentaire, résultant des désagréments, frais et perte de temps engendrés par le manquement du notaire, exclusif néanmoins de toute dimension morale, évalué par la cour à 5’000 euro.

Réformant la décision entreprise qui avait mis à la charge du notaire la somme de 161’825 euro à titre de dommages et intérêts, la cour alloue aux héritiers requérants une indemnité d’un montant total de 84’920 euro.


  • Cour d’appel de Fort-de-France, Chambre civile, 11 septembre 2018, RG N° 15/00554

La liberté d’expression dans l’entreprise. Merci Patron !

La société Eurodécision est spécialisée dans le développement de solutions logicielles et d’expertises dans le domaine de l’optimisation et des solutions d’aide à la décision. Elle emploie environ 60 salariés et applique la convention collective dite Syntec.

M. B a été embauché en qualité de consultant senior par la société Eurodécision à compter du 3 janvier 2012, selon un contrat à durée déterminée en date du 3 novembre 2011. Il percevait en dernier lieu un salaire de base s’élevant à 3 427,27 euro brut par mois.

À compter du 1er avril 2015 la société lui confiait une mission auprès du centre Technocentre Renault à Guyancourt, client de la société chez lequel il était de fait déjà en mission depuis le 8 juillet 2014, ce que la société a contesté.

Le 16 mars 2016 la société Eurodécision était informée par le responsable de la sous-traitance de la société Renault de l’envoi par M. B, le 15 mars 2016, d’un courriel à caractère politique à des salariés de la société Renault.

Le président directeur général de la société Eurodécision demandait à rencontrer M. B dans le cadre d’un entretien informel afin d’évoquer ces faits.

Au cours de cet entretien le 16 mars à 15h, il informait ce dernier qu’il allait le convoquer à un entretien préalable à une éventuelle sanction disciplinaire et lui notifier une mise à pied conservatoire le temps de réaliser une enquête.

C’est ainsi que par lettre du 18 mars 2016 remise en main propre, la société convoquait M. B. à un entretien préalable, prévu le 25 mars, en vue d’un éventuel licenciement et lui signifiait sa mise à pied conservatoire.

Lors de cet entretien la société lui confirmait sa mise à pied, puis lui notifiait un avertissement par lettre du 31 mars, pour violation du guide d’information de la société et notamment de sa lettre de mission au Technocentre Renault.

Entre-temps, la société avait appris le 22 mars que M. B. avait procédé à l’enregistrement sonore de l’entretien informel du 16 mars avec M. M., sans en informer ce dernier, puis avait laissé diffusé le 21 mars des extraits de cet entretien.

La juridiction prud’homale a été saisie, suite au licenciement de M. B.

Pour la cour d’appel devant laquelle le licenciement a été porté :

Toute atteinte à la liberté syndicale, qui dérive du droit fondamental à la liberté d’expression, peut conduire le juge des référés à annuler un licenciement prononcé comme sanction de la liberté d’expression du salarié.

En application du droit à l’information syndicale et au principe de libre détermination du contenu des communications syndicales, sous réserve d’abus, il ne peut être reproché au salarié, M. B, consultant senior affecté sur le site d’un client de l’employeur, d’avoir utilisé l’adresse électronique professionnelle personnelle de deux représentants d’un syndicat sur le site à des fins de partage d’informations et de participation à la « nuit rouge » ayant suivi une manifestation contre un projet de loi et à la diffusion d’un film (« Merci patron ») financé par le journal dont il est un bénévole.

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Précisément, la société reprochait à son salarié en particulier le contenu des courriels, qui contiendraient un message politique adressé à chacun des deux membres de ce syndicat les invitant à participer à la « nuit rouge » et à la diffusion du film « Merci patron », notamment en ses termes : « …je suis actuellement prestataire au TCR… je suis très humblement bénévole au journal Fakir ; Vous connaissez probablement le film, financé par ce journal, Merci patron, film qui montre un couple de chômeurs faire plier Bernard A. Les gens se sont aperçus que ce film permettait de galvaniser les gens, de leur redonner l’espoir que la lutte est utile et que l’oligarchie en place craint non pas Le Monde, non pas France Inter, mais le petit Fakir. Il ne faut pas perdre ce regain d’énergie. On veut donc regrouper toutes les contestations qui n’ont eu au final qu’une seule et unique cause : l’oligarchie en place. Si on se regroupe tous on peut au minimum les faire vaciller ! L’idée est de ne pas finir la manifestation du 31 mars en rentrant chez nous après l’arrivée mais d’occuper la place la soirée, la nuit et plus si on est nombreux. Et pour que ce premier essai soit réussi, on va devoir être nombreux. C’est pourquoi je viens vers vous pour vous faire connaître l’événement et pour vous inviter à le faire connaître de votre côté. Si cela vous intéresse, il est également possible d’organiser des projections de Merci patron suivi d’un débat avec quelqu’un de chez vous… Plusieurs sections syndicales ont déjà organisé ce genre d’événement….« .

