Le relogement du locataire occupant un logement non décent

Le locataire d’un appartement non meublé à usage d’habitation, dont le loyer mensuel initial est de 400 euro outre une provision mensuelle sur charges de 50 euro et qui est situé au 1er étage d’un immeuble au dessus d’un local commercial, est fondé à demander réparation des préjudices subis dès lors que le logement ne répondait pas aux normes de décence puisque sa sécurité n’était pas assurée au sein de son logement

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2013, la SCI AFPM 21, dont le gérant est M. Homayoun M, a donné à bail à M. David F. un appartement non meublé à usage d’habitation sis […], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euro, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euro. Cet appartement se situe au 1er étage de l’immeuble, au dessus d’un local commercial exploité par la SARL Le Brighton.

Le 14 novembre 2014, invoquant des infiltrations provenant de l’appartement occupé par M. F., la SARL Le Brighton a fait assigner M. M. et la SCI AFPM 21, ainsi que M. F., en sa qualité de locataire, devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Dijon afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 13 janvier 2015, qui a désigné M. Jean-Claude M aux fins de déterminer l’origine des infiltrations.

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Le 9 juillet 2015, soit au cours des opérations d’expertise, un important dégât des eaux a affecté le local commercial en provenance de l’appartement de M. F. L’expert a établi le 13 juillet 2015 une note indiquant notamment que le plancher du logement occupé par M. F était affaissé, déformé, et présentait des trous béants, au point que la sécurité de l’occupant imposait son départ immédiat.

Le 16 juillet 2015, M. F a fait assigner en référé d’heure à heure la SCI AFPM 21 et M. M afin d’obtenir, notamment, l’autorisation de quitter le logement sans préavis avec dispense de paiement des loyers et charges.

Le litige est venu devant la cour d’appel.

Le préjudice de jouissance justifie une réduction de loyer à hauteur de 200 euro par mois d’occupation pour la période concernée. En effet, le bailleur était informé des infiltrations causées par chaque utilisation de la douche de son locataire en raison des écoulements d’eau dans les locaux inférieurs. Cette situation était manifestement de nature à troubler la jouissance des lieux du locataire d’autant plus que ce désordre s’accompagnait d’une déformation progressive du plancher de la salle de bains rendant son utilisation de plus en plus malcommode. Si des travaux de remplacement de la douche ont été réalisés à l’initiative du bailleur, ils n’ont rien changé à la situation, la fuite se situant au niveau des évacuations traversant le plancher. Ce désordre n’a affecté que l’usage de la salle de bains.

Quant au préjudice moral, il est chiffré à 5’000 euro dans la mesure où le locataire, qui était légitime à refuser les solutions de relogement proposées et ne pouvait être contraint à accepter un relogement dans des locaux eux-mêmes insalubres ou non sécurisés, a dû occuper des mois durant un logement dépourvu de salle de bains et présentant un risque pour sa sécurité. Il a même par mesure de précaution dû renoncer à accueillir ses enfants.


  • Cour d’appel de Dijon, Chambre civile 1, 13 novembre 2018, RG N° 16/01837

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