Nullité de la vente de l’Alfa Romeo pour cause de défaut esthétique

L’acquéreur ayant accordé une importance particulière à l’aspect esthétique de la carrosserie du véhicule, le défaut affectant l’esthétique du véhicule constitue un manquement à l’obligation de délivrance entraînant la résolution de la vente.

Ayant constaté l’apparition de multiples traces sur la carrosserie du véhicule d’occasion, de marque Alfa Romeo, qu’il avait acquis de la société Marcassus sport, M. X (l’acquéreur) a, au vu d’un rapport d’expertise judiciaire, assigné celle-ci en résolution de la vente pour manquement à son obligation de délivrance et en réparation de son préjudice.

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La société a fait grief à l’arrêt d’appel de prononcer la résolution de la vente, alors, selon elle et en particulier que le vendeur d’un bien répond des défauts de conformité existant lors de la délivrance du bien dès lors qu’ils le rendent impropre à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable ; que la simple corrosion prématurée et dégradation esthétique d’un véhicule, exclusive de tout problème mécanique, à supposer même qu’elle en diminue la valeur, ne le rend pas impropre à l’usage qui peut en être habituellement attend.

Mais après avoir constaté que le véhicule était affecté de petites taches blanches causées par des impacts de gravillons ayant enlevé le vernis protecteur et fait apparaître une couche d’apprêt, la cour d’appel, procédant à la recherche prétendument omise, a estimé que l’acquéreur avait accordé une importance particulière à l’aspect esthétique de la carrosserie du véhicule comme en rendaient compte les mentions figurant sur le bon de commande relatives à une finition dite « polish » ; qu’elle a pu en déduire que ce défaut, affectant l’esthétique du véhicule, que l’acquéreur avait demandé en vain à la société de réparer, constituait un manquement à l’obligation de délivrance commandant la résolution de la vente.

Le pourvoi de la société est rejeté.


  • Cour de cassation, 1re Ch. civ., 24 octobre 2018, pourvoi n° 17-20.778, cassation, F-D 
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Nullité du contrat de prestation de services qui ne précise pas le prix de la prestation et …

Est nul le contrat de prestation de service qui ne précise pas le prix de la prestation qui n’avait pas été communiqué de manière lisible et compréhensible avant la signature.

Le 10 octobre 2014, à la suite d’un accident de la circulation impliquant le véhicule de M. X, la société R A est intervenue à la demande des services de la voirie, afin de procéder au nettoyage d’huile répandue sur la chaussée ; se prévalant, pour l’accomplissement de cette prestation, d’un bon d’intervention, signé sur la voie publique par M. X, la société a obtenu une ordonnance faisant à celui-ci injonction de lui payer un certaine somme ; M. X a fait opposition à cette décision, en invoquant notamment la nullité de la convention.

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La société a fait grief au jugement (juridiction de proximité) de prononcer la nullité du bon d’intervention et de rejeter ses demandes à l’égard de M. X.

Mais, d’abord, après avoir relevé que, si le feuillet recto-verso produit par la société comportait en petits caractères, en bas de page, les termes « vu et accepte les conditions générales reproduites au verso et le tarif qui m’a été communiqué », il ne définissait pas le prix de la prestation et ne suffisait pas à démontrer que la société aurait communiqué ses tarifs de manière lisible et compréhensible avant la signature du bon d’intervention litigieux, la juridiction de proximité en a souverainement déduit que la société, sur laquelle pesait la charge de la preuve, n’établissait pas avoir exécuté son obligation d’information dans les termes prévus par l’art. L. 111-1 du Code de la consommation.

Ensuite, ayant constaté la violation d’une disposition d’ordre public relative à l’information du consommateur, faute de définition préalable des tarifs, elle a fait ainsi ressortir que le consentement de M. X sur un élément essentiel du contrat avait nécessairement été vicié.

Enfin, saisie d’un litige portant sur un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel, elle n’était pas tenue de répondre au moyen invoqué par la société tiré de l’application du principe pollueur-payeur.


