Obligation d’information et de renseignements de l’agent immobilier qui rédige un compromis

Par mandat en date du 26 juin 2012,  Fabien et Audrey F ont confié à la société Byzance Sud Arrageois la vente d’une maison à usage d’habitation située […]. La société Byzance Sud Arrageois leur a présenté un acquéreur en la personne de Jean-Michel B. Par l’intermédiaire de l’agence immobilière, rédactrice de l’acte, ils ont signé avec lui une promesse de vente le 7 septembre 2013 au prix de 122’000 euro. M. B a renoncé le 5 novembre 2013 à acquérir l’immeuble.

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Par acte en date des 11 et 13 février 2015, M. et Mme F ont fait assigner la société Byzance Sud Arrageois et M. Jean-Michel B devant le tribunal de grande instance d’Arras afin d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 12’200 euro, outre une indemnité de 2’000 euro au titre des frais irrépétibles.

Dans le cadre de son obligation d’information, de conseil et de diligence, l’agent immobilier rédacteur d’un compromis de vente est débiteur d’un devoir de vérification au moyen de diligences élémentaires, des déclarations de l’acquéreur quant à la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l’opération, cette obligation de moyen devant s’apprécier en fonction des circonstances de la cause. Le candidat acquéreur, âgé de 27 ans, avait fait état d’un revenu mensuel de 1’300 euro, et indiqué vouloir financer le prix d’achat de 136’900 euro à l’aide de deniers personnels, en particulier à l’aide d’un héritage. Force est de constater que l’agence immobilière n’a à aucun moment vérifié la réalité de ces déclarations, ni sollicité le moindre justificatif. L’agent devait à tout le moins s’enquérir du montant de l’héritage attendu et de l’échéance à laquelle le candidat acquéreur devait bénéficier des fonds. La seule demande de production d’un certificat d’hérédité, ou de tout document émanant du notaire chargé de la succession, aurait suffi à mettre en évidence que cette espérance était parfaitement chimérique. L’agent ne peut se retrancher derrière le secret professionnel qu’il s’impose au notaire, dans la mesure où il devait solliciter ces éléments du candidat acquéreur.

L’agent immobilier a ainsi manqué à son devoir de diligence, mais aussi de mise en garde envers le vendeur qui pouvait légitiment croire dans le sérieux du candidat acquéreur présenté et dans ses capacités financières. La stipulation, incluse manifestement par erreur, de l’obtention préalable d’un crédit d’un montant nul, révèle le manquement flagrant de diligence, outre l’omission de la mention manuscrite portant renonciation au bénéfice d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un financement extérieur. L’agent engage donc sa responsabilité contractuelle envers le vendeur, peu important que le compromis soit frappé de caducité ou ait subi une novation. Ce manquement à faire perdre au vendeur une chance qui peut être évaluée à 80 %, d’éviter de signer un compromis voué à l’échec.

Si l’agent, faute d’être partie au contrat, ne peut être tenu à hauteur de la clause pénale de 12’200 euro, le préjudice subi par le vendeur est au moins équivalent à ce montant, dans la mesure où le bien n’a été vendu que 2 ans plus tard, pour un prix inférieur au prix initial à hauteur de 11’000 euro et qui n’a pas permis de couvrir un prêt relais en cours, obligeant le vendeur à recourir à un crédit pour en apurer le solde à hauteur de 5 000 euros. L’agent doit donc être condamné in solidum avec le candidat acquéreur à hauteur de 12’200 euro.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 29 novembre 2018, RG N° 17/04608
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