Le licenciement de M. B est nul pour atteinte à la liberté d’expression.

En effet, M. B faisait bien partie de la collectivité de travail du site du client depuis près de deux ans, ce qui l’autorisait à contacter les syndicats de la société utilisatrice, tant pour des motifs professionnels que dans un but d’échanges intersyndicaux. Ainsi, il pouvait à l’évidence consulter le site intranet de l’établissement, comme tout salarié de ce dernier, dans lequel étaient mentionnées les coordonnées des syndicats, dont la plupart avait une adresse de messagerie personnelle. Les courriels en cause ont été envoyés à seulement deux salariés représentant la section syndicale d’un syndicat, par hypothèse déjà sensibilisés au thème général de la défense des droits des salariés, objet des courriels. Quant à leur contenu, il est à la fois politique et syndical, mais les termes des courriels ne mettent pas en cause l’entreprise cliente. Il ne peut donc être reproché au salarié d’avoir utilisé l’adresse électronique des représentants d’un syndicat.

Enfin, il est reconnu au salarié le statut de lanceur d’alerte.

La révélation des faits d’atteinte à la liberté d’expression dans le cadre d’échanges avec un syndicat est intervenue par la voie de médias par internet, alors que le salarié avait personnellement et préalablement constaté que son employeur remettait en cause plus généralement son droit à sa libre communication avec les syndicats de la société cliente.

Par ailleurs, si le salarié a laissé diffuser sur internet l’enregistrement des propos du dirigeant de la société employeur par le journal avec lequel il collaborait à titre bénévole, c’est en raison de sa crainte de faire l’objet de manière injustifiée d’une sanction disciplinaire pouvant aller jusqu’au licenciement, crainte réelle consécutive à la réception de la lettre de convocation à un entretien préalable. Cette diffusion a rapidement donné lieu à de multiples articles de presse dénonçant l’attitude de l’employeur et de son client.


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 6, 27 février 2018, RG N° 16/04357

Absence d’accord entre les concubins sur le partage des charges de la vie commune

Aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune, de sorte que chacun d’eux doit, en l’absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu’il a engagées.

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Après la séparation de Mme X et M. Y, qui ont vécu en concubinage, ce dernier a demandé le remboursement de sommes exposées pour la création du commerce de sa compagne.

Pour rejeter la demande de M. Y, l’arrêt d’appel retient que si Mme X reconnaît lui devoir une certaine somme, elle détient à son égard une créance représentant la moitié des frais de logement et d’électricité exposés au cours de leur vie commune, laquelle se compense avec sa dette envers celui-ci.

En statuant ainsi, sans constater l’existence d’un accord entre les parties sur la répartition des charges de la vie commune, la cour d’appel a violé l’art. 214 du Code civil.


 

  • Cour de cassation, chambre civile 1, 19 décembre 2018, N° de pourvoi: 18-12.311, cassation, publié au Bull.

 

Est-il possible de photographier l’ensemble des pièces d’un dossier soumis à l’enquête publique ?

Aux termes de l’art. L. 123-1 du Code de l’environnement, l’enquête publique a pour objet d’assurer l’information et la participation du public ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l’élaboration de certaines décisions susceptibles d’affecter l’environnement, les observations et propositions recueillies à cette occasion étant prises en considération par le maître d’ouvrage et par l’autorité compétente. Il en est de même pour les enquêtes publiques préalables à la déclaration d’utilité publique organisées dans les conditions prévues par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ou pour les enquêtes publiques non régies par les deux codes précédents et réalisées selon les modalités définies par le Code des relations entre le public et l’administration (CRPA).

Dans un avis n° 2009423 rendu le 16 juillet 2009, déjà mentionné dans une réponse à la question écrite n° 01845 publiée au journal officiel du Sénat du 27 décembre 2012 (p. 3083), la commission d’accès aux documents administratifs distinguait trois catégories de documents pouvant figurer dans le dossier soumis à l’enquête publique : les documents détachables du dossier soumis à l’enquête publique ; les informations relatives à l’environnement au sens de l’art. L. 124-2 du Code de l’environnement et les documents autres que ceux contenant des informations relatives à l’environnement. Cette distinction paraît toujours pertinente quel que soit le type d’enquête considéré.