  • Cour de cassation, 1re Ch. civ., 14 novembre 2018, n° 17-21.696, rejet, F-D 

Caractère abusif d’une clause d’exigibilité immédiate du crédit immobilier. Rôle du juge

Il incombe au juge de rechercher d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur.

Par offre de prêt acceptée le 20 mai 2011, la Banque de Tahiti a consenti à Mme X (l’emprunteur) un prêt immobilier d’un montant de 30’000’000 francs CFP, remboursable en deux-cent-quarante mensualités, garanti par le cautionnement de la société Compagnie européenne de garanties et de caution (la caution), pour financer la construction d’une maison d’habitation à usage de résidence principale .

En application de l’art. 9 des conditions générales, qui prévoit le cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, la banque a notifié à ce dernier (Mme X) l’exigibilité anticipée de toutes les sommes dues au titre du prêt ;  la caution, subrogée dans les droits de la banque, a assigné l’emprunteur en paiement.

La Cour de cassation rappelle que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Pour condamner l’emprunteur à payer à la caution une certaine somme, l’arrêt d’appel relève, d’abord, que le contrat de prêt stipule que les fonds seront débloqués en plusieurs fois, sur présentation de factures validées par l’emprunteur, indiquant la ou les prestations faites, au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, et retient, ensuite, que l’insincérité des factures présentées par l’emprunteur, de nature à constituer une déclaration inexacte, justifie l’exigibilité anticipée des sommes prêtées

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En statuant ainsi, alors qu’il lui incombait de rechercher d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, en ce qu’elle est de nature à laisser croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’inexactitude de cette déclaration et que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme, la cour d’appel a violé l’art. L. 132-1, devenu L. 212-1 du Code de la consommation.

L’arrêt de la cour d’appel de Papeete est cassé ; les parties sont renvoyées devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée.


  • Cour de cassation, 1re Ch. civ., 10 octobre 2018, pourvoi n° 17-20.441, F-P+B

Le notaire a confondu fonds servant et fonds dominant. (Erreur de rédaction, certainement la faute à Genepi ou Fille du Ciel)

Philippe H, électricien, a mis en vente en 2011 une maison d’habitation située sur la […].

Il a accepté le 18 octobre 2011, la proposition d’achat de Denise F veuve B au prix de 139’000 euro net vendeur ‘sous réserve des bilans concernant les diagnostics obligatoires.’

Le 2 novembre 2011 a été signé, sous l’égide de T, notaire, notaire, un compromis de vente par acte sous seings privés lequel reprenait notamment in extenso les énonciations de l’acte de propriété de M. H du 17 décembre 1992 qui comportait la création d’une servitude de passage de canalisations, l’immeuble appartenant à M. H. étant désigné comme étant le fonds dominant bénéficiant de ladite servitude.

Pour satisfaire aux dispositions de l’art. L 271-1 du code de la construction et de l’habitation édictant un droit de rétractation au bénéfice de l’acquéreur, le compromis de vente a été notifié à Mme F. veuve B. par le notaire T. par lettre recommandée du même jour.

Mme F veuve B n’a pas exercé son droit de rétractation dans les sept jours.

Tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il apporte son concours, le notaire a manqué à ce devoir en ne tenant pas compte dans le compromis de vente de l’acte rectificatif relatif à la servitude de canalisations selon lequel le fonds du vendeur était le fonds servant et non le fonds dominant. Cette erreur a entraîné une nouvelle notification du droit de rétractation qui a permis à l’acquéreur de se rétracter, de ne pas réitérer la promesse synallagmatique de vente et de se défaire ainsi d’un engagement devenu irrévocable.
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L’échec de la vente immobilière a contrarié les projets immédiats du vendeur qui souhaitait se défaire de son immeuble pour disposer d’un capital disponible alors qu’il avait pris sa retraite d’artisan et qu’il devait encore assumer la charge d’un enfant étudiant.
Infirmant la décision entreprise qui a débouté le vendeur de ses prétentions indemnitaires, la cour d’appel répare le préjudice résultant de cet échec par le versement d’une somme de 7’000 euro à titre de dommages et intérêts.


Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 18 décembre 2018, RG N° 16/02681

L’éolienne ne fonctionne pas par vent faible. C’était écrit en très petits caractères

Suivant bon de commande du 25 avril 2012, M. C, démarché au téléphone par la société Syn Energie, a acquis auprès de cette société deux éoliennes murales Syn 700 plus un ballon d’eau chaude et un bloc thermodynamique, au prix de 26.000 euro TTC.

Le même jour, M et Mme C ont accepté l’offre de crédit affecté au financement de l’acquisition, de même montant, remboursable en 144 échéances mensuelles de 286,60 euro, assurance comprise souscrite par M. C, au taux nominal fixe de 5,32 % l’an.

Le 3 mai 2012, M. C a signé une attestation de fin de travaux et la société Solféa a adressé les fonds à la société Syn Energie.

M. C. s’est plaint auprès du vendeur de l’absence de démarrage des éoliennes à vent faible, contrairement à ce qu’indiquait la brochure remise, et du défaut de fonctionnement d’une éolienne.

Il a saisi son assureur de protection juridique qui a organisé une expertise amiable à laquelle le vendeur, bien que convoqué, n’a pas participé.

Dans son rapport du 16 octobre 2012, l’expert, la société Saretec, a constaté que l’éolienne positionnée sur le pignon droit du pavillon, tournait autour de son mât et que son rotor se mettait en action avec le vent mais qu’il n’était pas possible de déterminer le nombre de watts heures produits, que l’éolienne positionnée sur le pignon gauche tournait difficilement autour de son mât et que son rotor ne se mettait pas en action de sorte qu’aucune électricité n’était produite. De plus, alors que les informations techniques annexées au contrat prévoyaient le fonctionnement des éoliennes dès que le vente atteint une vitesse de 0,8 m/S, le service après-vente du vendeur indiquait un fonctionnement par une vitesse de vent minimale de 2,5 à 3 m/s.

M. et Mme C ont assigné la société Syn Energy et la société Solféa devant le Tribunal de grande instance de Beauvais en annulation de la vente et suspension du crédit. La société Syn Energy ayant été placée en liquidation judiciaire le 9 décembre 2013, son liquidateur judiciaire a été mis en cause.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

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Nullité du contrat de vente

L’art. L. 111-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur lors de la signature du contrat, dispose que tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien. Le premier juge a justement retenu que le bon de commande se bornait à indiquer « Eolienne SYN 700 » sans aucune autre référence du produit et de ses accessoires ni aucune mention de leurs caractéristiques de sorte que les acquéreurs avaient dû se reporter en page 38 et 39 de la brochure commerciale qui leur avait été remise. Or, les informations contenues dans cette brochure sont inexactes, puisque les éoliennes vendues ne fonctionnent pas avec un vent très faible, ce qui a été constaté par l’expertise amiable et confirmé par courrier par le vendeur. C’est en considération des caractéristiques du matériel figurant à la brochure que les acquéreurs se sont engagés. La fausseté de ces caractéristiques a induit en erreur les acquéreurs qui n’auraient pas acquis le matériel s’ils avaient connu les performances réelles bien moindres des éoliennes. La nullité du contrat de vente doit être prononcée.

Les clients dispensés de rembourser le crédit

Le prêteur admet la nullité subséquente du contrat de crédit affecté mais estime qu’en l’absence de faute de sa part tant dans le déblocage des fonds que dans le respect de son obligation de vigilance, les emprunteurs doivent lui rembourser le capital prêté. Certes, les emprunteurs ont signé l’attestation de fin de travaux mais le prêteur, professionnel de la distribution du crédit, s’est contenté de cette attestation sans faire la moindre vérification ne serait-ce qu’en obtenant communication du bon de commande, parfaitement inexistant concernant la description et les caractéristiques du matériel acquis dont le prix était pourtant élevé, ni se renseigner sur le sérieux, la compétence et la solvabilité de son partenaire vendeur. La banque a commis une faute qui l’empêche de solliciter le remboursement des fonds auprès des emprunteurs.


