D’un inconvénient, parmi d’autres, venant de l’utilisation servile par les notaires des formules toutes faites qu’ils achètent

La loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la publicité foncière a rendu obligatoire, dans le cadre des ventes, la présentation normalisée du document hypothécaire. Depuis, pour les ventes autres que les ventes  judiciaires, l’art. 34 1°, alinéa 2, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 prévoit que les expéditions, extraits littéraux ou copies de l’acte doivent comporter une partie normalisée, seule publiée au fichier immobilier, qui contient uniquement les éléments indispensables à la publicité des droits réels et à l’assiette de la contribution prévue à l’art. 879 du Code général des impôts, des impôts, droits et taxes, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’État.

Parmi les causes de refus du dépôt au service de la publicité foncière, on trouve les irrégularités suivantes :
• le défaut de production de la partie normalisée des actes de vente (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34 2°) ;
• la partie normalisée ne figure pas au début des expéditions, extraits littéraux et copies des actes de vente déposés ou ne se termine pas par une mention de clôture (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34 2°, même réd. et art. 34-1, 2) ;
• le certificat de conformité ne mentionne pas le nombre de pages de cette même partie normalisée (D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 67-3 et 76-1, art. 36 3°).

Aujourd’hui, tous les notaires français ou presque ont renoncé à la rédaction personnalisée de leurs actes, en particulier dans le domaine sensible de la vente d’immeuble. Ils adoptent, servilement, les formules fournies par des sociétés commerciales (GenApi, Fiducial et autres moins connues). Au plus, les rédacteurs des actes de vente apporteront quelques modifications en raison des particularités de l’opération.

Mais toutes ces formules présentent une énorme lacune au regard des exigences précitées du décret sur la publicité foncière ; elles portent en seconde partie de l’acte, celle qui n’est pas publiée au fichier immobilier, des clauses du contrat devant au contraire se trouver en première partie de l’acte normalisé aux fins de la publicité foncière. Il en est ainsi notamment de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés ou d’une clause résolutoire.

La conséquence de cette calamiteuse erreur sera l’inopposabilité des clauses en question à tout tiers à l’acte (sous-acquéreur, créancier exerçant l’action oblique, voisin, administration).

Assez curieusement, le notaire « digital », incomplet dans la fourniture de la première partie de l’acte normalisé (pourtant limité à 7 pages), portera dans cette première partie des pages et des pages de clauses qui n’ont rien à y faire, comme des déclarations générales ou des textes et énoncés sur la purge des droits de préemption …

Une autre conséquence est que, lors de la signature de l’acte, le notaire, censé lire l’acte de bout en bout, glisse sur les clauses de seconde partie, alors que la jurisprudence lui fait obligation de donner une information spécifique, comme celle devant permettre à l’acquéreur d’avoir tous éléments pour se déterminer sur l’opportunité de décharger son vendeur de la garantie des vices cachés.

La servilité aux formules toutes faites, à ce point, cela s’appelle la connerie.

Enfin, on doit noter que les rédacteurs des actes en la forme administrative – équivalents aux actes notariés mais réservés à l’Etat, aux départements et aux collectivités territoriales – ont une approche différente et orthodoxe de cette question.

Pour ceux que le sujet intéresse, je renvoie à l’un de mes ouvrages, ancien mais restant d’actualité je pense :

L’acte normalisé – 1, Ventes – Pierre Redoutey, notaire – Publication : Vesoul (30, rue Saint-Georges, 70000) puis ; Lavoncourt (Combeaufontaine, 70120) ; éditeur P.J. Nor, 1979 70 – Vesoul : impr. M. Bon. Notice n° FRBNF34618557

Et à cet article :
De l’acte normalisé à l’acte automatisé ?
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