Tout d’abord, en ce qui concerne les documents détachables du dossier soumis à l’enquête publique, l’art. L. 311-9 du CRPA, qui reprend les termes de l’article 4 de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d’amélioration des relations entre l’administration et le public et diverses dispositions d’ordre administratif, social et fiscal, prévoit plusieurs modalités d’accès aux documents administratifs, toutefois non exhaustives, au choix du demandeur dans la limite des possibilités techniques de l’administration, qui n’excluent pas la photographie des documents. Ainsi ce moyen d’accès peut être envisagé sous réserve de l’accord de l’autorité organisatrice de l’enquête publique.

S’agissant de l’accès aux informations relatives à l’environnement prévu à l’art. L. 124-1 du Code de l’environnement, ce dernier article renvoie aux dispositions de l’article L. 311-9 précité. Ainsi, la photographie des documents peut s’effectuer dans les conditions précédemment mentionnées. Enfin, concernant les documents autres que ceux contenant des informations relatives à l’environnement, leur communication est réalisée selon les modalités particulières prévues par les art. L. 123-11 et R. 123-10 du Code de l’environnement. Il incombe au commissaire enquêteur de conduire l’enquête de manière à permettre au public de disposer d’une information complète conformément au I de l’art. L. 123-13 du Code de l’environnement, aucune règle ne lui interdisant de prévoir l’accès au dossier soumis à l’enquête publique selon d’autres modalités que les règles particulières prévues par ce même code.

Ainsi, sous réserve de l’accord de l’autorité organisatrice de l’enquête publique, la photographie des documents autres que ceux contenant des informations relatives à l’environnement pourra être autorisée, pourvu qu’elle ne fasse pas obstacle à la mise en oeuvre des autres modalités d’accès à ces documents.


  • Réponse ministérielle n° 5811 ; J.O. Sénat 27 déc. 2018, p. 6744

Manquement à l’obligation de délivrance. Florent a vendu un appartement dépendant d’un immeuble raccordé à l’égout, alors que ce n’était pas le cas

Par acte authentique du 2 août 2012 dressé, comme la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2012 qui l’avait précédé, par monsieur Sylvain Y, notaire associé à L’Hay-les-Roses, Florent a vendu à Bérengère F, moyennant le prix de 127’000 EUR, un logement en sous-sol de 42,44 mètres carrés dans le bâtiment A, deux cabanons dans le bâtiment B et un garage dans le bâtiment D, formant les lots 1, 5, 6 et 9 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis […] .

Se plaignant d’une humidité excessive dans l’appartement et d’inondations provenant des sanitaires, l’acheteuse a obtenu, par voie de référé, l’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire de Florent, qui y figure en sa double qualité de vendeur et de syndic bénévole représentant le syndicat des copropriétaires.

L’expert a conclu que l’appartement vendu n’avait été raccordé à l’assainissement communal qu’après le premier accedit, c’est à dire après avoir été inondé et rendu inhabitable du fait d’installations non conformes d’évacuation des eaux, tant de l’immeuble commun que de l’appartement litigieux. Il a évalué le coût de reprise des évacuations de l’appartement à la somme de 12’919 EUR et celui de la remise en état de l’appartement à la somme de 30’632 EUR.

Le 3 février 2015, Bérengère a fait assigner Florent, le syndicat des copropriétaires  et la SCP notariale en indemnisation de ses préjudices.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Le vendeur a déclaré dans l’acte de vente que l’ensemble immobilier, c’est à dire l’immeuble dont dépendent les lots vendus à Bérangère, était raccordé à l’assainissement communal, sans garantir pour autant, aux termes d’une précision expresse, la conformité des installations aux normes en vigueur.

Or, l’expertise démontre que cette affirmation est inexacte dans son principe même, puisque le branchement à l’égout n’a été réalisé qu’après l’inondation subie par l’acquéreur. Lorsque celle-ci a acheté ses lots, le branchement à l’égout avait été voté par l’assemblée générale des copropriétaires, sans pour autant avoir été mis en oeuvre. Jusqu’au branchement, l’assainissement de l’ensemble immobilier a été assuré par la fosse septique.

Florent a donc vendu un appartement dépendant d’un ensemble immobilier raccordé à l’égout, alors que ce n’était pas le cas. Il a manqué à son obligation de délivrance.

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Il est également établi par le rapport d’expertise que l’inondation de l’appartement de l’acheteuse a été causée par le reflux du contenu de la fosse septique, qui a envahi le logement et l’a dégradé tout en le rendant durablement inhabitable.

Le vendeur doit donc être déclaré responsable du coût de la remise en état de l’appartement et du préjudice de jouissance qui a découlé de l’inondation.