  • Cour d’appel d’Amiens, Chambre civile 1, 11 décembre 2018, RG N° 17/00571

Témoignage : Actions illégales d’un notaire en Sarthe soutenues par la Chambre régionale des Notaires

En tant que citoyenne française vivant en Allemagne, je désire exprimer ma profonde indignation face aux activités illégales et scandaleuses d’un notaire de la Sarthe, mandatée pour une succession, qui foule aux pieds les lois en vigueur et tout droit démocratique.

En dépit de mes demandes réitérées pour qu’il soit mis fin aux actions illégales de ce notaire, la Chambre Régionale des Notaires et son Président ne sont pas intervenus. Suite à la proposition du notaire de ne pas déclarer une somme de 50.000 euros, dont un cohéritier avait bénéficié de la défunte, découverts à partir de duplicatas, notre notaire a été élue membre du Syndic de la Chambre des Notaires, deux mois après cette proposition déloyale envers l’Etat.

A. Déroulement de la succession à partir d’avril 2015, chronologie

Refus du notaire :
1. De remettre aux héritiers copie du mandat signé en avril 2015, « manipulation » à son gré.
2. Pendant neuf mois de poser la question « dons et prêts au cours des quinze dernières années précédant le décès »; elle avait été informée dès son mandat de nombreuses illégalitées de la part de mon frère, qu’elle a toujours ignorées : * argent retirée des comptes de la défunte jusqu’à une semaine après le décès, * chèques rédigés après le décès, * coffre-fort de la défunte vidé par mon frère et sa femme, * bijoux, vaisselle et linge usurpés, * virement important au fils de mon frère quelques semaines avant le décès, * relevés de comptes bancaires de la défunte « disparus (?) » sur six à sept ans.
3. Pendant 3 années, de nous conseiller pour l’organisation de l’indivision, en dépit de demandes réitérées. J’ai fait le nécessaire pour qu’un gestionnaire extérieur soit mandaté à partir du 1er mai 2018.
4. De nous envoyer régulièrement la comptabilité de l’indivision ; moyennant 1,5% H.T. des loyers perçus (!) l’étude encaissait loyers et fermages mais n’effectuait aucun contrôle, ce qui nous a valu plus de 6.000 euros d’impayés, que nous ne pourrons jamais récupérer.
5. De nous verser les sommes correspondant aux loyers et fermages encaissés par l’étude en 2015, 2016 et 2017, pour lesquels les héritiers ont payé des impôts sur le revenu.
6. De nous donner des explications, alors que ces encaissements sont indépendants de la succession ; …. obligations du notaire fixées à l’article 14 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945, chapitre VII de la discipline et de la comptabilité (1o, 2o, 5o).
7. De nous informer du sort du solde Compte Indivision au 30 mars 2018, plus de 25.000 euros, « restés » à l’étude depuis 10 mois ; gestionnaire extérieur à partir du 1er mai 2018.
7. De donner des explications quant au solde au décès d’un compte à la Banque Postale de la défunte, toujours pas crédité sur le compte indivision après 3 années.
8. De donner priorité au dépôt du dossier de succession depuis avril 2015 mais plutôt à la vente des biens de l’indivision, alors que fin 2015 le notaire avait versé au fisc des acomptes beaucoup trop importants, non remboursés à cause du blocage du dossier « surévaluations ».
9. De corriger les surévaluations au dossier de succession, dans l’acte de propriété et ses factures basées sur ces montants erronés ; terrains agricoles évalés à 50.000 euros/ha au lieu de 5.000 euros/ha, justificatifs fournis (annexe à disposition), évaluation de 3 notaires indépendants pour un bâtiment évalué au double de sa valeur ; à préciser que l’étude du notaire se trouve dans le département ! Projet de déclaration de succession en novembre 2016, soit 19 mois après le décès (!)
10. D’enregistrer au dossier de succession 50.000 euros, dont a bénéficié le receleur, découverts à partir de duplicatas de relevés de compte de la défunte, disparus (?) sur six à sept ans. …somme nettement plus élevée aujourd’hui. Proposition en mars 2016 du notaire, Officer ministériel, de ne pas déclarer les 50.000 euros au dossier de succession et de se la séparer par la suite.
Deux mois après cette proposition illégale, notre notaire a été nommée membre du Syndic de la Chambre des Notaires ; … « La Chambre des Notaires fait respecter les règles de déontologie de la profession » (?), … « La chambre de discipline est excercée par le Syndic de la Chambre des Notaires (!) »; mes lettre adressées au SYNDIC pour demander d’intervenir lui permettaient au notaire de préparer ses prochaines intrigues à mon égard.
Cette organisation ne présente donc pas un caractère sérieux, puisque le notaire coupable fait partie de la chambre de discipline et devient juge de ses propres actes !

