Quand il sait que la personne achète pour défiscaliser, le notaire a une obligation particulière de conseil

Les époux X avaient, par acte notarié, acheté, en vue de leur location dans le cadre d’une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l’aide d’un prêt consenti par une banque. Déçus, comme beaucoup, par les résultats de l’opération, ils ont assigné le notaire et la banque.

Les juges du fond (tribunal de grande instance et cour d’appel) ont exclu la responsabilité du notaire en indiquant qu’il n’a pas été associé aux discussions tenant à l’intérêt d’une défiscalisation, à la valeur du bien acquis ou aux possibilités de location et qu’il ne pouvait avoir connaissance de la situation réelle des époux X sur le plan fiscal, dès lors qu’il n’avait reçu aucune information réelle sur ce point et qu’il n’avait pu les rencontrer de leur propre fait

Au visa de l’art. 1382 du Code civil (désormais art. 1240), la Cour de cassation censure les juges du fond en rappelant que « le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance« .

Aussi dès lors qu’il a connaissance de l’objectif de défiscalisation, le notaire est tenu d’un devoir de conseil. En prêtant son concours, il est impliqué dans l’opération, comme les autres intervenants. La seule possibilité pour l’officier public de dégager sa responsabilité consiste à soutenir, en réalité démontrer, ce qui est loin d’être évident qu’il ignorait les mobiles poursuivis par les acquéreurs. De leur côté, les acquéreurs ont grand intérêt à préciser par écrit au notaire quel est leur objectif, en l’occurence la défiscalisation, et bien sûr de conserver les écrits en question.


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