Quand il faut distinguer offre d’achat et offre d’intention d’achat, difficile de comprendre et de s’en sortir …

Marcel et Josiane, époux, propriétaires d’une maison à Hoenheim, ont sollicité la société Email immobilier afin de rechercher un acquéreur pour ce bien ; par trois mandats de vente sans exclusivité en date des 14 janvier, 13 mars et 15 mai 2015, le prix minimum du bien immobilier a été fixé successivement à 495’000, 480’000 puis 465’000 euro.  Le 11 mai 2015, Asma a déclaré par écrit souhaiter acquérir le bien au prix de 465’000 euro et, le 15 mai 2015, Marcel et Josiane, propriétaires, ont déclaré accepter le principe de cette offre d’achat, sous réserve de la signature rapide d’un avant-contrat ; cependant, les mêmes vendeurs ont refusé de conclure la vente, en déclarant, par lettre du 26 mai 2015, exercer leur droit de rétractation quant au dernier mandat confié à la société Email immobilier.

Le 8 septembre 2015, la société Email immobilier a fait assigner les propriétaires devant le Tribunal de grande instance Strasbourg afin qu’ils soient condamnés à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 15’000 euro, correspondant aux honoraires prévus par le dernier contrat de mandat, en date du 15 mai 2015.

Marcel et Josiane ont invoqué la nullité du mandat aux motifs que celui-ci n’avait pas été conclu avec un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle, mais avec un agent commercial, et qu’il n’avait pas été régulièrement enregistré sur le registre prévu à cet effet. Par ailleurs, ils ont contesté le bien fondé de la demande, en soutenant qu’aucune vente n’était intervenue de manière définitive, qu’aucun compromis n’avait été régularisé et que le mandat n’avait reçu aucun commencement d’exécution sérieux.

Suivant jugement en date du 9 mars 2017, le TGI de Strasbourg a condamné solidairement les propriétaires. à payer à la société Email immobilier la somme de 15’000 euro avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2015, débouté Marcel et Josiane de leurs demandes, et condamné les mêmes aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1’200 euros par application 700 CPC.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que le mandat avait été conclu entre Marcel et Josiane et la société Email immobilier, titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, et qu’il importait peu que cette société ait été représentée par un agent commercial qui a effectué les démarches ; en outre, il a relevé que le mandat conclu le 15 mai 2015 avait été régulièrement enregistré sur un registre tenu sous forme électronique, ainsi que cela résultait d’un document imprimé certifié conforme par le président de la société Email immobilier. Le tribunal a également considéré que, conformément aux clauses du mandat, Marcel et Josiane s’étaient obligés à consentir à la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix et conditions prévus par le mandat et que Marcel et Josiane avaient renoncé au délai de rétractation en demandant que l’agent immobilier commence sans attendre la totalité de ses prestations.

Le 3 avril 2017, les propriétaires ont relevé appel de cette décision.

Pour la Cour d’appel (Colmar, Chambre civile 2, section A, 12 octobre 2018, RG N° 17/01554), les vendeurs de l’immeuble ont valablement exercé leur droit de rétractation du mandat de vente conclu hors établissement et ne doivent aucune rémunération à l’agent immobilier.
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En effet, le mandat de vente n’avait pas été pleinement exécuté par l’agent immobilier lors de l’exercice de son droit de rétractation par le vendeur, puisque aucun accord n’était intervenu avec un acquéreur pour la vente du bien immobilier, l’agent ayant seulement transmis une offre d’intention d’achat, dont la qualification d’offre ou de promesse d’achat était explicitement écartée par le candidat acquéreur. L’acceptation de principe de cette offre par le vendeur, sous réserve de la signature rapide d’un avant-contrat, ne vaut que comme preuve de l’information reçue et démontre uniquement l’étendue de la mission restant à accomplir pour l’agent immobilier.
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Unknown
Si l’exercice du droit de rétractation alors que le contrat de prestation de services a reçu un commencement d’exécution impose en principe au consommateur de verser au professionnel une somme correspondant au service déjà fourni, conformément aux dispositions spéciales de l’art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), aucune somme d’argent, représentative d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est due à l’agent immobilier avant que l’opération ait été effectivement conclue.
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Faute de vente constatée dans un acte écrit, l’agent immobilier est mal fondé à solliciter une quelconque rémunération.

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