B. Aggravation de la situation et soutien évident par la Chambre régionale des Notaires

Début 2016, j’avais demandé à la Chambre Régionale des Notaires et à la Présidente déléguée du département d’intervenir pour un déroulement correct et légal de succession.
La description de leur intervention est fixée dans l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat ; entre autres : l’article 4 énonce les attributions précises des Chambres de Notaires dont notamment : 2. « de dénoncer les infractions disciplinaires sont elle a connaissance »,… 10. « de vérifier le respect par les notaires de leurs obligations »…, etc.
La nomination de cet organe, comme le Médiateur Notarial (depuis le 16 février 2018), ont pour but de consoler les citoyens trompés par les notaires et ainsi de gagner du temps.
En novembre 2016, soit 19 mois aprés le décès, le notaire nous a présenté sa 1ère ébauche de dossier de succession, avec des enregistrements aléatoires et fantaisistes, erreurs que j’ai été la seule à lui signaler (4 pages).
Il n’y avait pas urgence à vendre les biens de l’indivison mais plutôt de déposer le dossier de succession (art. 1382 du Code civil, devenu art. 1240), préjudices causés aux héritiers ;

C. Abus de pouvoir, usage abusif du droit, partialité et manquement au devoir de conseil

En juin 2017, le notaire m’a « rejetée de l’indivision » pour ne prendre des décisions qu’avec le receleur, illégal, mais sans réaction du Président de la Chambre Régionale des Notaires.
Une réunion de 2 heures prévue en novembre 2017 avait pour but d’organiser l’indivision, plus de 2 ans après son mandat. J’avais mandaté un avocat sur place, pour me représenter à cette réunion (2 jours de trajet à partir d’Allemagne). Non seulement l’indivision n’a pas été organisée, mais notre notaire en a profité pour exiger des personnes présentes la signature de « sa reconnaissance de données » qui stipule, je cite : « Les signataires reconnaissent avoir reçu de Me…… deux projets de déclaration de succession (transmis à tous les indivisaires) depuis novembre 2016 et qu’il n’a pas été possible de déposer le document auprès des impôts compte tenu de désaccords entre les héritiers notamment sur la nature d’une somme perçue par Mr. X….. » fin de citation (Mr.x … receleur).
Mon avocate présente me signale 3 jours plus tard, la signature de ce document en mon nom ; je n’aurais jamais signé un tel document, qui n’avait pour but que de disculper le notaire.
Seule notre notaire était responsable du retard dans le dépôt du dossier de succession. Elle aurait dû dès avril 2015 poser la question « dons et prêts au cours des 15 dernières années »

Les pratiques et le dysfonctionnement du notariat, statut Officier Public et Ministériel, permet aux notaires de mener leurs activités à des fins purement mercantiles, au détriment du respect des règles de droit de leurs clients, ce qui est contraire à la description de la déontologie des notaires.
Monsieur MACRON, Président de la République, déclame dans ses discours une « justice accessible à tous les citoyens » ; il semble urgent de réformer cette « classe politique » fortement corrompue, d’autant plus qu’en 2014, le Commissaire aux Affaires économiques avait déjà demandé à la France des réformes structurelles du notariat.

