La clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés a encore frappé … les acheteurs

La garantie des vices cachés n’a pas lieu lorsqu’une clause d’exonération de cette garantie a été stipulée – par le notaire –  à l’acte, sauf à rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs.

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1/ Si les désordres affectant le plancher des combles et de la salle de bain de l’étage, les huisseries du rez-de-chaussée et les infiltrations par la toiture du cellier préexistaient à la vente du fait de leur origine, sans toutefois être apparents, les acquéreurs ne peuvent valablement soutenir que les vendeurs, profanes de la construction, avaient pu les détecter à l’issue des travaux qu’ils avaient confiés à des professionnels. La seule circonstance qu’ils ont commandé eux-mêmes les travaux, sans recourir à un maître d’oeuvre, non obligatoire en l’occurrence, ne suffit pas à conférer aux vendeurs la qualité de professionnels, qui les priverait du bénéfice de la clause exonératoire

2/ Si les acquéreurs considèrent que l’impropriété de l’eau du puits à la consommation humaine et animale, en raison de l’implantation trop proche du dispositif d’assainissement de la maison constitue un vice caché dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance, il n’en demeure pas moins, il n’est pas démontré qu’ils avaient fait de l’utilisation de l’eau du puits pour eux et leurs animaux, un élément déterminant ou à tout le moins, important de l’acquisition de l’immeuble, de sorte que faute de gravité suffisante, ce vice ne peut fonder leur action à l’encontre de leurs vendeurs, sur les dispositions de l’art. 1641 du Code civil.

Il faut noter qu’une jurisprudence récente impose au notaire d’informer l’acquéreur des conséquences de cette clause exonératoire, ce que, en pratique, le notaire ne fait jamais.


  • Cour d’appel de Rennes, Chambre 4, 22 novembre 2018, RG n° 15/05695

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