Manquement à l’obligation de délivrance. Florent a vendu un appartement dépendant d’un immeuble raccordé à l’égout, alors que ce n’était pas le cas

Par acte authentique du 2 août 2012 dressé, comme la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2012 qui l’avait précédé, par monsieur Sylvain Y, notaire associé à L’Hay-les-Roses, Florent a vendu à Bérengère F, moyennant le prix de 127’000 EUR, un logement en sous-sol de 42,44 mètres carrés dans le bâtiment A, deux cabanons dans le bâtiment B et un garage dans le bâtiment D, formant les lots 1, 5, 6 et 9 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis […] .

Se plaignant d’une humidité excessive dans l’appartement et d’inondations provenant des sanitaires, l’acheteuse a obtenu, par voie de référé, l’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire de Florent, qui y figure en sa double qualité de vendeur et de syndic bénévole représentant le syndicat des copropriétaires.

L’expert a conclu que l’appartement vendu n’avait été raccordé à l’assainissement communal qu’après le premier accedit, c’est à dire après avoir été inondé et rendu inhabitable du fait d’installations non conformes d’évacuation des eaux, tant de l’immeuble commun que de l’appartement litigieux. Il a évalué le coût de reprise des évacuations de l’appartement à la somme de 12’919 EUR et celui de la remise en état de l’appartement à la somme de 30’632 EUR.

Le 3 février 2015, Bérengère a fait assigner Florent, le syndicat des copropriétaires  et la SCP notariale en indemnisation de ses préjudices.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Le vendeur a déclaré dans l’acte de vente que l’ensemble immobilier, c’est à dire l’immeuble dont dépendent les lots vendus à Bérangère, était raccordé à l’assainissement communal, sans garantir pour autant, aux termes d’une précision expresse, la conformité des installations aux normes en vigueur.

Or, l’expertise démontre que cette affirmation est inexacte dans son principe même, puisque le branchement à l’égout n’a été réalisé qu’après l’inondation subie par l’acquéreur. Lorsque celle-ci a acheté ses lots, le branchement à l’égout avait été voté par l’assemblée générale des copropriétaires, sans pour autant avoir été mis en oeuvre. Jusqu’au branchement, l’assainissement de l’ensemble immobilier a été assuré par la fosse septique.

Florent a donc vendu un appartement dépendant d’un ensemble immobilier raccordé à l’égout, alors que ce n’était pas le cas. Il a manqué à son obligation de délivrance.

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Il est également établi par le rapport d’expertise que l’inondation de l’appartement de l’acheteuse a été causée par le reflux du contenu de la fosse septique, qui a envahi le logement et l’a dégradé tout en le rendant durablement inhabitable.

Le vendeur doit donc être déclaré responsable du coût de la remise en état de l’appartement et du préjudice de jouissance qui a découlé de l’inondation.

Le jugement entrepris a retenu que le notaire avait omis de traiter la contradiction dans l’acte résultant de la déclaration du vendeur, page 17, que l’immeuble était raccordé à l’assainissement communal, d’une part, et de la clause en page 12 selon laquelle l’immeuble était « non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées », au mépris du devoir d’information qui aurait dû le conduire à interroger la commune.

La cour d’appel cependant ne retient pas la responsabilité du notaire.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 1, 9 novembre 2018, N° de RG: 17/014117 

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