La Chambre des Notaires est inapte à résoudre les réclamations de citoyens lésés et volés par leur notaire ; leur contrôle est organisé par la profession elle même et dégénère en absence de contrôle.

Mme Françoise P.

Que risque la société qui ne dénonce pas son salarié auteur d’une infraction routière ?

En application de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, l’employeur, le représentant légal de la personne morale, a l’obligation, depuis le 1er janvier 2017, de communiquer aux autorités l’identité et l’adresse des salariés ayant commis certaines infractions routières avec un véhicule appartenant à l’entreprise.

La déclaration doit être faite par lettre recommandée dans les 45 jours à compter de l’envoi ou de la remise de l’avis de contravention.

Dans l’une des affaires portées devant la Cour de cassation (Cass. ch. crim., 11 décembre 2018, pourvoi n° 18-82.628), après un contrôle pour excès de vitesse d’un salarié commis au volant d’un véhicule détenu par une société, celle-ci avait refusé de satisfaire à la demande de transmission de l’identité et de l’adresse du conducteur. Un avis de contravention a alors été envoyé à l’entreprise (personne morale), qui a contesté l’infraction et sa mise en cause devant le tribunal de police, lequel lui a donné raison au motif que les faits ne peuvent être imputés à la personne morale mais à sonreprésentant légal.

Le jugement a été annulé par la Cour de cassation : l’art. L. 121-6 du Code de la route, sur le fondement duquel le représentant légal d’une personne morale peut être poursuivi pour n’avoir pas satisfait, dans le délai qu’il prévoit, à l’obligation de communiquer l’identité et l’adresse de la personne physique qui, lors de la commission d’une infraction, conduisait le véhicule détenu par cette personne morale, n’exclut pas que, en application l’art. 121-2 du Code pénal, la responsabilité pénale de la personne morale soit aussi recherchée pour cette infraction, commise pour son compte, par ce représentant. Ainsi, la chambre criminelle a admis que l’infraction puisse être imputée à la personne morale.

Dans une autre affaire (Cass. ch. crim., 11 décembre 2018, pourvoi n° 18-82.820), la Cour de cassation apporte des précisions. Ainsi, le fait que l’avis de contravention pour non-désignation du conducteur soit libellé au nom de la personne morale, n’empêche pas de poursuivre le représentant légal. En cas de contestation de celui-ci, au juge il revient de vérifier si le prévenu, informé de l’obligation à lui faite de désigner le conducteur du véhicule dans les 45 jours de l’envoi de l’avis de la contravention d’excès de vitesse, a satisfait à cette prescription.

Et l’infraction prévue par l’art. L 121-6 du code précité, entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2017, est constituée dès lors que l’avis de contravention pour non désignation du conducteur a été envoyé après cette dernière date. Tel était le cas dans cette affaire. En définitive, seul compte le fait que l’avis de contravention soit parvenu après le 1er janvier 2017, peu important que l’infraction ait été commise avant cette date.

Premier de vos témoignages sur l’activité notariale : manque de conseil sur le régime fiscal d’un achat

Je commence, sur mon blog, la relation de témoignages relatifs à l’activité notariale, qu’ils aient trait ou non à des affaires jugées.

Un premier témoignage sur le devoir de conseil du notaire envers l’acheteur sur la fiscalité de l’opération immobilière.

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Suivant un acte sous signature privée des 23 et 24 mars 2015, ma société s’est obligée à vendre une propriété viticole, « Domaine de Paradis » dans le Beaujolais à un particulier, avec faculté pour celui-ci de se substituer un acquéreur.

Cet ensemble immobilier, d’une superficie de 17 hectares est composé de 10 hectares de vignes et de deux bâtiments.

Les 17 septembre 2015, un particulier, Guillaume, a signé une promesse d’achat de cette propriété auprès du bénéficiaire de ma promesse de vente.