Le jugement entrepris a retenu que le notaire avait omis de traiter la contradiction dans l’acte résultant de la déclaration du vendeur, page 17, que l’immeuble était raccordé à l’assainissement communal, d’une part, et de la clause en page 12 selon laquelle l’immeuble était « non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées », au mépris du devoir d’information qui aurait dû le conduire à interroger la commune.

La cour d’appel cependant ne retient pas la responsabilité du notaire.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 1, 9 novembre 2018, N° de RG: 17/014117 

Quand il faut distinguer offre d’achat et offre d’intention d’achat, difficile de comprendre et de s’en sortir …

Marcel et Josiane, époux, propriétaires d’une maison à Hoenheim, ont sollicité la société Email immobilier afin de rechercher un acquéreur pour ce bien ; par trois mandats de vente sans exclusivité en date des 14 janvier, 13 mars et 15 mai 2015, le prix minimum du bien immobilier a été fixé successivement à 495’000, 480’000 puis 465’000 euro.  Le 11 mai 2015, Asma a déclaré par écrit souhaiter acquérir le bien au prix de 465’000 euro et, le 15 mai 2015, Marcel et Josiane, propriétaires, ont déclaré accepter le principe de cette offre d’achat, sous réserve de la signature rapide d’un avant-contrat ; cependant, les mêmes vendeurs ont refusé de conclure la vente, en déclarant, par lettre du 26 mai 2015, exercer leur droit de rétractation quant au dernier mandat confié à la société Email immobilier.

Le 8 septembre 2015, la société Email immobilier a fait assigner les propriétaires devant le Tribunal de grande instance Strasbourg afin qu’ils soient condamnés à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 15’000 euro, correspondant aux honoraires prévus par le dernier contrat de mandat, en date du 15 mai 2015.

Marcel et Josiane ont invoqué la nullité du mandat aux motifs que celui-ci n’avait pas été conclu avec un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle, mais avec un agent commercial, et qu’il n’avait pas été régulièrement enregistré sur le registre prévu à cet effet. Par ailleurs, ils ont contesté le bien fondé de la demande, en soutenant qu’aucune vente n’était intervenue de manière définitive, qu’aucun compromis n’avait été régularisé et que le mandat n’avait reçu aucun commencement d’exécution sérieux.

Suivant jugement en date du 9 mars 2017, le TGI de Strasbourg a condamné solidairement les propriétaires. à payer à la société Email immobilier la somme de 15’000 euro avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2015, débouté Marcel et Josiane de leurs demandes, et condamné les mêmes aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1’200 euros par application 700 CPC.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que le mandat avait été conclu entre Marcel et Josiane et la société Email immobilier, titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, et qu’il importait peu que cette société ait été représentée par un agent commercial qui a effectué les démarches ; en outre, il a relevé que le mandat conclu le 15 mai 2015 avait été régulièrement enregistré sur un registre tenu sous forme électronique, ainsi que cela résultait d’un document imprimé certifié conforme par le président de la société Email immobilier. Le tribunal a également considéré que, conformément aux clauses du mandat, Marcel et Josiane s’étaient obligés à consentir à la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix et conditions prévus par le mandat et que Marcel et Josiane avaient renoncé au délai de rétractation en demandant que l’agent immobilier commence sans attendre la totalité de ses prestations.

Le 3 avril 2017, les propriétaires ont relevé appel de cette décision.

Pour la Cour d’appel (Colmar, Chambre civile 2, section A, 12 octobre 2018, RG N° 17/01554), les vendeurs de l’immeuble ont valablement exercé leur droit de rétractation du mandat de vente conclu hors établissement et ne doivent aucune rémunération à l’agent immobilier.
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En effet, le mandat de vente n’avait pas été pleinement exécuté par l’agent immobilier lors de l’exercice de son droit de rétractation par le vendeur, puisque aucun accord n’était intervenu avec un acquéreur pour la vente du bien immobilier, l’agent ayant seulement transmis une offre d’intention d’achat, dont la qualification d’offre ou de promesse d’achat était explicitement écartée par le candidat acquéreur. L’acceptation de principe de cette offre par le vendeur, sous réserve de la signature rapide d’un avant-contrat, ne vaut que comme preuve de l’information reçue et démontre uniquement l’étendue de la mission restant à accomplir pour l’agent immobilier.
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Si l’exercice du droit de rétractation alors que le contrat de prestation de services a reçu un commencement d’exécution impose en principe au consommateur de verser au professionnel une somme correspondant au service déjà fourni, conformément aux dispositions spéciales de l’art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), aucune somme d’argent, représentative d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est due à l’agent immobilier avant que l’opération ait été effectivement conclue.
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Faute de vente constatée dans un acte écrit, l’agent immobilier est mal fondé à solliciter une quelconque rémunération.