Quelques mois après, Guillaume a constitué une société civile immobilière (SCI), dénommée « SCI LE PARADIS », avec son épouse et un ami, avec pour objet social, l’acquisition, l’exploitation et l’administration d’immeubles et terrains.

Un notaire local, avec la participation d’un notaire de Dijon, la SCI LE PARADIS m’a acheté la propriété, au prix de 350 K €.

Un an après la SCI a revendu la propriété, en trois morceaux (vignes, chaque bâtiment), au prix total de 465 K €.

Les trois acte notariés de vente successifs ont été reçus par le notaire C qui avait reçu l’acte initial d’achat.

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Juste neuf mois après, la SCI a fait l’objet d’une vérification fiscale pour les exercices de la période couvrant l’achat et les ventes, à l’issue de laquelle son activité a été requalifiée en celle de marchand de biens, assujettie à la TVA et au paiement de l’impôt sur les sociétés et les bénéfices sociaux (BIC).

La SCI et les époux Guillaume se sont vus notifier un redressement fiscal qu’ils ont contesté en saisissant le tribunal administratif d’une requête contentieuse, dont ils ont été déboutés par un jugement, mais une transaction a été conclue avec l’administration fiscale pour un montant de 24’218 euro pour la SCI et les époux, pour un montant de 69’000 euro.

Estimant que le notaire C avait failli à son devoir de conseil, mes acquéreurs ont saisi la chambre des notaires d’une réclamation ; ils ont reçu tardivement une réponse de laquelle il ressort que, pour la chambre, le notaire C, n’a commis aucune faute. Mes acquéreurs ont alors envoyé une lettre officielle de réclamation au notaire et à sa société professionnelle, lettre restée sans réponse ; ils ont alors demandé l’intervention du médiateur du notariat qui vient de leur répondre que le notaire C et la SCP ne souhaitent pas entrer « dans un processus de médiation ».

Aujourd’hui, mes acquéreurs, se demandent s’ils doivent assigner les notaires en réparation devant le tribunal. Ils craignent tant la longueur de la procédure que les frais du procès.

Les époux acheteurs sont devenus des amis et je leur ai promis de faire connaître leur situation car je pense qu’ils sont de bonne foi et je partage leur sentiment qu’un simple avertissement du notaire sur le régime fiscal qui leur serait appliqué leur aurait permis d’éviter les impositions, par exemple en conservant plus longtemps une partie des biens.

Gino

VEFA. Le devoir de suspicion du #notaire face à une date fantaisiste d’achèvement des travaux

Suivant acte reçu le 24 décembre 2009 par B, notaire, associé de la société civile professionnelle C, la société Vergers du soleil a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à M. et Mme X un appartement situé à La Réunion, dans la commune de La Possession.

Aux fins de donner l’appartement en location, les époux X ont confié un mandat de gestion à la société Villanova.

Ayant appris, à la suite de la notification d’une proposition de rectification de l’impôt sur le revenu formulée par l’administration fiscale, que la date d’achèvement des travaux du 5 septembre 2011 avait été refusée par arrêté municipal du même jour, M. et Mme X, qui avaient signé l’acte de la vente sur la foi d’une déclaration d’achèvement des travaux du 19 décembre 2008, ont assigné le vendeur et la société Villanova en nullité de la vente pour dol et le notaire en responsabilité et indemnisation

Pour rejeter les demandes dirigées contre le notaire, l’arrêt d’appel retient que, nonobstant les informations qu’il pouvait détenir en septembre 2008 quant au retard pris dans la construction ou en décembre 2008 quant à la souscription par le vendeur d’un prêt de 700’000 euro, le notaire a instrumenté l’acte authentique de vente litigieux le 24 décembre 2009, soit douze mois plus tard, sur la déclaration du vendeur selon laquelle « l’immeuble dont dépendent les locaux vendus est achevé depuis le 19 décembre 2008 », confirmée par une déclaration d’achèvement de la totalité des travaux établie le 19 décembre 2008, signée par l’architecte et portant les cachets du vendeur et de la commune de La Possession ; il ajoute que la responsabilité du notaire ne peut être retenue, dès lors que ce document, qui se trouvait annexé à l’acte de vente et avait toutes les apparences de l’authenticité, dispensait celui-ci de toute autre diligence destinée à vérifier la réalité de l’achèvement des travaux.

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En se déterminant ainsi, sans préciser en quoi la mention, dans l’acte authentique de vente, de la souscription par le vendeur, le 22 décembre 2008, d’un prêt de 700’000 euro destiné à financer des travaux de construction de l’immeuble dont dépendaient les lots vendus, n’était pas de nature à remettre en cause la déclaration d’achèvement des travaux du 19 décembre 2008 et, partant, à faire naître chez le notaire des soupçons sur la sincérité de cette déclaration, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du Code civil devenu l’art. 1240 du même code.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 décembre 2018, pourvoi N° 17-26.221, cassation partielle, inédit

Le Diocèse d’Ajaccio se retrouve propriétaire d’immeubles à Sagone sans vraiment le vouloir

Selon l’art. 6 de la loi du 1er juillet 1901, qui interdisent à une association d’acquérir à titre onéreux des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose, ne font pas obstacle à l’adjudication en application de l’art. L. 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, à une association diocésaine, ayant la qualité de créancier poursuivant, d’un immeuble dont la destination ne rentrerait pas dans son objet statutaire.

Mme Anne Y, épouse Z, et Mme Renée Y, épouse A, ont engagé une procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. X portant sur des biens immobiliers situés à Sagone.

UnknownL’association diocésaine d’Ajaccio, qui avait fait inscrire une hypothèque à son profit sur les biens immobiliers de M. X, objets de la saisie immobilière, a déclaré ses créances.

Mmes Y ayant été totalement désintéressées, un juge de l’exécution, par un jugement du 26 septembre 2013 confirmé par un arrêt du 10 septembre 2014, a dit que l’association diocésaine était subrogée dans les droits de celles-ci.

Par un jugement du 4 juin 2015, l’adjudication a été ordonnée.

Par un jugement du 1er octobre 2015, un juge de l’exécution a déclaré les enchères désertes, rejeté la demande de M. X en nullité des enchères et déclaré adjudicataire l’association diocésaine en application de l’art. L. 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution

M. X a fait grief à l’arrêt d’appel de confirmer le jugement d’adjudication du 1er octobre 2015 en ce qu’il avait, pour chacun des lots, rejeté la demande de nullité des enchères qu’il avait formée, et adjugé le lot à M. D, avocat au barreau d’Ajaccio, pour le compte de l’association diocésaine, créancier poursuivant subrogé, alors selon lui et en particulier,
qu’une association déclarée ne peut être déclarée adjudicataire que des immeubles strictement nécessaires à la réalisation de son objet statutaire ; qu’en jugeant que l’association diocésaine pouvait être déclarée adjudicataire des biens saisis « quel que soit son objet » quand il lui appartenait au contraire de s’assurer, comme elle y était invitée, que les biens dont elle déclarait l’association adjudicataire étaient nécessaires à la réalisation de son objet statutaire, la cour d’appel a violé l’art. 6 de la loi du 1er juillet 1901.

Le pourvoi est rejeté.

Les dispositions de l’art. 6 de la loi du 1er juillet 1901, qui interdisent à une association d’acquérir à titre onéreux des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose, ne font pas obstacle à l’adjudication en application de l’art. L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, à une association diocésaine, ayant la qualité de créancier poursuivant, d’un immeuble dont la destination ne rentrerait pas dans son objet statutaire

C’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a rejeté la demande de nullité des enchères formée par M. X et adjugé le bien immobilier à l’association diocésaine, créancier poursuivant subrogé.


  • Cour de cassation, Chambre civile 2, 6 décembre 2018, pourvoi N° 17-24.173, rejet, publié au Bull.